“國十條”后,北京樓市迎來了傳統(tǒng)“紅五月”,但是今年的“紅五月”明顯表現(xiàn)出了開發(fā)商的一頭“紅火”。

　　4月17日,國務(wù)院發(fā)出了《關(guān)于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》,提出了10項調(diào)控舉措,業(yè)內(nèi)稱之為“新國十條”。此通知從嚴(yán)格實行差別化信貸,增加土地供應(yīng)、改革土地出讓模式,發(fā)揮稅收調(diào)節(jié)作用、加快制定稅收政策,加強(qiáng)市場監(jiān)管完善信息披露制度等幾方面入手,提出了10項具體調(diào)控政策,全國各地樓市瘋漲勢頭得到遏制。就北京而言,新政出臺后,新舊房交易量出現(xiàn)了明顯變化,下跌四成左右。購房者觀望情緒濃厚,對于房價下跌預(yù)期加強(qiáng)。

　　面對新政下的購房者情緒低迷,開發(fā)商方面卻不減少推盤熱情。亞豪機(jī)構(gòu)、中原地產(chǎn)的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,今年5月,京城將有50多個項目入市銷售。其中有近八成為老項目,大部分為地段比較好、前期銷售率已經(jīng)比較高的項目。開發(fā)商加緊推盤速度以期減少新政的影響。而新項目則因為大部分地處郊區(qū),且拿地時成本較高,而放棄在市場不明朗的5月份開盤。

　　盡管5月樓市開盤價格繼續(xù)上揚(yáng),但是市場已經(jīng)明顯出現(xiàn)了“價高和寡”的局面。中原地產(chǎn)預(yù)計,5月交易量將出現(xiàn)五成左右的下調(diào)。

　　高價盤上演5月出逃

　　因為4月中旬以后的一系列政策使得很多開發(fā)商開始擔(dān)憂后市,很多高價盤明顯加快了開盤的步伐。在5月份,長安8號、紅璽臺、萬科(000002,股吧)藍(lán)山、銀河灣等超過4萬元/平方米單價的項目開始入市。就5月份整體入市項目而言,其中48%的預(yù)開盤項目超過3萬元/平方米。在已經(jīng)基本確定開盤價格的39個老項目中有19個項目均價超過3萬元/平方米。根據(jù)中原地產(chǎn)的統(tǒng)計,由于高價盤的大量上市,拉動了市場的整體開盤價格,5月整體開盤均價達(dá)到了28520元/平方米,相比在4月中上旬北京商品房開盤均價為21058元/平方米,上漲了35%。

　　而今年5月新項目入市節(jié)奏明顯放緩,其中首次開盤的純新盤項目8個,如輝煌·云上、興創(chuàng)·D標(biāo)、新里·西斯萊公館、金隅花石匠、潤楓·欣尚等。

　　亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理高姍認(rèn)為,5月份開盤項目量明顯增加,但是首次開盤的純新盤項目卻比較少。這說明在調(diào)控政策亮相之后,市場出現(xiàn)了多種聲音,不僅是購房者出現(xiàn)了觀望情緒,就連開發(fā)商也對市場預(yù)期產(chǎn)生了分歧。有的開發(fā)商比較樂觀,而有的開發(fā)商則比較謹(jǐn)慎。

　　從5月份計劃開盤的樓盤情況來看,老項目后期開盤中有相當(dāng)一部分是地段較好、品質(zhì)較高的稀缺項目,如太陽公元、紅山世家等,此外有的項目是品牌地產(chǎn)商開發(fā),如萬科藍(lán)山、珠江摩爾國際中心等。由于這些項目在品質(zhì)、品牌方面具備的先天優(yōu)勢,市場認(rèn)知度較高,且前期經(jīng)過市場推廣有了一定量的客戶積累,因此盡管樓市大環(huán)境較為動蕩,但這些項目仍然有信心推盤銷售。相比之下,純新盤由于缺少了前期的鋪墊,人氣積累較少,加之純新盤所處位置以遠(yuǎn)郊區(qū)域為主,多于樓市高峰期拿地,土地成本等綜合成本較高,因此在當(dāng)前環(huán)境下不敢貿(mào)然開盤。但是,有一些熱點(diǎn)新城的樓盤還是選擇了在此時入市,如位于大興黃村的興創(chuàng)·D標(biāo)、新里·西斯萊公館和地處通州新城的金隅花石匠等樓盤。能夠在市場面臨下行風(fēng)險時推出新樓盤,一方面是源于對區(qū)域市場潛力的看好,另一方面也是源于對自身產(chǎn)品品質(zhì)的高度自信。

　　對于新政后房價為何出現(xiàn)走高的勢頭,業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,首先是政策風(fēng)險導(dǎo)致的樓市預(yù)期發(fā)生變化。中端置業(yè)群體普遍采取觀望態(tài)度,高端客群資金雄厚,受政策影響較小。此外,一旦樓市走弱,高端物業(yè)的保值避險功能也使得這類產(chǎn)品近期成為樓市投資客的關(guān)注對象。因此,針對這類客群的多個高端公寓、別墅樓盤集中計劃在5月上市,包括均價達(dá)7.5萬元/平方米的長安8號、均價達(dá)6.8萬元/平方米的首創(chuàng)禧瑞都、均價5萬元/平方米的陽光上東等。這些高端項目均在很大程度上拉高了5月開盤項目的整體價格。其次,盡管受到政策影響,樓盤銷售速度減慢,但開發(fā)商手握重金,仍具備短期內(nèi)力撐房價不落的能力。市場將在一段時間內(nèi)進(jìn)入供需博弈的階段。此外,5月,新盤上市量偏少也是市場整體均價走高的原因之一。在樓市下行的預(yù)期下,新盤上市為求得銷量往往采取市場定價法,即樓盤定價低于周邊在售項目的價格,而老項目后期經(jīng)歷多輪價格上調(diào)已至高位,因此,5月純新盤上市量不足也在一定程度上促成了整體均價保持高位。

　　6月樓市將迎來打折降價風(fēng)

　　盡管5月份項目開盤價格持續(xù)走高,但是中原地產(chǎn)認(rèn)為,交易量將出現(xiàn)五成左右的下跌。并預(yù)測住宅價格降幅將有30%左右的空間,價格將向2009年年中左右看齊。重點(diǎn)降價區(qū)域?qū)⑹峭鈬�和邊緣地區(qū)以及以前熱點(diǎn)區(qū)域,并且下降幅度會比較大,如通州、燕郊等邊緣地區(qū)。尤其是大面積、高總價的房屋將受到較大影響。并預(yù)計6月份樓市將出現(xiàn)打折降價風(fēng)潮。

　　新政出臺后,樓市交易量下挫趨勢已經(jīng)十分明顯。統(tǒng)計顯示,自4月17日調(diào)控政策出臺之后,京城日均成交量明顯下滑。數(shù)據(jù)顯示,4月17日之后,日均成交期房商品住房僅為207套,相比4月17日之前的日均成交套數(shù)339套,降幅達(dá)到38.9%,接近四成。在中央的調(diào)控政策組合拳打出后,京城樓市成交明顯遇冷。

　　回顧新政出臺前,最為明顯的就是郊區(qū)盤價格的快速上漲,出現(xiàn)了中心城區(qū)與郊區(qū)新城的樓盤價格倒掛,而在5月份這一現(xiàn)象還將持續(xù)。

　　亞豪機(jī)構(gòu)調(diào)查數(shù)據(jù)顯示,5月即將開盤的項目中,一些新城區(qū)域的項目價格甚至超過的了市區(qū)的項目售價,如通州、大興、昌平等新城區(qū)域的樓盤擬售單價處于2萬—3萬元/平方米區(qū)間,而位于三環(huán)周邊西區(qū)國際公寓、7克拉等項目擬售單價卻低于2.8萬元/平方米。

　　對此,亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理高姍分析指出,在京城住宅郊區(qū)化不斷加強(qiáng)的背景下,城市近郊區(qū)及新城區(qū)域毫無疑問成為了主流區(qū)域,但在城市規(guī)劃利好的大背景下,加劇了部分新城的房地產(chǎn)泡沫化現(xiàn)象。以通州新城為例,在市政府政策重點(diǎn)傾斜之后,關(guān)注度極大提高,導(dǎo)致了該區(qū)域房價快速上漲,以至于出現(xiàn)了部分項目短短幾個月上漲近萬元的現(xiàn)象。樓盤價格不是建立在區(qū)域面貌得到實際改善基礎(chǔ)之上,而是預(yù)期利好造成的房價暴漲。這種非理性的房價漲速提前透支了區(qū)域價值的上升空間,也為政策調(diào)控下的價格回歸埋下了伏筆。

　　中原地產(chǎn)認(rèn)為,隨著政策影響的加劇,新城的交易量將出現(xiàn)大幅度的下滑,同時也將成為北京樓市打折降價風(fēng)潮的開始點(diǎn)。 賴大臣