深圳二手房價走低 剛需或突圍

　　最近幾周并無針對樓市的新政下達(dá),深圳的房地產(chǎn)市場依然延續(xù)冷清的勢態(tài)。盡管此前開發(fā)商一再嘴硬號稱“不差錢”,但是禁不住成交量的一再冷清,龍頭企業(yè)如萬科、佳兆業(yè)的項(xiàng)目紛紛帶頭降價,在價格上為購房者留有余地。此外,二套房房貸收緊讓炒房者紛紛撤離市場,剛需購房者也可以一解燃眉之急。

　　然而可以看到的是,盡管一手房價格下跌,但是價格仍在高位運(yùn)行,以至于更多帶著房價大跌預(yù)期的剛需購房者將關(guān)注目光投向二手房市場。

　　據(jù)記者了解,近期深圳各區(qū)二手房成交量大多是由剛需購房者促成的。在福田、羅湖等區(qū)域,中介公司的區(qū)域經(jīng)理表示,投資客幾乎為零,“盡管觀望情緒濃厚,但是只要業(yè)主掛牌的價格比市場跌個10%,就會有很多剛需客戶詢問,跌幅至15%的話,幾乎一放盤就有剛需購房者接手”。

　　數(shù)據(jù)剖析�＋�

　　二手房成交量連續(xù)5周回落

　　由各中介研究機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)的地鋪成交數(shù)據(jù)更能反映目前的成交情況。根據(jù)美聯(lián)物業(yè)的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì),在上周,受到端午節(jié)的影響,全市二手房成交量連續(xù)五周回落。

　　美聯(lián)物業(yè)的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示,上周全市共成交二手房1407套,環(huán)比減少26.34%,從日均成交量看,本周全市二手房日均成交352套,環(huán)比減少7.85%。六區(qū)成交量均有大幅回落。其中,龍崗區(qū)下降最為明顯,本周龍崗區(qū)成交二手房281套,環(huán)比減少37%,市場成交份額從23.35%降至19.97%,讓出全市第一的位置。南山區(qū)本周成交二手房200套,環(huán)比減少33.33%,成交量降幅僅次于龍崗區(qū)。羅湖、福田、鹽田、寶安分別成交297、326、34、269套,環(huán)比分別減少23.85%、11.65%、26.09%、25.07%。二手房成交價格繼續(xù)回落,本周二手房成交均價為16921元/平方米,環(huán)比下跌13%。

　　美聯(lián)地產(chǎn)市場研究部的觀點(diǎn)分析認(rèn)為,近期房產(chǎn)稅傳聞紛紛,而上海的房產(chǎn)稅細(xì)則又遲遲不出,樓市信心難以穩(wěn)固,預(yù)計(jì)二手房市場短期內(nèi)依舊會維持量低價跌的局面。

　　市場表現(xiàn)�＋�

　　剛需醞釀突圍

　　一位業(yè)內(nèi)人士在談及目前的市場情況時表示“依然冷淡”。美聯(lián)物業(yè)蔡屋圍分行的中介人員劉先生告訴記者,近期的成交相當(dāng)冷清,門店上前來咨詢的客戶很少,大多數(shù)客戶抱著觀望心態(tài),房產(chǎn)稅會否出臺是他們最擔(dān)心的問題。

　　在羅湖地王大廈附近的一家地鋪門口,記者遇到前來詢問的王小姐,她告訴記者,因?yàn)橐�結(jié)婚,所以考慮要買一套房。“開始考慮在關(guān)內(nèi),南山的房價被前海和后海片區(qū)拉動起來,價格太高；福田雖然位置好,但是動輒也是2萬元,在羅湖,稍微新一些的房子賣到2萬元,但是因?yàn)樽约阂�結(jié)婚,所以只要房價下跌到可以承受范圍之內(nèi),就會下手”。

　　“除了剛性需求偶爾有成交,投資客基本沒有”,劉先生說近期自己和同事們的工作就是打打電話、問問業(yè)主,但是業(yè)主的掛牌價暫時都沒什么松動,片區(qū)內(nèi)的城市天地、都市名苑等幾乎沒什么降價。“感覺現(xiàn)在的局面比2008年的時候更嚴(yán)重,當(dāng)年是賣家急賣,買家不急。但是現(xiàn)在是賣家也不急著賣,買家也不急著買”。

　　近些年來,關(guān)外一直成為一、二手房成交的主力。而以往的成熟社區(qū)福田區(qū)、羅湖均表現(xiàn)穩(wěn)定。美聯(lián)物業(yè)福田區(qū)總監(jiān)梁文輝表示,福田區(qū)最近兩個月的成交量表現(xiàn)較為一致,基本上價格有10%—15%的跌幅�！澳壳案Ｌ飬^(qū)的幾個活躍樓盤如東�；▓@的價格應(yīng)該說還是比較合理的,基本上福田區(qū)現(xiàn)在沒有投資客的蹤影,都是比較實(shí)在的自住客”。

　　未來動向�＋�

　　成交以小戶型為主

　　羅湖、福田是中小戶型較為集中的片區(qū),而在市場上價量相對表現(xiàn)穩(wěn)定,也是因?yàn)閯傂柚�撐中小戶型物業(yè)成交量較大導(dǎo)致的。根據(jù)國土局成交數(shù)據(jù)測算,2010年4月份90平米以下的物業(yè)在成交總量中的占比高達(dá)67%,而這一比例去年2月僅為61%,去年4月份為63.9%,顯示中小戶型占比呈現(xiàn)上升態(tài)勢。而“新國十條”出臺后,整體實(shí)際成交量都下降了不少,但是大戶型豪宅受打擊更為明顯。

　　中聯(lián)地產(chǎn)的研究數(shù)據(jù)表明,自從新政之后,中小戶型物業(yè)成交量占比超過七成。研究認(rèn)為,從政策角度來看,政府的房地產(chǎn)調(diào)控政策對中小戶型物業(yè)的引導(dǎo)和支持意圖非常明顯,中小戶型將會是未來樓市成交的主流。

　　中小戶型持續(xù)成為市場成交主流,這也意味著,樓市還將繼續(xù)面臨剛需為主的冷清。一個有趣的現(xiàn)象是,上周樓市經(jīng)歷了端午假期,又正值世界杯期間,中原地產(chǎn)的看房客流數(shù)據(jù)卻顯示人數(shù)有所增加,針對上周的成交量出現(xiàn)下滑,中原地產(chǎn)市場部總監(jiān)王世界認(rèn)為,這部分“剛需族”沒有選擇馬上成交,而是等待和觀望,在這樣的僵局中,能主動選擇順應(yīng)市場降價促銷的樓盤將繼續(xù)受到追捧,同時受新政保護(hù)且總價不高的小戶型也將成為眾多買家的不二選擇。