市場進入深度調整期 北京樓市再現(xiàn)"無理由退房"

　　退房的權力向來是衡量復雜的樓市市場中，主導權居于地產商還是購房者的關鍵因素———在不同程度地開始試探“價格優(yōu)惠”的市場反應之時，無理由退房也重現(xiàn)北京樓市。

　　這似乎是一個樓市主導權重新向購房者讓渡的信號。據(jù)悉，在售的最后一期k2海棠灣項目，就將開始執(zhí)行無理由退房的政策，該項目開發(fā)商對記者表示，對于購買該項目三期指定房源的業(yè)主，將可以享受無理由退房的待遇。

　　這種銷售政策上一次出現(xiàn)在北京樓市，還是2008年樓市深度調整之時，而當下市場環(huán)境的變化，尤其是成交量的持續(xù)下滑與住宅存貨的不斷增加，顯然，讓北京乃至中國的地產商們，都感覺到了背水一戰(zhàn)的氣息。

　　不要理由

　　不僅是弱化的漲價預期，無理由退房，也開始重新出現(xiàn)在2010年的北京樓市。

　　“我們項目三期，也就是最后一期，6月18日開始執(zhí)行指定房源的無理由退房政策�！比涨埃琸 2海 棠 灣 的 相 關 負 責 人 告 訴 記者。這是一個位于通州的住宅項目，而它所在的區(qū)域，曾在C B D東擴和通州新城規(guī)劃公布的雙重利好刺激之下，半年之內，住房均價飆升49%，同時還曾一房難求。

　　記者了解到，在此之前，該項目的前兩期房源已經(jīng)基本售罄，成交均價在25000元/平方米上下，至于為何在三期項目執(zhí)行無理由退房的政策，前述開發(fā)商相關負責人給出的解釋是，作為最后一期項目，在市場調整大勢背景下，一方面回饋老客戶與社會，另外一方面也表明開發(fā)商目前的信心與決心———無理由退房之下，如果購房者不能滿意，開發(fā)商將無路可退，只能專心開發(fā)更好的產品讓客戶滿意。

　　該政策具體的執(zhí)行方式是，購房人在項目交房之前兩個月的15日內，可選擇零成本退出，其所投入的資金不會受到任何損失。這樣從根本上解決了購房人置業(yè)的風險，也充分體現(xiàn)了開發(fā)商對自己開發(fā)的產品擁有強大信心。另悉，記者以購房人身份了解到，該項目此次活動為“購房三重大禮活動”。無理由退房為其一，其二是購買收官力作7#部分房源可贈送高品質精裝修或毛坯房折抵3000元/平方米，其三是在活動期間，到售樓處還有神秘大禮贈送。

　　目前，北京樓市若干住宅項目都在考慮無理由退房的可能性，但是，k2海棠灣項目，是最早將這一考慮付諸實施的一家。

　　在此之前，上一次無理由退房集中出現(xiàn)在北京樓市，還是在2008年樓市深度調整之時，北京四方聯(lián)達房地產經(jīng)紀公司總經(jīng)理楊少峰就表示，退房權力在哪一方，基本上就標志著樓市主導權的天平向哪一方傾斜，2009年之所以退房一事在北京市場銷聲匿跡，實際上便是開發(fā)企業(yè)在樓市的報復性上漲中，占據(jù)市場強勢地位的典型表現(xiàn)，而如今，無理由退房的重新出現(xiàn)，則意味著這一格局開始松動并改變。

　　市場的走勢在一定程度上驗證了楊少鋒的判斷。5月以來，包括富力地產又一城項目，霄云里8號項目等，都在以贈送精裝修、指定少數(shù)特價房源等方式，向購房者“讓利”，盡管幅度與波及面多有不同，但仍在相當程度上取得了市場的認可。

　　在此之前，萬科北京紫苑項目在開盤單價下調800元/平方米之后，銷售速度明顯增加，市場反饋積極，這也從另一個側面展現(xiàn)了樓市主導權在購房者一端，權重正在不斷加大。

　　庫存逼迫

　　現(xiàn)在看來，北京或許只是個開始，對于開發(fā)商而言，提前多久對庫存所帶來的局勢變化做出清醒判斷，或許是關乎生死存亡的問題，顯然宜早不宜晚，這或許是無理由退房策略如此之早地重現(xiàn)樓市的重要原因所在。

　　記者從中國房地產指數(shù)研究院獲得的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至6月6日，北京、上海、廣州、深圳、杭州、重慶等六個一線城市住房總庫存已經(jīng)高達261081套 ，其中重慶和北京分別以92492套和88998套分別 居 于第一和第二位，而兩個城市住房庫存的總量，幾乎占到了6座一線城市庫存總量的1/3。

　　相比之下，杭州和深圳的住房庫存量相對較小，一向被市場視為風向標之一的上海市住房庫存指 標 ， 也 穩(wěn) 定 在40000套 的 水平，不過，雖然在庫存套數(shù)的規(guī)模上，重慶高于北京，但是，北京的住房庫存的面積上，則超過重慶，位列第一。

　　北京世博經(jīng)緯地產研究機構副總經(jīng)理余姚群告訴《經(jīng)濟參考報》記者，如果照此水平，不用太久時間，全國一線樓市的庫存總量，將恢復到2008年下半年的峰值水平，根據(jù)該機構的歷史數(shù)據(jù)監(jiān)測，上述6個樓市一線城市住宅庫存的峰值，出現(xiàn)在2008年10月前后，當時這一指標曾在30萬套左右持續(xù)“拉鋸”。

　　利空走勢

　　“庫存的增加直接來自于成交量的下降”，中原地產華北區(qū)董事總經(jīng)理李文杰告訴記者，“但是，在短期內，我們看不到市場成交情況能有好轉的趨勢。”

　　中國房地產指數(shù)研究院在對庫存進行監(jiān)測的同時，也同時對前述6城市的成交量情況以周為單位進行了統(tǒng)計，但這個統(tǒng)計結果，恐怕也不是開發(fā)商們愿意看到的結果，盡管這項數(shù)據(jù)所顯示出的趨勢，與開發(fā)商們在市場一線的感受，基本相似。

　　記者了解到，該機構對上述市場統(tǒng)計得出的結論，為其中4個城市周成交量均屬下滑，并且幅度超過2 0 %， 廣 州 和 北 京 分 別 以36 .53%和25 .44%的周環(huán)比降幅，分列一、二位，6大一線城市中，重慶、杭州、深圳的成交量環(huán)比顯現(xiàn)增幅。

　　“如果把北京政策性住房的成交刨除，北京5月31日到6月6日這一周的成交量，比上一周的降幅達到28%，即便是在2008年市場深度調整的時候，成交量的下跌也不是集中在這么短的一個區(qū)間之內。”參與上述數(shù)據(jù)統(tǒng)計研究的一位研究人員告訴記者。

　　余姚群提供了一個從歷史的角度去看待上述數(shù)據(jù)的方式，他表示，在2008年市場開始深度調整的一輪周期當中，基本上是在成交量 連 續(xù)3個 月 出 現(xiàn) 平 均20%降幅，并且住房庫存在27萬至30萬套之間時，開始出現(xiàn)了大規(guī)模的開發(fā)商降價行為，現(xiàn)在，不可避免的是，趨勢正在朝著這個方向發(fā)展。

　　國家統(tǒng)計局10日上午發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，2010年5月份，全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲12 .4%，漲幅有所回落，漲幅比4月份縮小0 .4個百分點；環(huán)比上漲0 .2%，漲幅比4月份縮小1 .2個百分點，上漲速度已經(jīng)有所控制。(洛濤)