國(guó)家統(tǒng)計(jì)局10日發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示,5月份全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷售環(huán)比漲幅創(chuàng)14個(gè)月來的新低,商品房銷售面積和銷售額環(huán)比下降15.8%和25%,房?jī)r(jià)同比漲幅則是14個(gè)月來首次出現(xiàn)回落。目前,一些知名房企已陸續(xù)打折銷售,各方對(duì)房?jī)r(jià)下降的預(yù)期進(jìn)一步增強(qiáng)。在此形勢(shì)下,市場(chǎng)是否會(huì)迎來降價(jià)潮?

　　5月樓市成交急轉(zhuǎn)直下

　　根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局10日發(fā)布的數(shù)據(jù),5月份全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格環(huán)比上漲0.2%,漲幅比4月份縮小1.2個(gè)百分點(diǎn),環(huán)比漲幅創(chuàng)14個(gè)月來的新低。5月當(dāng)月,商品房銷售面積6777萬平方米,比上月減少1274萬平方米,下降15.8%；商品房銷售額3335億元,比上月減少1113億元,下降25.0%。

　　上市房企近日公布的銷售業(yè)績(jī)也佐證了5月份是開發(fā)商集體的“滑鐵盧”:就銷售面積和銷售額而言,地產(chǎn)龍頭企業(yè)萬科環(huán)比分別下降25.8%和34.5%；復(fù)地集團(tuán)環(huán)比下降41.6%和32.6%。在港上市的房企富力地產(chǎn)、碧桂園、保利香港5月銷售額環(huán)比分別下滑49%、27%和17%。據(jù)中銀國(guó)際統(tǒng)計(jì),5月份在港上市房企銷售額平均下滑了37%以上。

　　中國(guó)指數(shù)研究院的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)也顯示,一線城市5月成交量減少一半,在其監(jiān)測(cè)的30個(gè)城市中,成交面積幾乎全線下跌,跌幅約44%。其中,北京、上海、深圳、杭州及南京均跌至歷史最低水平。

　　近一個(gè)多月來,隨著中央和地方各級(jí)政府的多項(xiàng)房地產(chǎn)調(diào)控政策紛紛出臺(tái),不僅新建商品住宅銷售量下跌,二手房銷售量?jī)r(jià)也下挫。根據(jù)中原地產(chǎn)監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示,5月北京、天津、上海、廣州、深圳五大城市二手住宅成交量下滑幅度達(dá)到30%-80%,下滑至2007年以來最低點(diǎn)。其中深圳和上海兩地成交量下滑幅度最大,分別為78%和75%；廣州下滑幅度最小,為32%。五大城市除天津外,其余四城市二手住宅價(jià)格均出現(xiàn)不同幅度的下跌。其中深圳和上海價(jià)格環(huán)比跌幅分別達(dá)到-2.9%和-2.5%,北京和廣州跌幅分別為-1.6%和-1.5%。

　　中原集團(tuán)研究中心經(jīng)理瞿安新認(rèn)為,同2008年樓市調(diào)整時(shí)有所不同的是,當(dāng)時(shí)是新建住宅價(jià)格帶動(dòng)二手住宅價(jià)格下降,而此次主要是二手住宅價(jià)格帶動(dòng)新建住宅價(jià)格下跌。未來2-3個(gè)月,各地市場(chǎng)的二手住宅價(jià)格跌幅可能會(huì)持續(xù)擴(kuò)大,對(duì)新建住宅市場(chǎng)影響也將持續(xù)。

　　名房企降價(jià)促銷高房?jī)r(jià)呈現(xiàn)松動(dòng)跡象

　　繼恒大地產(chǎn)宣布率先大范圍降價(jià)銷售之后,5月中旬以來,開發(fā)商降價(jià)促銷的態(tài)勢(shì)日趨明朗化。5月15日,復(fù)地集團(tuán)在上海閔行顓橋區(qū)域的一樓盤開盤,銷售均價(jià)在每平方米12000多元,比之前市場(chǎng)預(yù)期低15%左右。復(fù)地董事長(zhǎng)范偉并不諱言打折銷售之舉:“我們必須根據(jù)客戶思路的變化調(diào)整價(jià)格、調(diào)整心態(tài)。”

　　無獨(dú)有偶,知名房企綠地集團(tuán)也在近日宣布,對(duì)遍布全國(guó)41個(gè)城市的100多個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行優(yōu)惠促銷。更多的房企,直接或間接的打折已在悄然進(jìn)行。

　　房企為何自降高房?jī)r(jià)?一些企業(yè)稱,降價(jià)本是公司既定的銷售策略,跟調(diào)控沒有直接關(guān)系,公司的現(xiàn)金流十分充裕,降價(jià)促銷正好是趁市場(chǎng)低迷之際鞏固“地盤”。恒大地產(chǎn)總裁夏海鈞則認(rèn)為,目前國(guó)際資本市場(chǎng)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)境外融資的窗口已經(jīng)關(guān)閉,國(guó)內(nèi)銀行信貸也逐步收緊,再加上銷售沒有有效的增幅,對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流會(huì)造成壓力。如果不降價(jià),銷量會(huì)下滑,房地產(chǎn)企業(yè)的資金壓力會(huì)逐漸增大。

　　根據(jù)國(guó)泰君安證券統(tǒng)計(jì),截至目前,共有39家A股上市地產(chǎn)公司擬增發(fā)融資890億元,不過仍未獲批。由于政策及股價(jià)下跌等原因,此前招商地產(chǎn)、世茂股份已經(jīng)宣布撤銷融資計(jì)劃。多家機(jī)構(gòu)認(rèn)為,盡管目前多數(shù)開發(fā)商“不差錢”,但嚴(yán)格的信貸政策將把銷售量限制在較低水平,現(xiàn)金回流的大幅減緩將迫使開發(fā)商降價(jià)；另外,土地增值稅的從嚴(yán)征收也將使得開發(fā)商的資金鏈進(jìn)一步繃緊,降價(jià)是開發(fā)商快速回籠資金的必然選擇。

　　事實(shí)證明,促銷對(duì)回籠資金十分有效:5月6日至5月31日,恒大地產(chǎn)日均合約銷售金額比促銷前攀升約110%,日均合約銷售面積比促銷前攀升約134%,而5月銷售均價(jià)相比4月只降低約6%。

　　樓市是否會(huì)迎來新一輪降價(jià)潮?

　　眼下市場(chǎng)關(guān)注的是,隨著個(gè)別房企的帶頭降價(jià),樓市是否會(huì)出現(xiàn)大規(guī)模的降價(jià)風(fēng)潮?

　　關(guān)鍵的問題在房企的資金。有觀點(diǎn)認(rèn)為,截至去年年底,房地產(chǎn)企業(yè)銷售額達(dá)4.39萬億元,投資只完成3萬多億元,開發(fā)商手里約有1.8萬億元現(xiàn)金。如果按照一季度銷售情況看,雖然增幅有所下降,但是當(dāng)前銀行信貸和銷售回款增幅仍屬較高水平,大企業(yè)的現(xiàn)金流沒有受到多大影響,投資資金依然充足。上市公司中超過100億元現(xiàn)金流的公司有幾十家,達(dá)到60億元的有四五十家�，F(xiàn)在來看,半年之內(nèi)絕大部分開發(fā)商不會(huì)出現(xiàn)現(xiàn)金流的問題,而且,如果開發(fā)商繼續(xù)縮減投資的話,堅(jiān)持一年都沒有問題。

　　上海易居房地產(chǎn)研究院綜合部部長(zhǎng)楊紅旭認(rèn)為,開發(fā)商暫時(shí)不差錢,但多數(shù)企業(yè)難以承受半年不賣房的壓力。另外,部分一線地產(chǎn)商還有戰(zhàn)略目標(biāo),比如通過促銷擴(kuò)大市場(chǎng)占有率,從而在愈演愈烈的競(jìng)爭(zhēng)中處于有利位置。他認(rèn)為,接下來會(huì)有越來越多的開發(fā)商加入到降價(jià)的陣營(yíng)中來,“現(xiàn)在降價(jià)肯定優(yōu)于到第四季度降價(jià)”。他認(rèn)為,房?jī)r(jià)拐點(diǎn)將加速出現(xiàn)。4月份,全國(guó)70個(gè)城市的房?jī)r(jià)環(huán)比3月份上漲1.4%,5月份環(huán)比漲幅只有0.2%,6月份有可能接近零增長(zhǎng),7月份出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)的概率很大。

　　上海市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)一位負(fù)責(zé)人10日對(duì)記者表示,4月份上海一些樓盤開盤時(shí),還僅是限于“不降價(jià)”,結(jié)果成交遇冷,全部“踏空”,這說明很多開發(fā)商的定價(jià)策略是有問題的。他認(rèn)為,一些房企降價(jià)銷售是明智之舉,打折樓盤的熱銷就說明了這一點(diǎn),“開發(fā)商必須認(rèn)清大勢(shì),調(diào)整心態(tài)和策略�！� (新華社記者魏宗凱　葉鋒)