6月11日，由世聯(lián)地產(chǎn)主辦的“迎接新政，布局未來(lái)”的樓市高層論壇在南京舉行，作為官員代表的住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心副主任秦虹，作為學(xué)者代表的著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家趙曉，以及作為業(yè)內(nèi)資深人士的世聯(lián)地產(chǎn)董事長(zhǎng)陳勁松，分別對(duì)樓市未來(lái)走勢(shì)進(jìn)行了預(yù)測(cè)。

　　房?jī)r(jià)何時(shí)可以降到位？

　　第四季度或?qū)⒂瓉?lái)一波降價(jià)潮

　　國(guó)家統(tǒng)計(jì)局剛剛公布的全國(guó)70城市5月房?jī)r(jià)顯示，南京房?jī)r(jià)與4月環(huán)比只降了0. 5%，這也讓不少市民感覺(jué)新政帶來(lái)的降價(jià)效果“太不過(guò)癮”。對(duì)于房?jī)r(jià)的走勢(shì)，陳勁松認(rèn)為，“趨勢(shì)已經(jīng)非常明顯了，全國(guó)成交量和價(jià)格的增速已經(jīng)大幅下滑。”至于變化的具體時(shí)間，“降價(jià)會(huì)出現(xiàn)在今年的下半年，尤其是第四季度。”

　　陳勁松指出，隨著新貨上市量越來(lái)越大，開(kāi)發(fā)商資金回籠壓力也就越大�！叭绻�此次調(diào)控真正到位，預(yù)售資金實(shí)施有效監(jiān)管的話，我們預(yù)計(jì)全國(guó)沒(méi)有一個(gè)開(kāi)發(fā)商資金是完全寬裕的。”陳勁松揭出了房企的“底牌”：目前開(kāi)發(fā)商的資金全面緊縮，五分之四的資金渠道已經(jīng)被堵，開(kāi)發(fā)商自有資金能維持多久，將決定這場(chǎng)博弈何時(shí)結(jié)束�！澳壳岸虝旱木�衡不會(huì)超過(guò)兩個(gè)季度，不遲于今年第四季度，開(kāi)發(fā)商的資金鏈將會(huì)極度惡化。而博弈均衡狀況改變后，必然會(huì)出現(xiàn)房?jī)r(jià)較大的降幅�！�

　　秦虹認(rèn)為，新政最主要的作用，莫過(guò)于改變市場(chǎng)原有的期望，這也將促使開(kāi)發(fā)商主動(dòng)降價(jià)�！靶抡�出臺(tái)之后，短期內(nèi)會(huì)形成供求關(guān)系和房?jī)r(jià)、地價(jià)預(yù)期的轉(zhuǎn)變，這點(diǎn)很重要，政策要引導(dǎo)預(yù)期的轉(zhuǎn)變�！鼻睾缗e例，地王的出現(xiàn)，曾帶動(dòng)全社會(huì)對(duì)房?jī)r(jià)上漲預(yù)期；而當(dāng)前新政一個(gè)最重要效果，就是產(chǎn)生“對(duì)沖性力量”，使市場(chǎng)趨向于理性。

　　下半年樓市會(huì)不會(huì)回暖？

　　供求失衡加劇，形勢(shì)只會(huì)更嚴(yán)峻

　　國(guó)家對(duì)樓市的宏觀調(diào)控不斷深入，接下來(lái)市場(chǎng)將如何發(fā)展？有些開(kāi)發(fā)商樂(lè)觀地認(rèn)為，調(diào)控帶來(lái)的觀望陰云有望在兩三個(gè)月后散去，下半年能否真的實(shí)現(xiàn)回暖？三位專(zhuān)家觀點(diǎn)一致，都指出了本輪調(diào)控的特殊性以及樓市將面臨前所未有的考驗(yàn)，下半年形勢(shì)甚至將更加嚴(yán)峻。

　　“我個(gè)人認(rèn)為對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)而言，今年注定是挑戰(zhàn)大于機(jī)遇�！鼻睾绲恼摀�(jù)首先指向了下半年可能出現(xiàn)的房源“供應(yīng)大潮”，由于2009年10月份新開(kāi)工面積增長(zhǎng)速度由負(fù)轉(zhuǎn)正，導(dǎo)致了2010年一季度開(kāi)發(fā)量特別巨大，“今年一季度，甚至今年1到5月份，新開(kāi)工面積實(shí)際上一直處于歷史的最高位。”隨著這些開(kāi)工量在下半年轉(zhuǎn)為上市量，再加上新政帶來(lái)的大量樓盤(pán)延遲開(kāi)盤(pán)，秦虹判斷，樓市在下半年將會(huì)面臨巨大供應(yīng)壓力。

　　“過(guò)去正常情況是，上半年成交面積占全年成交面積的比例一般在1/4到1/5，大量供應(yīng)還是在下半年，今年這個(gè)特點(diǎn)尤其明顯，市場(chǎng)供應(yīng)前低后高的特點(diǎn)更突出，”秦虹說(shuō)道。而供應(yīng)出現(xiàn)劇增的同時(shí)，需求卻可能面臨一定幅度的下降，樓市新政“在增加購(gòu)房貸款成本的同時(shí)，客觀上必將延遲部分改善性需求的實(shí)現(xiàn)”。

　　與秦虹用數(shù)據(jù)的方式稍有不同，趙曉用了一個(gè)經(jīng)典的“三碗飯”做比喻，來(lái)印證了當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)所面臨的巨大挑戰(zhàn)。他將改革開(kāi)放以來(lái)中國(guó)經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長(zhǎng)的原因，歸結(jié)為人口紅利、強(qiáng)勁的出口和沸騰的樓市泡沫。趙曉認(rèn)為，當(dāng)前樓市遇到的問(wèn)題，歸根結(jié)底是這“三碗飯”吃完之后吃什么的問(wèn)題。人口紅利到了一個(gè)轉(zhuǎn)折點(diǎn)，目前出口形勢(shì)也沒(méi)有根本改觀，去年靠財(cái)政刺激帶來(lái)的樓市泡沫更是靠不住了�！叭�碗好飯”都沒(méi)得吃，三大動(dòng)力降溫，“意味著中國(guó)搞不好會(huì)進(jìn)入到增長(zhǎng)的黃昏，我們以前常說(shuō)狼來(lái)了，這次搞不好可能真的狼來(lái)了。”

　　趙曉勸告開(kāi)發(fā)商們，“該降價(jià)就降價(jià)，該跑就跑，千萬(wàn)別以為還會(huì)像以前那樣‘鐘擺’。別再夢(mèng)想了，別再等待了。有一首歌是《等待是一生中最初的蒼老》，而我告訴你，等待是慢性的死亡。”李匯豐 王燁