在一連串的房地產(chǎn)調(diào)控新政之后,樓市買賣雙方陷入膠著狀態(tài)。整個五一假期,樓市蕭條一片,買方集體觀望,賣方咬住房價不想松口。但與此同時,隨著各地樓市政策細(xì)則的出臺及房地產(chǎn)持有環(huán)節(jié)稅的呼之欲出,一些現(xiàn)象表明,房地產(chǎn)商已經(jīng)開始多方尋求對策,調(diào)整開發(fā)、銷售策略……

　　樓市供不應(yīng)求、賣方主導(dǎo)市場的局面正在被嚴(yán)厲新政迅速扭轉(zhuǎn),從目前開發(fā)商的加緊推盤和購房者的觀望情緒來看,5月市場滯銷的現(xiàn)象會更加嚴(yán)重,這也成為業(yè)內(nèi)預(yù)期樓市終將出現(xiàn)較大面積降價促銷的主要原因。

　　　在一線城市樓市蕭條的同時,二線城市的假日樓市也普遍遇冷,以5月3日的一手房交易情況看,除了重慶成交222套,其他城市如杭州81套、蘇州45套、寧波33套……均表明新政后的各地樓市都面臨窘境。

　　購房者:降價還不到位

　　對購房者來說,假日樓市行情似乎更堅(jiān)定了他們觀望的決心。

　　以舉辦房展的上海為例,樓盤打折較少、企穩(wěn)居多。由于多數(shù)樓盤尚未新推房源,所以對于問及銷售價格這樣的“機(jī)密”問題時,工作人員往往含糊其詞,有些則以介紹當(dāng)下板塊行情及將周邊在售樓盤拿來做比較�！澳壳昂芏嚅_發(fā)商采用相似樓盤'比較定價法’,在市場行情好的時候極易造成樓盤競相漲價的局面,而市場行情不好時,在周邊樓盤價格保持不變的情況下,也可以形成區(qū)域價格依然堅(jiān)挺的景象�！睗h宇地產(chǎn)的分析師直言。

　　有參觀者也向記者表示,現(xiàn)場樓盤優(yōu)惠促銷倒是有,但多是9.5折、9.7折,還有開盤當(dāng)天每平方米減200元這樣的象征性優(yōu)惠,說明開發(fā)商還只是在試探�！胺空故且粋�買賣雙方相互觀察的窗口,但基于政策未盡,如上海的地方細(xì)則尚未公布,還有房產(chǎn)稅等預(yù)期加強(qiáng),交易持續(xù)冷淡的局面在房展后立即緩解的可能性不大�！敝性�地產(chǎn)的分析師表示。

　　即便樓盤價格出現(xiàn)“跳水”,眼下購房者也未必買賬。如假期內(nèi)深圳樓市爆出部分樓盤價格大跌,5月2日借房展開盤的高發(fā)第五大道均價為24000元/平方米,與此前公布的30000元/平方米單價相比直降20%;同日開盤的龍華潛龍曼海寧曾擬定價27000-28000元/平方米,但最終報(bào)價為24000元/平方米。可是盡管如此,開盤現(xiàn)場人氣仍頗為低迷。在業(yè)內(nèi)看來,與去年樓市迅速回暖、不少購房者不惜追漲類似,在價格開始松動的情況下,市場反而有買漲不買跌乃至希望殺跌的心態(tài)。

　　開發(fā)商:維持資金鏈?zhǔn)顷P(guān)鍵

　　購房者的盼跌心理也給開發(fā)商帶來巨大壓力。“政策出臺以后,開發(fā)商出現(xiàn)了兩個陣營:如綠地、保利等過去一年里大規(guī)模擴(kuò)張的開發(fā)商,加大了推盤和促銷力度,以保證資金回籠、避免在建項(xiàng)目和貸款出現(xiàn)斷檔,同時此類開發(fā)商還可能會暫停新項(xiàng)目的開工和拿地,同時放緩在建工程的速度以減少資金投入壓力;而那些地方小國企和中小開發(fā)商,由于在建工程和可售房源都相對較少,加上政策調(diào)控期間采取保守策略、不敢輕易投資,在見到樓市銷售不暢的情況下也就不再推新。”中國房產(chǎn)信息集團(tuán)分析師如此描繪。

　　目前的貨幣環(huán)境對開發(fā)商的確相當(dāng)不利。除了收緊個貸,央行今年以來第三次上調(diào)準(zhǔn)備金率,大型金融機(jī)構(gòu)的準(zhǔn)備金率將升至17%,據(jù)估算將“凍結(jié)”銀行近3200億元的資金。此外,在此次準(zhǔn)備金率上調(diào)的前一天,央行上�？偛窟�下發(fā)了“2010年上海市信貸投向指引”,其中明確要求嚴(yán)格控制新開工項(xiàng)目貸款,但會重點(diǎn)保證在建、續(xù)建項(xiàng)目的貸款需求�！敖衲暌詠�,想要銀行新批開發(fā)貸款已經(jīng)非常困難,而且越是大開發(fā)商,資金鏈繃得越是緊,因?yàn)槠渫�往四處投資項(xiàng)目,去年看到形勢好又拿了不少地,可是在購房者和銀行都'不給面子’的情況下,他們又會作出何種選擇呢？”有上海的開發(fā)商欲言又止。

　　市場人士已經(jīng)開始預(yù)期銀根緊縮可能加速開發(fā)商放棄觀望,市場內(nèi)會出現(xiàn)大面積降價。目前從售樓處的表現(xiàn)來看,開發(fā)商已經(jīng)在努力和銀行溝通協(xié)調(diào),以“搶救”客源。如原先一些投資客聚集的區(qū)域已經(jīng)出現(xiàn)了較多的退房現(xiàn)象,一些開發(fā)商就迅速聯(lián)系介紹中小銀行、外資銀行,為客戶爭取的貸款條件;也存在讓客戶以企業(yè)名義購買,以資產(chǎn)抵押申請經(jīng)營型貸款的情況;甚至開發(fā)商直接免息代墊兩到三成首付,客戶可以兩至三年之后還清。并且在幫助客戶應(yīng)付貸款的同時,再給出2%至3%的房價優(yōu)惠,總算拉攏到了一些客戶回到售樓處簽約。 李和裕