昨天，北京樓市新政出臺(tái)，不但落實(shí)了“國(guó)十條”，甚至更嚴(yán)格，如一個(gè)家庭只能新購(gòu)一套商品住房�！氨本┬抡�的含義就是四個(gè)字：不讓炒房�！痹谑凶〗ㄎ�及市房地產(chǎn)協(xié)會(huì)召開的媒體通氣會(huì)上，市房協(xié)副秘書長(zhǎng)陳志直言，北京房地產(chǎn)市場(chǎng)存在泡沫是不爭(zhēng)的事實(shí)，沒(méi)有外來(lái)資金，單靠本市個(gè)人購(gòu)買力，需求量不會(huì)那么高，房?jī)r(jià)也不會(huì)那么高。樓市新政的目的就是讓不合理的需求出去，讓市場(chǎng)健康。

　　-焦點(diǎn)·限購(gòu)

　　臨時(shí)性限定新購(gòu)房套數(shù)

　　規(guī)定

　　采取臨時(shí)性措施限定新購(gòu)房套數(shù)。規(guī)定自本通知發(fā)布之日起，暫定同一購(gòu)房家庭只能在本市新購(gòu)買一套商品住房。

　　假離婚倒房擬出規(guī)限制

　　“在此之前有多少住房不予追究，但從《通知》發(fā)布起，一個(gè)家庭只能購(gòu)買一套商品房�！标愔菊f(shuō)，這個(gè)政策和“國(guó)十條”不沖突，并同時(shí)執(zhí)行。意思就是說(shuō)，在執(zhí)行新政后，一個(gè)家庭只能購(gòu)買一套房，如果這套房屬于二套房、三套房，將執(zhí)行二套房房貸政策，三套房就不予貸款。

　　陳志說(shuō)，對(duì)于通過(guò)假離婚等手段買賣房屋牟利的特例，市政府將在該《通知》運(yùn)行過(guò)程中不斷完善。對(duì)于出現(xiàn)的各種情況都可以隨時(shí)增加補(bǔ)充條款進(jìn)行限制。

　　孩子成年后算獨(dú)立購(gòu)房

　　陳志說(shuō)，同一購(gòu)房家庭分兩種情況認(rèn)定，其一是：夫妻雙方帶一個(gè)未成年子女，為一個(gè)家庭；另外一種情況是：夫妻雙方帶一個(gè)成年子女，子女可以單獨(dú)立戶。成年子女即便沒(méi)有脫離父母的戶頭，只要戶口本上的年齡達(dá)到成年，就可以被視為獨(dú)立戶。也就是說(shuō)，子女成人后要成家立業(yè)或結(jié)婚，還可以以自己為一個(gè)單獨(dú)家庭購(gòu)買一套商品房。這一政策的目的是不打壓改善性住房需求和自住需求，而是充分考慮到了這部分人的購(gòu)房需求。

　　騙購(gòu)被發(fā)現(xiàn)不辦房產(chǎn)證

　　陳志明確表示，住建委將向銀行提供房屋交易的權(quán)屬數(shù)據(jù)，同時(shí)實(shí)現(xiàn)數(shù)據(jù)共享。這樣就很容易認(rèn)定個(gè)人購(gòu)房的數(shù)量。個(gè)人購(gòu)房時(shí)都提供了身份證等信息，數(shù)據(jù)共享后，多次購(gòu)房人在網(wǎng)簽、辦理按揭等過(guò)程中都會(huì)被鎖定。即便都通過(guò)了，住建委也不會(huì)辦房產(chǎn)證，因此購(gòu)房者最好別存在僥幸心理。而且，購(gòu)房合同和按揭合同分開認(rèn)定，可能簽訂了購(gòu)房合同，但貸款申請(qǐng)不能通過(guò)。購(gòu)房者就得承擔(dān)毀約損失。今后，公安、民政、人社局的個(gè)人數(shù)據(jù)也都有可能共通共融。

　　>>影響

　　投機(jī)購(gòu)買多套房已不可能

　　陳志認(rèn)為，新政策將執(zhí)行相當(dāng)長(zhǎng)時(shí)期，至少要兩到三年，因?yàn)椴荒艹掷m(xù)執(zhí)行，投資投機(jī)購(gòu)房還會(huì)反彈，而且估計(jì)下半年，還會(huì)有相應(yīng)政策出臺(tái)，如特別房產(chǎn)稅等。這些政策對(duì)房?jī)r(jià)都會(huì)有抑制作用，現(xiàn)在投機(jī)購(gòu)買多套住房，已經(jīng)不可能�！爸袊�(guó)經(jīng)濟(jì)環(huán)境都在向好，有能力擠破樓市泡沫�！标愔菊f(shuō)，今年四環(huán)內(nèi)房屋均價(jià)達(dá)到3萬(wàn)多元，如果擠出60%水分，還是1萬(wàn)多元。他相信北京房?jī)r(jià)降到2009年初的水平，市場(chǎng)不會(huì)崩盤。

　　北京中原地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)研究總監(jiān)張大偉認(rèn)為，限制購(gòu)房套數(shù)不影響自住，但沉重打擊投資、投機(jī)。這是首次提及限制本地居民購(gòu)房數(shù)量及貸款，政策嚴(yán)厲程度超過(guò)以往，目前北京本地?fù)碛袃商滓陨戏慨a(chǎn)的家庭比例已經(jīng)超過(guò)10%，政策從源頭收緊了炒房，將使得購(gòu)房人群立刻減少。針對(duì)二手房及商品房同時(shí)執(zhí)行限購(gòu)使得炒房客將繼續(xù)銳減，在限制了外地及本地的炒房客以后，市場(chǎng)將回歸商品房的原來(lái)居住屬性。樓市可能出現(xiàn)成交量暴跌。

　　“鏈家地產(chǎn)”市場(chǎng)分析師張?jiān)抡J(rèn)為，今后同一購(gòu)房家庭只能新購(gòu)買一套商品住房，至少將切斷30%以上換房者的需求，這其中不乏純自住性需求。長(zhǎng)久下去，二手房流通率將大幅受到抑制。

　　北京社科院研究員曹建海認(rèn)為，一刀切政策有失公平，缺乏追訴制，沒(méi)有根據(jù)以往購(gòu)房情況有針對(duì)性出政策，應(yīng)該對(duì)已有多套住宅的人和無(wú)房戶區(qū)別對(duì)待。

　　-焦點(diǎn)·房貸

　　暫停三套及以上住房貸款

　　規(guī)定

　　嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)務(wù)院關(guān)于首套及二套住房貸款首付款比例和貸款利率的要求，金融機(jī)構(gòu)可以通過(guò)北京市房屋交易權(quán)屬系統(tǒng)數(shù)據(jù)等認(rèn)定第二套住房。要求商業(yè)銀行根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)狀況，暫停對(duì)購(gòu)買第三套及以上住房，以及不能提供1年以上北京市納稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非北京市居民發(fā)放貸款。

　　“二套房”認(rèn)房不認(rèn)貸

　　陳志明確表示，本市對(duì)于二套房將實(shí)行認(rèn)房不認(rèn)貸的政策。也就是說(shuō)，如果你曾購(gòu)買房產(chǎn)，已售出再買房時(shí)，以前購(gòu)房記錄不計(jì)入認(rèn)定二套房或三套房。此前，市場(chǎng)曾出現(xiàn)只要有過(guò)貸款記錄或有過(guò)房產(chǎn)的記錄，而現(xiàn)在沒(méi)有房，也被視為二套房或三套房，并執(zhí)行更嚴(yán)格的貸款政策，或不予貸款。

　　對(duì)于外地在京購(gòu)房的人，如不能提供1年以上本市納稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明就不能獲得購(gòu)房貸款。同時(shí)，雖然全國(guó)房屋交易權(quán)屬數(shù)據(jù)還未聯(lián)網(wǎng)，但只要通過(guò)警方或房管部門查實(shí)，確屬購(gòu)買多套房的，也都嚴(yán)格執(zhí)行房地產(chǎn)新政。今年是政策性住房交房的大年，中低收入的大量百姓可以得到房屋。

　　平衡供需比例抑制投機(jī)

　　“偉嘉安捷”指出，如果購(gòu)房人因改善居住條件想要更換房屋，依靠貸款的話，只有賣掉現(xiàn)有房產(chǎn)再買房才能算作是首套貸款享受相應(yīng)優(yōu)惠政策。一方面有利于自住改善換房的這部分人群，平衡北京房地產(chǎn)市場(chǎng)失調(diào)的供需比例；另一方面，貸款源頭上嚴(yán)控投機(jī)購(gòu)房人群，從首付、利率以及實(shí)際貸款情況來(lái)看，這部分人群貸款購(gòu)買二套、三套甚至以上房產(chǎn)將會(huì)難上加難，能夠有效抑制非理性上漲的北京樓市價(jià)格，平穩(wěn)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展。

　　-焦點(diǎn)·征稅

　　售二手房或從重征個(gè)稅

　　規(guī)定

　　對(duì)定價(jià)過(guò)高、漲幅過(guò)快的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行重點(diǎn)清算和稽查。個(gè)人售房在計(jì)征稅款時(shí)，納稅人不能提供原購(gòu)房?jī)r(jià)款相關(guān)憑證和其他完整準(zhǔn)確稅費(fèi)憑證的，稅務(wù)部門可通過(guò)住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門查詢相關(guān)信息資料，或者按照相關(guān)法律法規(guī)規(guī)定確定征收方式和應(yīng)征稅款。

　　打擊陰陽(yáng)合同防止偷稅

　　對(duì)漲價(jià)過(guò)快的項(xiàng)目稅收清算和稽查，明顯針對(duì)目前以通州為代表暴漲商品房項(xiàng)目，對(duì)提價(jià)行為將有很大的抑制作用。后一點(diǎn)則是二手房交易中存在的陰陽(yáng)合同問(wèn)題，以前售房者可能通過(guò)這種辦法，降低應(yīng)繳納的稅費(fèi)�，F(xiàn)在，通過(guò)資料的查詢，很難避免偷稅，可能會(huì)影響目前很多指導(dǎo)價(jià)格過(guò)低的二手房交易。

　　地稅將出操作實(shí)施細(xì)則

　　市地稅局個(gè)人所得稅處相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，這一新政主要是為調(diào)整二手房銷售所涉及的個(gè)人所得稅政策。我國(guó)規(guī)定，對(duì)于二手房銷售方，按該房屋(銷售款-原購(gòu)房款)×20%，計(jì)算應(yīng)繳的個(gè)人所得稅款。同時(shí)，我國(guó)也規(guī)定，對(duì)于二手房銷售方不能提供原購(gòu)房?jī)r(jià)款相關(guān)憑證，或因年代久遠(yuǎn)忘記房屋原值等情況，可對(duì)二手房銷售方，按銷售全款征收1%至3%的個(gè)人所得稅。此前，本市出于盤活二手房市場(chǎng)，活躍交易，增加房源，刺激經(jīng)濟(jì)發(fā)展等因素，選擇按較低的1%稅率對(duì)房屋銷售全款征收個(gè)人所得稅。

　　對(duì)昨天出臺(tái)的新規(guī)定，市地稅局這位相關(guān)負(fù)責(zé)人認(rèn)為，這意味著今后本市將取消按較低的1%稅率對(duì)房屋銷售全款征收個(gè)人所得稅的“優(yōu)惠”政策，轉(zhuǎn)而執(zhí)行第一個(gè)征稅政策。據(jù)此，以某人60萬(wàn)元購(gòu)房后，100萬(wàn)元賣出為例。如按1%稅率對(duì)房屋銷售全款征收個(gè)人所得稅，其需要繳納的個(gè)人所得稅稅款只有1萬(wàn)元。而按房屋的(銷售款-原購(gòu)房款)×20%，計(jì)算應(yīng)繳個(gè)人所得稅，應(yīng)繳稅款為(100萬(wàn)-60萬(wàn))×20%，其需繳個(gè)稅高達(dá)8萬(wàn)元。

　　因此，新政的實(shí)施，預(yù)計(jì)將會(huì)起到降低二手房銷售者收益額的作用，從而可從根本上抑制炒房者的積極性，并有利于逐步降低本市的房屋價(jià)格水平。

　　據(jù)介紹，針對(duì)本市推出的新政策，預(yù)計(jì)市地稅局還將在近期推出易于操作的實(shí)施細(xì)則。