“二套房貸首付不得低于50%”,“房?jī)r(jià)過(guò)高地區(qū)可暫停發(fā)放第三套房貸”,“北京同一家庭限新購(gòu)買一套商品住房”……

　　短短兩周時(shí)間，從中央到地方的一系列調(diào)控政策密集出臺(tái)。頻率之高、力度之大、針對(duì)性之強(qiáng)前所未見。樓市新政立刻造成市場(chǎng)震動(dòng)，一線城市成交量明顯縮水，居高不下的房?jī)r(jià)開始出現(xiàn)松動(dòng)跡象。

　　量跌價(jià)滯

　　市場(chǎng)觀望情緒濃重

　　新政出臺(tái)半個(gè)月來(lái)，各地相關(guān)細(xì)則隨之跟進(jìn)，樓市一改4月前半月的量?jī)r(jià)齊漲局面，成交量迅速下墜。根據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，4月19日到25日，在監(jiān)測(cè)的35個(gè)城市中，21個(gè)城市成交量環(huán)比下跌。北京、上海、杭州等一線城市的一手房成交量基本上都有40%到70%之間的下滑。杭州跌幅最大，環(huán)比下跌72.55%。樓市新政出臺(tái)后，北京竟出現(xiàn)8個(gè)新樓盤2377套新房?jī)H售出1套的現(xiàn)象�！拔逡弧毙￠L(zhǎng)假期間，各地樓市并沒有出現(xiàn)起色。

　　“這反映出調(diào)控在抑制房?jī)r(jià)過(guò)高地區(qū)的投機(jī)和投資性需求方面，效果已開始顯現(xiàn)。”我愛我家副總經(jīng)理胡景暉稱，“京、滬、深等一線城市作為樓市的風(fēng)向標(biāo)，交易量的下滑會(huì)對(duì)全國(guó)的市場(chǎng)預(yù)期產(chǎn)生影響。”

　　相對(duì)于“量”的跳水，購(gòu)房者更關(guān)心房?jī)r(jià)的變化。新政公布后，北京漲勢(shì)最猛的京郊樓盤開始松動(dòng)。通州、望京等前期炒作的熱點(diǎn)區(qū)域新盤均有優(yōu)惠，開盤價(jià)調(diào)低了兩三千元，二手房?jī)r(jià)格也首次出現(xiàn)了“停滯”。專家表示，樓市正陷入“量跌價(jià)滯”的僵局，目前只能從成交套數(shù)上看出影響，房?jī)r(jià)反應(yīng)有一定的滯后性。

　　“新政之后的市場(chǎng)反應(yīng)，總的來(lái)說(shuō)就是只看不買的人多了，二手房?jī)r(jià)格有所松動(dòng)，但未出現(xiàn)大幅拋房，即便降價(jià)出售，也是獲利回套�！北本┦型ㄖ輩^(qū)一處房地產(chǎn)中介的置業(yè)顧問(wèn)呂松強(qiáng)告訴記者。在這位干了5年多房地產(chǎn)買賣工作的“老中介”看來(lái)，房?jī)r(jià)的下調(diào)只是暫時(shí)的。其理由是：在他負(fù)責(zé)的樓盤京貿(mào)國(guó)際公寓中，不少炒房者都是去年年底前“入的貨”，而那時(shí)的房屋均價(jià)在12000元/平方米左右，如今這里的均價(jià)已經(jīng)達(dá)到了23000元/平方米。一套90平方米的房子，僅僅數(shù)月就賺到了100多萬(wàn)。對(duì)于這些投資者來(lái)說(shuō)，照目前的房?jī)r(jià)也只是賺多賺少的問(wèn)題�！坝行┩顿Y者，在政策出臺(tái)之后，則把原來(lái)的賣房委托改成了租房委托�？磥�(lái)是想打持久戰(zhàn)�！�

　　最新的統(tǒng)計(jì)似乎也印證了呂松強(qiáng)的觀點(diǎn)。數(shù)據(jù)顯示：北京市18個(gè)區(qū)縣的成交均價(jià)，僅有6個(gè)出現(xiàn)了下調(diào)，而降幅超過(guò)了10%的只有3個(gè)區(qū)縣。同時(shí)，新房開盤均價(jià)不降反升。5月北京整體開盤均價(jià)達(dá)到了28520元/平方米，相比4月中上旬北京商品房開盤均價(jià)21058元/平方米，上漲了35%，創(chuàng)歷史新高。一位資深業(yè)內(nèi)人士向記者透露，大部分開發(fā)商依然堅(jiān)持高價(jià)開盤，優(yōu)惠幅度基本相同于3至4月，大部分為全款客戶9.8折、貸款客戶9.9折。

　　新政迭出

　　“拐點(diǎn)”會(huì)否如期而至

　　近日，恒大地產(chǎn)宣布全國(guó)40個(gè)樓盤同時(shí)推出促銷讓利，引起軒然大波。

　　SOHO中國(guó)董事局主席潘石屹撰文指出，樓市“拐點(diǎn)”正在逼近，商品房?jī)r(jià)格到底如何變化，未來(lái)一個(gè)月就可以見分曉。

　　房?jī)r(jià)的堅(jiān)挺，使很多人懷疑樓市“拐點(diǎn)”會(huì)如期而至�！氨本┏�郊外，其他地區(qū)樓盤的降價(jià)幅度仍然很低，上海、廣州樓市的反應(yīng)則更為‘緩慢’，沒有出現(xiàn)市場(chǎng)普遍預(yù)期的投資客集中拋盤的現(xiàn)象，整體價(jià)格雖有下調(diào)，但幅度大都不高，約為1%至2%�！薄版溂业禺a(chǎn)”市場(chǎng)分析師張?jiān)抡J(rèn)為，新政公布后，業(yè)主借價(jià)格仍在高位之機(jī)急于成交與客戶趕搭老政策末班車的心理不謀而合，致使房?jī)r(jià)變動(dòng)不大。

　　判斷樓市是否出現(xiàn)“拐點(diǎn)”，最重要的標(biāo)志性要素就是供求關(guān)系的變化。“真正的‘拐點(diǎn)’指的應(yīng)當(dāng)是樓市供求關(guān)系發(fā)生了根本性逆轉(zhuǎn)�！� 中國(guó)社會(huì)科學(xué)院工業(yè)經(jīng)濟(jì)研究所研究員曹建海說(shuō)，從城市化進(jìn)程來(lái)看，剛性需求大量存在，但供應(yīng)量仍不足。目前的政策對(duì)市場(chǎng)預(yù)期進(jìn)行了正面的引導(dǎo)，有望使房?jī)r(jià)出現(xiàn)合理回調(diào)，但并不意味著房?jī)r(jià)立刻出現(xiàn)全面的回落�！安荒芎�(jiǎn)單地將目前市場(chǎng)的局部變化與樓市‘拐點(diǎn)’畫等號(hào)�！�

　　作為影響樓市的另一重要指標(biāo)，開發(fā)商的資金鏈仍然充裕�！按蟛糠珠_發(fā)商在2009年都積累了不少資金，他們有了‘挺’的資本，其固有的經(jīng)濟(jì)實(shí)力使他們普遍缺乏降價(jià)促銷的動(dòng)力�！睂�(duì)于“拐點(diǎn)”一說(shuō)，大部分業(yè)內(nèi)人士表示質(zhì)疑。

　　經(jīng)歷了2008年全球金融危機(jī)的洗禮，各方對(duì)市場(chǎng)的理解力和承受力都有所提高，不可能僅用短期變化來(lái)認(rèn)識(shí)此次調(diào)控新政。從長(zhǎng)遠(yuǎn)考慮，即使政策調(diào)整導(dǎo)致市場(chǎng)出現(xiàn)所謂“拐點(diǎn)”，也不會(huì)是徹底的、絕對(duì)的急轉(zhuǎn)直下，可能只是一個(gè)階段性的轉(zhuǎn)變和調(diào)整。

　　曹建海認(rèn)為，如果第三季度成交量仍在低位徘徊，總會(huì)有開發(fā)商會(huì)率先降價(jià)以回籠資金，這個(gè)時(shí)候房?jī)r(jià)的松動(dòng)應(yīng)當(dāng)會(huì)比較明顯。但是否會(huì)持續(xù)下行，目前還很難說(shuō)�！鞍凑漳壳暗男刨J政策，實(shí)體經(jīng)濟(jì)自身消化不了那么多資金，大量資金還會(huì)以其他方式進(jìn)入地產(chǎn)業(yè)。”

　　措施細(xì)化

　　調(diào)控成敗關(guān)鍵在執(zhí)行

　　“拐點(diǎn)”是否會(huì)如期而至，調(diào)控能否切實(shí)發(fā)揮出預(yù)期效果，關(guān)鍵在于政策的執(zhí)行。從近幾年的一些情況看，過(guò)去宏觀調(diào)控效果不理想，以至于讓人們產(chǎn)生“越調(diào)越漲”的印象。而本輪調(diào)控直指抑制投資和投機(jī)性需求的目標(biāo)雖然很明確，但在操作過(guò)程中，仍然面臨諸多不確定性。

　　例如，對(duì)二套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)等細(xì)則問(wèn)題，如何拿捏政策的尺度，目前各地仍存在著一些爭(zhēng)議。多數(shù)銀行選擇停貸觀望，有的甚至還抱著“打擦邊球”的心態(tài)，對(duì)政策放緩執(zhí)行。從一線城市退出的，出現(xiàn)了向二、三線城市轉(zhuǎn)移的苗頭；為規(guī)避二套房貸的高額利息，緩婚、假離婚的現(xiàn)象也開始在一些城市出現(xiàn)。

　　如何才能確保調(diào)控政策在各地嚴(yán)格有效地執(zhí)行？中國(guó)房地產(chǎn)協(xié)會(huì)秘書長(zhǎng)朱中一認(rèn)為，當(dāng)前，調(diào)控政策在初顯成效的基礎(chǔ)上，應(yīng)進(jìn)一步細(xì)化措施，不能只采取“堵”的辦法，必須以疏堵結(jié)合的方式，開辟更多新的投資渠道，疏導(dǎo)投資需求�！耙环矫嬉�避免大量資金都擠進(jìn)樓市，另一方面要為推動(dòng)社會(huì)資金進(jìn)入實(shí)體經(jīng)濟(jì)等領(lǐng)域創(chuàng)造更多有利條件�！�

　　繼青島率先出臺(tái)新政細(xì)則之后， 4月30日，北京市政府推出十一條措施，實(shí)行更加嚴(yán)格的差別化住房信貸政策，在限購(gòu)套數(shù)上，規(guī)定“同一購(gòu)房家庭只能新購(gòu)買一套商品住房”。此外，強(qiáng)調(diào)加強(qiáng)住房保障工作，增加住房用地有效供應(yīng)，明確“政策性住房建設(shè)用地占全市住房供地50%以上”。

　　曹建海認(rèn)為，北京推出的更為嚴(yán)厲的地方政策，讓市場(chǎng)感受到的不僅是政策壓力本身，“更多的是透露出政府調(diào)整房地產(chǎn)市場(chǎng)的決心，或許會(huì)給即將陸續(xù)出臺(tái)細(xì)則的其他地方做出表率�！币�讓房地產(chǎn)市場(chǎng)回到平穩(wěn)健康發(fā)展的軌道，必須強(qiáng)化地方政府的責(zé)任。一方面要研究改善土地供應(yīng)的方式和途徑，完善土地招拍掛制度，限制高價(jià)土地入市，優(yōu)先保證劃撥保障性住房，大力發(fā)展租賃性保障房。另一方面，必須建立相應(yīng)的監(jiān)督考核機(jī)制，通過(guò)量化指標(biāo)切實(shí)保障政策的執(zhí)行力。

　　“擴(kuò)大內(nèi)需，改善民生”是政策導(dǎo)向。房地產(chǎn)政策在制定和執(zhí)行過(guò)程中不能“一刀切”，必須兼顧真正有改善性住房需求者的利益。地方政府應(yīng)當(dāng)根據(jù)各地的實(shí)際情況，因地制宜、分類指導(dǎo)，提升具體細(xì)則的精準(zhǔn)度和可操作性，確保所制定的各項(xiàng)措施更合理、更科學(xué)、更有效。