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- 現(xiàn)場
周末市民忙趕“末班車”
對不少銀行的個貸部來說,剛剛過去的周末是一個異常忙亂的周末。
4月16日國務(wù)院房貸新政剛剛出來,多家商業(yè)銀行總行的執(zhí)行細(xì)則就已經(jīng)出爐,工行、招商銀行總行宣布從4月16日起執(zhí)行房貸新政,而中國銀行從本周一(4月19日)開始執(zhí)行最新的房貸政策。
在執(zhí)行新政前這個周末,引發(fā)了一輪搶搭“末班車”的狂潮。在一家國有銀行個貸部工作的李先生說,上周六上午他剛剛趕到辦公室門口,就看到很多辦理房貸的市民比他還早就守候在門口排隊(duì)了。一天時間,來他們那里辦理房貸的人絡(luò)繹不絕,本來還挺寬敞的辦公室一下子顯得擁擠不堪。
“房子是多少平方米的?如果是90平方米以下的,那就下周一再來辦吧,今天人實(shí)在太多了!狈畔屡笥训碾娫,李先生也有點(diǎn)兒不好意思,“真是太忙了,今天光接熟人這樣的咨詢電話都有一二十個,和朋友說話都有些不耐煩了!
據(jù)李先生介紹,上周六周日突擊辦理的客戶,有的購買的是首套房,但面積在90平方米以上,按照新政他們首付額度將從20%提高到30%;有的客戶購買的是二套房,按照新政策首付額度將從40%提高到50%。
- 算賬
為多收利息銀行樂于幫忙
銀行樂于加班開“綠色通道”幫助客戶趕老政策的“末班車”。一位業(yè)內(nèi)人士說,除了防止因首付款過高,一些人放棄購房造成房貸客戶流失外,在低首付的情況下給客戶辦理房貸也比較符合銀行的利益,對銀行來說,購房者貸款數(shù)額越大,銀行的利息收入也就越高。
他算了一筆賬,以一套價值60萬元的房子為例:如果是首套房按照老政策首付20%,貸款20年需要支付利息約28.3萬元,新政策要求首付30%,同樣貸款20年只需要支付24.8萬元的利息,銀行少賺了3.5萬元的利息;如果是貸款購買二套房,同樣的房子按照老政策首付需要40%,20年貸款需要支付利息28.6萬元,新政策要求首付50%,同樣的貸款只需要支付利息23.8萬元,銀行利息收入少了4.8萬元。
- 空子
鄭州有房,北京再買仍算首套房
國務(wù)院新政要求銀行對不能提供1年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民,暫停發(fā)放購買住房貸款。
對此,一位二手房中介的負(fù)責(zé)人評價說說,存在著漏洞。他舉例說,在鄭州有住房的人,如果在北京、上海等其他城市工作并購買住房,并沒有太多的限制。原因是目前多數(shù)城市的住房信息并沒有聯(lián)網(wǎng),一個在鄭州有多套房的人,現(xiàn)在如果去北京購買住房,還可以認(rèn)定為首套房,并能享受到優(yōu)惠政策。
“要求有1年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會保險繳納證明,對第三套及以上住房將可能停止貸款,確實(shí)增加了貸款炒房的難度!边@位負(fù)責(zé)人說,如此嚴(yán)格的政策可謂前所未有,一旦開始執(zhí)行,將會使依賴貸款炒房的投資客無法通過按揭的方式得到大量資金。
但對那些資金雄厚的全款“炒房團(tuán)”,新政并沒有影響。據(jù)上述人士介紹,大家比較熟悉的溫州“炒房團(tuán)”,他們得到炒房資金的方式就不是通過辦理按揭。由于溫州區(qū)域內(nèi)的銀行一向?qū)Ψ慨a(chǎn)抵押貸款管理相對寬松,辦理抵押貸款時一般只要說資金是經(jīng)營需要,就可以拿到貸款,炒房團(tuán)將手中已有的房產(chǎn)抵押套出現(xiàn)金,然后全款支付炒房的房款,這樣就不會受國家房貸政策變化的影響。
- 擔(dān)憂
地方政府配合可能不積極
新政中提到,地方政府可根據(jù)實(shí)際情況,采取臨時性措施,在一定時期內(nèi)限定購房套數(shù)。對此,業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,這些要求很可能會落空,畢竟不少地方政府仍需要依靠“土地財政”。上周財政部剛剛公布的數(shù)字顯示,2009年全國土地出讓收入為14239.7億元,比上年增長43.2%,全國財政收入中土地出讓收入貢獻(xiàn)率超過了20%。
“其實(shí)房價漲跌,一直是中央政府與地方政府的一場博弈!焙幽县斀(jīng)學(xué)院工程管理系教授劉社說,“土地財政”是推高房價的一個重要因素,給房價降溫,除了收緊房貸政策外,還可以通過推出一些稅收,以降低地方政府財政對土地出讓金的過度依賴。
此外她認(rèn)為可以在土地出讓方式上有一些改變,現(xiàn)在土地出讓通過的是招拍掛的方式,誰出價高誰就得到土地,以后可以在出讓環(huán)節(jié)考慮除了價格以外其他的社會效益因素,就可以適當(dāng)緩解地價暴漲的情況。
不過今年她認(rèn)為在房價問題上,兩級政府的這場博弈中央政府可能會占據(jù)一定的優(yōu)勢。畢竟越來越高的房價,已經(jīng)開始對城市化進(jìn)程以及一些地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的速度造成影響,這種影響一旦越來越明顯,地方政府就不會再縱容房價持續(xù)上漲。
- 猜測
專家:樓市將步入下行通道
專家表示,新政出臺后,隨著投資客的撤離,二手房的交易可能將停滯,這種趨勢一段時間后會傳導(dǎo)到一手房,樓市將步入下行通道。
專家稱,值得注意的是,新政中諸多“可”字,讓人擔(dān)憂,極可能為高房價留下“后路”。
“主要是使市場預(yù)期發(fā)生變化,陷入觀望,樓市的成交量會急劇下降,開發(fā)商扛不住的情況下,房價不可避免地將下降!北本⿴煼洞髮W(xué)不動產(chǎn)學(xué)院副院長黃興文表示。
中原地產(chǎn)華北區(qū)董事總經(jīng)理李文杰則認(rèn)為,房價如果出現(xiàn)松動,將在年底才能顯現(xiàn)。所謂的“商品住房價格過高、上漲過快、供應(yīng)緊張的地區(qū)”到底指的是哪里,都需要明確。
李文杰說,新政會導(dǎo)致買賣雙方的觀望,等待下一步的細(xì)則。這種觀望期大概需要三個月或者六個月。政策應(yīng)盡快出臺細(xì)化措施,如第二套、第三套房如何認(rèn)定,購房時所需的審核檔案要如何提交等。
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