昨日上午，市規(guī)劃國(guó)土委發(fā)布了《2010年1～2月深圳市房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)分析報(bào)告》，呈現(xiàn)出樓市明顯的“天價(jià)地量”，由于豪宅拉升，1- 2月深圳新房?jī)r(jià)格刷新了歷史新高，2月份高達(dá)24166元/平方米，同比大翻1.2倍。而關(guān)內(nèi)新房均價(jià)更是達(dá)到了令人吃驚的近4萬(wàn)元/平方米。但同時(shí)，成交量節(jié)節(jié)下滑，2月份更是以不足20萬(wàn)平方米的成交面積創(chuàng)下了2008年4月以來(lái)的新低。

　　[成交量]新房創(chuàng)新低 二手房環(huán)比跌六成

　　《報(bào)告》披露，前兩個(gè)月，全市共完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資51.01億元，同比增長(zhǎng)13.8%，為2009年以來(lái)首次實(shí)現(xiàn)同比正增長(zhǎng)。其中住宅投資達(dá)到33.57億元，同比增長(zhǎng)18.2%。商品房施工面積為2304.19萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)18.5%(其中，住宅施工面積1561.63萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)22.9%)；商品房竣工面積96.16萬(wàn)平方米，達(dá)到2009年全年竣工面積的24%，同比增長(zhǎng)288.5%；商品房新開(kāi)工面積111.32萬(wàn)平方米，達(dá)到2009年新開(kāi)工面積的23%，同比增長(zhǎng)20.2%。

　　在成交量方面，據(jù)披露，1-2月，全市新建商品房銷售面積僅為59.97萬(wàn)平方米，同比下降38.65%。其中，住宅銷售面積達(dá)到53.60萬(wàn)平方米，同比下降39.58%。尤其是春節(jié)所在的2月份，成交量?jī)H有19.41萬(wàn)平方米，創(chuàng)下了2008年4月以來(lái)單月成交面積的新低。

　　同樣，二手房成交量雖然同比依然在上升，但環(huán)比也出現(xiàn)了明顯下降。1-2月，全市二手住房成交面積為132.28萬(wàn)平方米，同比增加69.29%，但環(huán)比去年11-12月合計(jì)328.34萬(wàn)平方米的巨量來(lái)看，大幅下挫約6成。其中，2月份45.12萬(wàn)平方米的成交面積，又環(huán)比1月下降了48.23%。但整體來(lái)看，二手住宅與新建商品住宅交易面積的比例已經(jīng)達(dá)到2.47：1，高于歷史任何一個(gè)時(shí)期，顯示深圳樓市已在事實(shí)上進(jìn)入“二手房時(shí)代”。

　　報(bào)告撰寫(xiě)者、市房地產(chǎn)研究中心副主任王鋒分析，房屋成交量大降，一方面是由于受到去年底優(yōu)惠信貸、稅收政策到期的影響，去年底的巨大放量已經(jīng)釋放了一部分購(gòu)房需求；另一方面，在于傳統(tǒng)的“春節(jié)淡季”的影響；此外，自去年12月以來(lái)國(guó)家一系列調(diào)控政策的出臺(tái)，也令很多購(gòu)房者選擇了觀望，致使市場(chǎng)成交規(guī)模降低。

　　[價(jià)格]新房?jī)r(jià)格創(chuàng)新高 二手房連續(xù)兩月下跌

　　伴隨著成交量創(chuàng)下“地量”，卻是新房?jī)r(jià)格創(chuàng)下了“天價(jià)”。報(bào)告顯示，按照本市房地產(chǎn)信息系統(tǒng)統(tǒng)計(jì)，1-2月，全市新建商品住房均價(jià)分別為23117.28元/平方米和24165.62元/平方米，2月份新房均價(jià)環(huán)比1月上漲4.53%，同比去年2月(10770元/平方米)，則大漲了124.38%。

　　而分區(qū)域看，該報(bào)告披露，2月份關(guān)內(nèi)新建住宅均價(jià)為39840.85元/平方米，同比上漲了185.22%，環(huán)比上漲21.8%；關(guān)外新建住宅均價(jià)為16969 .87元/平方米，同比上漲76.79%，環(huán)比上漲4.09%。即是說(shuō)，若在去年2月在關(guān)內(nèi)買入一套價(jià)值200萬(wàn)元的房子，如今市值已變成了大約570萬(wàn)元，若是計(jì)算其杠桿效應(yīng)(彼時(shí)200萬(wàn)元首付只需40萬(wàn)元)，則1年時(shí)間凈賺14倍。同樣，關(guān)內(nèi)均價(jià)近4萬(wàn)元/平方米的天價(jià)，按照深圳目前人均可支配收入3萬(wàn)元計(jì)算，一套90平方米的3房，需要一家3口拼死拼活干上40年。也幾乎意味著，關(guān)內(nèi)房?jī)r(jià)全向后�？待R。

　　據(jù)記者調(diào)查，2月份房?jī)r(jià)的瘋狂大升，主要為成交多為豪宅，尤其是后海豪宅拉升所致。記者調(diào)查當(dāng)月的成交記錄發(fā)現(xiàn)，后海樓盤三湘海尚、太古城、海怡灣等全部在列，其余如十五峯、御河堤、金翠園等。這些樓盤的價(jià)格多數(shù)集中在3萬(wàn)-4萬(wàn)元/平方米，甚至5萬(wàn)元/平方米以上。

　　在二手房?jī)r(jià)格方面，據(jù)深圳中原地產(chǎn)披露，1-2月，深圳二手房成交價(jià)格連續(xù)兩個(gè)月下跌，1月份全市二手房成交均價(jià)為17177元/平方米，環(huán)比去年12月出現(xiàn)下滑，且是自2009年3月份至今的首次下跌。2月份，全市二手房成交均價(jià)為16990元/平方米，環(huán)比1月份成交均價(jià)再次下滑1.09%，延續(xù)了1月份成交價(jià)格的下滑趨勢(shì)。

　　[新動(dòng)向]二手房三月成交悄然反彈

　　進(jìn)入3月份以來(lái)，尤其是兩會(huì)之后，深圳樓市成交量，尤其是二手房成交，突然之間出現(xiàn)了明顯放量。由于失望兩會(huì)沒(méi)有出臺(tái)調(diào)控房?jī)r(jià)的具體政策，市民開(kāi)始用腳投票，紛紛跑步買樓。使得雖然3月尚未過(guò)完，但不少中介公司已經(jīng)完成了相當(dāng)于1-2月份總和的業(yè)務(wù)量，而新樓盤的開(kāi)發(fā)商如今也開(kāi)始信心滿滿，準(zhǔn)備提價(jià)。

　　世華地產(chǎn)研究中心總監(jiān)肖小平稱，截至25日，公司成交已經(jīng)達(dá)到2000單，而1-2月合計(jì)不過(guò)1800多單。深圳中原地產(chǎn)總經(jīng)理李耀智也稱，其地鋪由節(jié)前每日30-40單，升至目前的130-150單。

　　美聯(lián)物業(yè)一位研究部主管表示，至25日，3月的二手成交已至7531套達(dá)669707平方米，與2月份相比，已超過(guò)5成。她預(yù)計(jì)全月能升至9000套左右，但“這仍算是正常的一個(gè)成交”。在價(jià)格方面，她則透露，尚未監(jiān)測(cè)到有明顯變化。但肖小平則稱，一些區(qū)域價(jià)格已經(jīng)出現(xiàn)一些上升，且反價(jià)苗頭也已經(jīng)出現(xiàn)，“但暫時(shí)還比較少”。

　　對(duì)于二手房的后市，肖小平較為樂(lè)觀，但認(rèn)為如去年直線上升的機(jī)會(huì)不大，因?yàn)槿缃竦恼{(diào)控政策已經(jīng)非常之多。

　　在新房方面，據(jù)記者近日踩盤了解，由于兩會(huì)無(wú)政策及隨之帶來(lái)的市場(chǎng)反彈，令開(kāi)發(fā)商又變得自信起來(lái)。

　　深圳中原地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)副總經(jīng)理玉家雄稱，他們代理的樓盤在本月的成交還沒(méi)出現(xiàn)明顯放大，除了龍華之外，供應(yīng)大區(qū)中的后海、龍崗中心城房?jī)r(jià)并未上升，但客流量相比2月份，開(kāi)始明顯增多，甚至達(dá)到3-4成。他指出，從下個(gè)月開(kāi)始，供應(yīng)量會(huì)慢慢多起來(lái)，然而據(jù)他們對(duì)客戶的調(diào)研，仍然還比較樂(lè)觀。但他也提醒道，如果開(kāi)發(fā)商過(guò)分抬價(jià)，可能會(huì)令客戶不能接受，且令更多政策出臺(tái)打壓。

　　-1-2月數(shù)據(jù)摘要

　　新房銷售面積僅為59.97萬(wàn)平方米，同比下降38.65%。尤其是春節(jié)所在的2月份，成交量?jī)H有19.41萬(wàn)平方米，創(chuàng)下了2008年4月以來(lái)單月成交面積的新低。

　　二手房成交面積為132.28萬(wàn)平方米，同比增加69.29%，但環(huán)比去年11-12月大幅下挫約6成。其中，2月份45.12萬(wàn)平方米的成交面積，又環(huán)比1月下降了48 .23%。整體來(lái)看，二手住宅與新建商品住宅交易面積的比例已經(jīng)達(dá)到2.47：1，顯示深圳樓市已在事實(shí)上進(jìn)入“二手房時(shí)代”。

　　3月二手房成交悄然放量，不少中介公司已經(jīng)完成了相當(dāng)于1-2月份總和的業(yè)務(wù)量。

　　2月新房均價(jià)為24165.62元/平方米，同比去年2月大漲124.38%。2月關(guān)內(nèi)新建住宅均價(jià)為39840.85元/平方米，同比上漲了185.22%；關(guān)外新建住宅均價(jià)為16969.87元/平方米，同比上漲76.79%。

　　1月二手房成交均價(jià)為17177元/平方米，環(huán)比去年12月出現(xiàn)下滑，且是自2009年3月份至今的首次下跌。2月成交均價(jià)為16990元/平方米，延續(xù)下滑趨勢(shì)。

　　深圳讀本記者　朱文策