南京樓市成交量日益下滑 奧體房?jī)r(jià)重回一萬五?

　　新政以來，南京樓市成交量日益下滑，4月下旬交易冷清彌漫，整個(gè)5月份南京全市商品房住宅成交量大跌了近7成。在成交低迷的情勢(shì)下，盡管房?jī)r(jià)整體并未出現(xiàn)較大轉(zhuǎn)折，但個(gè)盤松動(dòng)逐漸成勢(shì)，尤其是奧體板塊理性定價(jià)的樓盤越來越多，單價(jià)16000元上下的房源也開始出沒。以此形勢(shì)推理，奧體房?jī)r(jià)是否將重回單價(jià)15000元的價(jià)格區(qū)間？為此，我們邀請(qǐng)南京合眾聯(lián)恒房地產(chǎn)策劃公司總經(jīng)理程鵬和南京麒麟山莊開發(fā)有限公司常務(wù)副總經(jīng)理厲心進(jìn)行探討。

　　-本版主持 彭平

　　觀點(diǎn)①

　　目前的價(jià)格已經(jīng)是底部

　　程鵬 南京合眾聯(lián)恒房地產(chǎn)策劃公司總經(jīng)理

　　奧體1.7-1.8萬元、江北7000元左右、江寧8000-9000元的房?jī)r(jià)都是理性的價(jià)格。奧體降到1.5萬元不可能，目前的價(jià)格已經(jīng)是底部了�！�

　　目前南京各個(gè)區(qū)域銷售不暢、成交低迷，造成這種情況的并不完全是因?yàn)榉績(jī)r(jià)，即使有些區(qū)域房?jī)r(jià)降了，由于政策原因還是很多人買不起。比如說二套房首付五成以及利率提高，一下子就把買房的門檻提高了，依靠按揭買房的人很難支付比之前多一倍甚至更多的首付，需求被打壓了，成交自然下滑。以奧體為例，假使從目前個(gè)別樓盤1.7萬元的單價(jià)降到1.5萬元，100㎡的房子總價(jià)也就降了20萬，150萬元對(duì)許多人而言依然是承受不起的，如果是二套房，首付就要75萬，比之前要一下子多掏40來萬，進(jìn)一步壓縮了需求。

　　所以目前奧體房?jī)r(jià)即使有降到1.5萬元的均價(jià)這樣的幅度，成交也不會(huì)有根本性改變。奧體1.7-1.8萬元、江北7000元左右、江寧8000-9000元的房?jī)r(jià)都是理性的價(jià)格。奧體降到1.5萬元不可能，目前的價(jià)格已經(jīng)是底部了。另一方面奧體的供應(yīng)量本身不是很大，該區(qū)域的樓盤土地等成本也較高，再往下降的空間很小。

　　從目前奧體客群來看，很大一部分購買力在100-200萬，而新政過后樓市出現(xiàn)的現(xiàn)象是，低總價(jià)小戶型和城中的大戶豪宅賣得不錯(cuò)，因?yàn)槌瑥?qiáng)購買力的客群不在乎政策限制，很多都是一次性付款。而對(duì)奧體客群而言，100-200萬購買力的基本都是改善性剛需，這種需求就正好被政策擊中，由于首付提高完全被打壓了。整體而言，奧體1.7-1.8萬元的價(jià)格是合理的，2.5萬元單價(jià)的時(shí)機(jī)目前還沒到。但從板塊價(jià)值來說，奧體兩條地鐵貫通，不論商業(yè)配套還是學(xué)校資源都越來越豐富和成熟，未來房?jī)r(jià)漲到3萬元也不成問題，只是暫時(shí)被這輪新政打壓下去了，這輪調(diào)控過后，奧體房?jī)r(jià)再下探的可能性也幾乎不存在了。

　　觀點(diǎn)②

　　個(gè)別樓盤可能會(huì)到這條線

　　厲心 南京麒麟山莊開發(fā)有限公司常務(wù)副總經(jīng)理

　　奧體目前已經(jīng)有樓盤開始降低預(yù)期，大幅優(yōu)惠銷售，時(shí)間再拉長的話，個(gè)別樓盤出現(xiàn)1.5萬元的價(jià)格仍有可能。但整體上回落到1.5萬元的單價(jià)則比較困難”

　　目前南京的房?jī)r(jià)在新政影響下已經(jīng)開始出現(xiàn)松動(dòng)，相比之下奧體樓盤的動(dòng)作比較多，不論是和府奧園還是五礦的御江金城，在定價(jià)或者價(jià)格預(yù)期方面與新政之前相比都有所下降。

　　這段時(shí)間以來，房?jī)r(jià)松動(dòng)在情理之中，成交量下滑必然帶來價(jià)格松動(dòng)，而一旦有樓盤開始降價(jià)銷售，跟風(fēng)者自然會(huì)逐漸多起來。

　　事實(shí)上，去年到今年新政之前，奧體和江北的房?jī)r(jià)在全市看來應(yīng)該都是漲得最兇的，新政出來后，江北降到8000元以下比較合理，而奧體在1.7-1.8萬元也算回歸理性，但整體上回落到1.5萬元的單價(jià)則比較困難。奧體房?jī)r(jià)下行，在于許多奧體板塊的利好已經(jīng)在兌現(xiàn)之前滲入到房?jī)r(jià)里了，或者說提前透支了，再經(jīng)歷前一階段的樓市瘋狂，價(jià)格居高不下，那么新政調(diào)控下自然會(huì)回落。另一方面奧體房?jī)r(jià)的支撐力依然很足，不論區(qū)域位置、配套成熟度以及政府的重視，奧體今后都是一個(gè)標(biāo)志性區(qū)域，所以1.7-1.8萬元的價(jià)格區(qū)間依然可以保持。

　　從樓市運(yùn)行的周期來看，在房?jī)r(jià)上漲期間，一個(gè)樓盤漲價(jià)，周邊樓盤也會(huì)達(dá)成默契追漲，形成了表面的價(jià)格同盟，而一旦房?jī)r(jià)下行，剛開始各家都會(huì)竭力硬挺，而在其中一家有所動(dòng)作后，比如優(yōu)惠甚至降價(jià)后，周邊樓盤則各有算盤，大幅度跳水的可能就會(huì)出現(xiàn)，價(jià)格同盟可能就完全沒有了。奧體板塊的情況同樣如此，目前已經(jīng)有樓盤開始降低預(yù)期，大幅優(yōu)惠銷售，時(shí)間再拉長的話，在成交繼續(xù)低迷的形勢(shì)下，個(gè)別樓盤出現(xiàn)1.5萬元的價(jià)格仍有可能。但從奧體這個(gè)板塊本身價(jià)值而言，如果整體上回落到1.5萬元，那南京整個(gè)市場(chǎng)的房?jī)r(jià)已大幅下滑，樓市也不再是眼下這樣的市場(chǎng)了。