2010年以來(lái)廣州市商品住宅簽約面積出現(xiàn)明顯縮量,1-2月全市十區(qū)簽約面積78萬(wàn)平方米,同比去年同期減少37%,環(huán)比2009年11-12月更是減少了43%。而價(jià)格一直維持在高位,比較平穩(wěn),1、2月廣州十區(qū)簽約均價(jià)分別為13076元/平方米和12905元/平方米。

　　此外,2009年四季度“國(guó)11條”出臺(tái),有關(guān)二套房貸的相關(guān)規(guī)定受到市場(chǎng)廣泛關(guān)注,據(jù)了解,廣州市各大商業(yè)銀行根據(jù)剩余貸款額度在具體執(zhí)行上有松有緊,部分銀行甚至將首次置業(yè)首付比例提至三成以上,二次置業(yè)首付提高到四成以上,利率優(yōu)惠幅度也有不同程度減少,并且審核過(guò)程更加嚴(yán)格。這必然影響成交釋放。雖然目前廣州一手樓市置業(yè)主流是改善型自住需求,支付能力較強(qiáng),但對(duì)政策不確定性的觀望情緒,也直接影響了入市決策。

　　目前廣州市主要在售樓盤(pán)價(jià)格企穩(wěn),個(gè)別樓盤(pán)價(jià)格在近期下調(diào),但多數(shù)采取少量特價(jià)單位促銷的方式,主要是前期銷售欠佳的樓盤(pán)。據(jù)合富輝煌集團(tuán)市場(chǎng)研究部監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù),春節(jié)后至五一期間中心六區(qū)供應(yīng)比重將回升至近五成,置業(yè)者關(guān)注度也將顯著回升；預(yù)計(jì)發(fā)展商適時(shí)推出的優(yōu)惠措施可望加速終止觀望情緒,再次激活成交。

　　調(diào)控:源自去年銷售狂潮

　　此輪的宏觀調(diào)控絕非空穴來(lái)風(fēng)。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,房地產(chǎn)業(yè)2009年實(shí)現(xiàn)商品房銷售額4.4萬(wàn)億元,開(kāi)發(fā)商由于房?jī)r(jià)上漲實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)1.76萬(wàn)億元；同期地方政府土地出讓收入達(dá)到1.6萬(wàn)億元,按至少60%的凈利潤(rùn)率計(jì)算,可以實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)0.96萬(wàn)億元。兩項(xiàng)合計(jì),房地產(chǎn)業(yè)在2009年創(chuàng)造的利潤(rùn)達(dá)到了創(chuàng)紀(jì)錄的2.72萬(wàn)億元,占到了當(dāng)年全國(guó)33.5萬(wàn)億元GDP的8.12%。

　　2008年11月一攬子救市政策和天量信貸資金投放的推動(dòng),成為了上述房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和地方政府土地儲(chǔ)備中心“創(chuàng)造”的房地產(chǎn)超額利潤(rùn)的催化劑。

　　政策:“粵十一條”定調(diào)

　　3月伊始,廣東省政府公布了《轉(zhuǎn)發(fā)國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》,該通知因?yàn)樵黾恿瞬糠謨?nèi)容,而被稱為“粵十一條”。與“國(guó)十一條”相比,此番粵版的樓市調(diào)控政策,根據(jù)廣東省實(shí)際情況,提出具有地方特色的限價(jià)房、公共租賃房試點(diǎn)和三舊改造,成為“粵十一條”的一大亮點(diǎn)。另外,房屋公開(kāi)銷售24小時(shí)前明碼標(biāo)價(jià)的規(guī)定,對(duì)購(gòu)買(mǎi)者作出準(zhǔn)確的判斷也非常有利。

　　有關(guān)負(fù)責(zé)人表示,“粵15條”已明確時(shí)限,執(zhí)行到2009年底,而《通知》中又未特別說(shuō)明,那么這些未涉及的條款就將廢止。因此,像2009年港澳臺(tái)居民在廣東購(gòu)房享受的“國(guó)民待遇”,2010年將不再執(zhí)行。

　　其中,“粵十一條”要求,廣東省各地在審批商品住房項(xiàng)目預(yù)售許可時(shí),以整棟為最低審批規(guī)模,不得分層、分單元辦理預(yù)售許可。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)取得預(yù)售許可后,應(yīng)當(dāng)在10日內(nèi)一次性公開(kāi)全部房源對(duì)外銷售,并在公開(kāi)銷售24小時(shí)之前,按照“一套房一標(biāo)價(jià)”的方式明碼標(biāo)價(jià)。

　　此外,廣東省還將抑制投資投機(jī)性購(gòu)房需求,嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家有關(guān)個(gè)人購(gòu)買(mǎi)普通住房與非普通住房、首次購(gòu)房與非首次購(gòu)房的差別化稅收政策,繼續(xù)執(zhí)行個(gè)人首次購(gòu)買(mǎi)90平方米及以下普通住房,契稅稅率為1%的優(yōu)惠政策。

　　穩(wěn)房?jī)r(jià):國(guó)土部出拳治地

　　78家央企的勒令退出房地產(chǎn)市場(chǎng),是國(guó)家再出重拳調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的一劑猛藥。其實(shí),早前國(guó)土資源部就下發(fā)了《關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)用地供應(yīng)和監(jiān)管有關(guān)問(wèn)題的通知》,明確土地出讓保證金不得低于底價(jià)20%；中低價(jià)位普通商品房用地房?jī)r(jià)由政府定,樓盤(pán)開(kāi)工、竣工時(shí)間要提前申報(bào)等。

　　《通知》首次對(duì)房地產(chǎn)用地土地出讓保證金作出了最低限制標(biāo)準(zhǔn):競(jìng)買(mǎi)保證金不得低于出讓最低價(jià)的20%。近年來(lái)廣州土地出讓的競(jìng)買(mǎi)保證金一直是地塊底價(jià)的10%,這次提高至20%,將大大提高開(kāi)發(fā)商拿地的門(mén)檻。

　　而土地出讓成交后,必須在10個(gè)工作日內(nèi)簽訂出讓合同,合同簽訂后1個(gè)月內(nèi)必須繳納出讓價(jià)款50%的首付款,余款要按合同約定及時(shí)繳納,最遲付款時(shí)間不得超過(guò)一年。此前,國(guó)土部曾出政策規(guī)定土地出讓金首付不低于50%,但并沒(méi)有明確地價(jià)首付繳交時(shí)間。

　　《通知》還首次明確要實(shí)施住房用地開(kāi)發(fā)利用申報(bào)制度。從2010年4月1日起,市、縣國(guó)土資源管理部門(mén)要建立房地產(chǎn)用地開(kāi)竣工申報(bào)制度。開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)在項(xiàng)目開(kāi)工、竣工時(shí),向國(guó)土資源管理部門(mén)書(shū)面申報(bào)。

　　另外,國(guó)土部將在3月至7月開(kāi)展房地產(chǎn)用地突出問(wèn)題專項(xiàng)檢查,檢查各地土地違規(guī)情況。

　　求破局:1、2月部分樓盤(pán)讓價(jià)

　　合富輝煌分析今年1、2月份的成交情況,認(rèn)為1、2月廣州商品住宅供應(yīng)收縮,總體市場(chǎng)氛圍比較平淡,春節(jié)后發(fā)展商改變提價(jià)惜售策略,開(kāi)始積極促銷,部分樓盤(pán)調(diào)整了推售價(jià)格,以求打破觀望。

　　2010年以來(lái)廣州市商品住宅簽約面積出現(xiàn)明顯縮量,1-2月全市十區(qū)簽約面積78萬(wàn)平方米,同比去年同期減少37%,環(huán)比2009年11-12月更是減少了43%。而價(jià)格一直維持在高位,比較平穩(wěn),1、2月廣州十區(qū)簽約均價(jià)分別為13076元/平方米和12905元/平方米。

　　雖然目前廣州一手樓市置業(yè)主流是改善型自住需求,支付能力較強(qiáng),但對(duì)政策不確定性的觀望情緒,也直接影響了入市決策。

　　據(jù)合富輝煌集團(tuán)市場(chǎng)研究部監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù),春節(jié)后至五一期間中心六區(qū)供應(yīng)比重將回升至近五成,置業(yè)者關(guān)注度也將顯著回升；預(yù)計(jì)發(fā)展商適時(shí)推出的優(yōu)惠措施可望加速終止觀望情緒,再次激活成交。記者關(guān)麗

　　行業(yè)動(dòng)向

　　省房協(xié)助銷售房博會(huì)4月開(kāi)幕

　　作為擴(kuò)大住房供給穩(wěn)定樓市交易的重要舉措,在廣東省住建廳大力支持下,廣東房地產(chǎn)業(yè)界將于4月23日在廣州聯(lián)手舉辦珠三角大型房博會(huì)。屆時(shí)將有多品種、多戶型、多價(jià)位、多區(qū)域組織普通商品房集中應(yīng)市,展示珠三角同城化發(fā)展成果,舒緩樓價(jià)壓力,滿足社會(huì)多層次住房需求,拉開(kāi)傳統(tǒng)樓市“黃金周”交易高潮序幕。

　　廣東省房協(xié)負(fù)責(zé)人表示,今年經(jīng)濟(jì)發(fā)展仍有很多不確定因素,樓市交易態(tài)勢(shì)走向尚不明朗,應(yīng)對(duì)的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)更為復(fù)雜,業(yè)界要有足夠準(zhǔn)備,加大上半年促銷力度。廣東省房協(xié)牽頭主辦房博會(huì)力促交流,并呼吁各地以各種方式豐富住房品種供應(yīng),滿足多層次的置業(yè)需求,促進(jìn)全省住房交易,繼續(xù)發(fā)揮房地產(chǎn)業(yè)對(duì)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)的積極作用。

　　據(jù)了解,將在廣州舉辦的珠三角房博會(huì)結(jié)合珠三角規(guī)劃實(shí)施進(jìn)展,組織廣州市及周邊城市優(yōu)質(zhì)樓盤(pán)集中聯(lián)展,通過(guò)城際間的市場(chǎng)流通,引導(dǎo)城鎮(zhèn)居民擴(kuò)大置業(yè)范圍,加大中心城市供應(yīng)量,降低購(gòu)房門(mén)檻,讓購(gòu)房者有更多的置業(yè)選擇。

　　廣東省房協(xié)將房博會(huì)作為促進(jìn)社會(huì)住房消費(fèi)的助推器,近年來(lái)已在廣州市舉辦多屆,均受到業(yè)界高度關(guān)注和重視,去年5月份的“廣東廣州房博會(huì)”對(duì)恢復(fù)市場(chǎng)交易,擴(kuò)大內(nèi)需,穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)起到重大作用。據(jù)了解,目前已有多家品牌開(kāi)發(fā)商以及肇慶、清遠(yuǎn)等地政府部門(mén)組織當(dāng)?shù)貥潜P(pán)報(bào)名參加本屆房博會(huì),并著手策劃有針對(duì)性的促銷方案。關(guān)麗

　　市場(chǎng)分析

　　三招亮劍突圍制勝

　　突出品牌、創(chuàng)意產(chǎn)品、完善配套,隨著宏觀調(diào)控的不斷出臺(tái),未來(lái)的廣州樓市,很可能再次出現(xiàn)營(yíng)銷大戰(zhàn)。應(yīng)該理性看到的是,營(yíng)銷制勝的前提一定是產(chǎn)品的高性價(jià)比。在成功營(yíng)銷達(dá)到火爆銷售的背后,一定有高性價(jià)比產(chǎn)品的支撐。

　　關(guān)鍵詞:營(yíng)銷

　　在房地產(chǎn)市場(chǎng),營(yíng)銷是一個(gè)永遠(yuǎn)不會(huì)過(guò)時(shí)的重點(diǎn)科目。房地產(chǎn)市場(chǎng)火爆的時(shí)候,營(yíng)銷是開(kāi)發(fā)商爭(zhēng)取利潤(rùn)最大化的工具；而在樓市不景氣的時(shí)期,營(yíng)銷更是開(kāi)發(fā)商過(guò)冬的“救命稻草”。從根本上說(shuō),營(yíng)銷就是一種創(chuàng)新,只有不斷創(chuàng)造新的營(yíng)銷創(chuàng)意,才能在市場(chǎng)上立于不敗之地。

　　華南樓市之所以能夠在30年前領(lǐng)跑中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng),作為“軟實(shí)力”的營(yíng)銷一直不斷創(chuàng)新功不可沒(méi),不斷根據(jù)市場(chǎng)變化而進(jìn)行的營(yíng)銷創(chuàng)新,更是房地產(chǎn)業(yè)的一大魅力所在。泛銷售模式、一二手聯(lián)動(dòng)、團(tuán)購(gòu)等新的營(yíng)銷模式在2008、2009年極大地推動(dòng)了相關(guān)樓盤(pán)的銷售。今年的宏調(diào)大局中,又會(huì)有多少營(yíng)銷新招奇招來(lái)撬動(dòng)市場(chǎng)呢?

　　關(guān)鍵詞:產(chǎn)品

　　“做好產(chǎn)品”,成為許多地產(chǎn)商今年更為重視的口號(hào),產(chǎn)品創(chuàng)新在嘗試和實(shí)踐在今年的廣州樓市也特別的突出。記者發(fā)現(xiàn),廣州樓市“DIY空間”的概念格外流行。根據(jù)業(yè)主家庭生活需要,這個(gè)空間可以進(jìn)行改造和功能定位。在產(chǎn)品設(shè)計(jì)的DIY空間營(yíng)造上,地產(chǎn)商花費(fèi)了不少的心思,既滿足了目前不少消費(fèi)者對(duì)大戶型的需求,同時(shí)也可以有效規(guī)避政策的風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)于追求更劃算,更超值產(chǎn)品的購(gòu)房者來(lái)說(shuō),這樣的房子也有更多的吸引力。

　　關(guān)鍵詞:服務(wù)

　　服務(wù)意識(shí)的缺位一直是開(kāi)發(fā)商軟肋,并且成為開(kāi)發(fā)商與業(yè)主矛盾的根源,一直被人們所詬病。然而開(kāi)發(fā)商的努力我們也一直在見(jiàn)證,隨著行業(yè)的成長(zhǎng)、成熟,整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的服務(wù)意識(shí)也開(kāi)始不斷提升,成為產(chǎn)品的綜合競(jìng)爭(zhēng)力之一。

　　在廣州的房地產(chǎn)行業(yè)中,服務(wù)意識(shí)應(yīng)該說(shuō)是較為超前。像萬(wàn)客會(huì)、帝豪會(huì)、珠江會(huì)等,幾乎每個(gè)大型的房企都會(huì)將自己的業(yè)主組織聯(lián)絡(luò)起來(lái),在購(gòu)房之后依舊享受到社區(qū)的“福利”。

　　開(kāi)發(fā)商認(rèn)為,產(chǎn)品創(chuàng)新只是產(chǎn)品形式的變換,服務(wù)創(chuàng)新是體現(xiàn)開(kāi)發(fā)商真實(shí)實(shí)力的、并且不容易被模仿的。在產(chǎn)品品質(zhì)趨同的今天,只有在服務(wù)上創(chuàng)新才能使企業(yè)在某一領(lǐng)域取得較長(zhǎng)時(shí)間的領(lǐng)先地位。關(guān)麗

　　專家觀點(diǎn)

　　合理定價(jià)是回暖關(guān)鍵

　　中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)兼秘書(shū)長(zhǎng)朱中一指出,在市場(chǎng)低迷的情況下,如何將購(gòu)房者的潛在需求轉(zhuǎn)化為實(shí)際需求,除了政策的鼓勵(lì)和支持外,企業(yè)能否向市場(chǎng)提供定價(jià)合理、質(zhì)量可靠的房屋,成為企業(yè)能否立足且應(yīng)對(duì)市場(chǎng)的關(guān)鍵。

　　高性價(jià)比的產(chǎn)品自然好賣(mài),但在高品質(zhì)還不容易辨別的情況下,價(jià)格上的優(yōu)惠更容易打動(dòng)買(mǎi)家。元旦期間“半價(jià)開(kāi)盤(pán)”的美林湖國(guó)際社區(qū),引來(lái)了市場(chǎng)的熱烈反應(yīng)。珠江新城某樓盤(pán)降價(jià)5000元/平方米、特價(jià)單位八折銷售……兩會(huì)之后,不少樓盤(pán)紛紛打出降價(jià)廣告來(lái)攬客。

　　但陽(yáng)光家緣的數(shù)據(jù)卻顯示,珠江新城日前成交均價(jià)都在2.5萬(wàn)元/平方米以上,所謂降價(jià)5000元的樓盤(pán)此前價(jià)格高達(dá)2.8萬(wàn)元/平方米。在這些“雷聲大雨點(diǎn)小”的促銷聲中,所謂降價(jià)不過(guò)是開(kāi)發(fā)商高開(kāi)低走的營(yíng)銷策略。

　　在去年的市場(chǎng)膠著期,抓住主流客群結(jié)構(gòu)變化、合理定價(jià)的開(kāi)發(fā)企業(yè),在市場(chǎng)的變革競(jìng)爭(zhēng)中占據(jù)了有利位置。與其他地產(chǎn)大腕要么按兵不動(dòng)要么玩假漲價(jià)手段形成了鮮明對(duì)比,而萬(wàn)科等企業(yè)主動(dòng)適應(yīng)市場(chǎng)需求采取的降價(jià)策略,也為他們帶來(lái)了銷售業(yè)績(jī)和市場(chǎng)份額的正面回報(bào)。

　　從二季度開(kāi)始就是房地產(chǎn)的銷售旺季,在經(jīng)歷一季度的銷售淡季過(guò)后,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商應(yīng)該拿出誠(chéng)意來(lái),真的讓利和讓買(mǎi)家感受物超所值,才能在成交上有所回報(bào)。而在這一輪調(diào)整中適時(shí)生存,放棄暴利、以合理定價(jià)抓住購(gòu)買(mǎi)者,才是出路。關(guān)麗