8月注定成為2009年京城樓市承上啟下的重要月份。挾前兩季度樓市回春轉(zhuǎn)火熱之威，臨近“金九銀十”之傳統(tǒng)銷售旺季，下半年的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展前景讓所有人在疑問(wèn)中充滿期待。日前，京城房地產(chǎn)行業(yè)專家學(xué)者、業(yè)內(nèi)人士濟(jì)濟(jì)一堂，就業(yè)界共同關(guān)注的泡沫問(wèn)題展開(kāi)討論，并對(duì)下半年房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)進(jìn)行展望。

　　樓市泡沫來(lái)了嗎？專家共同認(rèn)為，上半年樓市的回暖主要是受利好政策拉動(dòng)，政府放寬貨幣信貸目的在于刺激經(jīng)濟(jì)。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心房地產(chǎn)研究處處長(zhǎng)文林鋒表示，到目前為止，房地產(chǎn)市場(chǎng)整體尚屬溫和可控。以往的經(jīng)驗(yàn)證明，溫和的膨脹更有利于刺激經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，并不需要恐慌。

　　中國(guó)管理科學(xué)研究院經(jīng)濟(jì)學(xué)家李開(kāi)發(fā)提出，目前北京房地產(chǎn)市場(chǎng)整體還算正常，但有些區(qū)域存在較大虛火。

　　據(jù)了解，隨著6月通州九棵樹(shù)地塊以17.4億元成交，北京五環(huán)外樓盤迅速掀起一輪漲價(jià)狂潮。以作為北京居住熱點(diǎn)之一的北五環(huán)“亞奧區(qū)域”為例，北苑區(qū)域房?jī)r(jià)已經(jīng)高達(dá)13000元／平方米左右，位于立水橋區(qū)域的東方郁金香價(jià)格已經(jīng)漲到了11600元／平方米，合立方預(yù)計(jì)均價(jià)將超過(guò)15000元／平方米，朝陽(yáng)區(qū)北五環(huán)外的“潤(rùn)澤悅溪”目前價(jià)格高達(dá)16000元／平方米，半年時(shí)間上漲81.8%。不少“80后”購(gòu)房者表示，加上雙方家長(zhǎng)積蓄想在北京五環(huán)外買房都已經(jīng)很難。

　　北京中原房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司投資顧問(wèn)部總經(jīng)理張坤昱強(qiáng)調(diào)，樓市泡沫的關(guān)鍵在于后續(xù)消化，后續(xù)能夠穩(wěn)定發(fā)展就不存在泡沫風(fēng)險(xiǎn)。目前北京市場(chǎng)五環(huán)外地區(qū)缺乏發(fā)展規(guī)劃及實(shí)力配套支撐，當(dāng)前如此高房?jī)r(jià)主要是由過(guò)高的地價(jià)引起的哄抬效應(yīng)，并不屬于正常價(jià)格范疇。

　　以二三環(huán)為主的內(nèi)城區(qū)域，由于地段的稀缺性、產(chǎn)品的高端性，在去年下半年整體經(jīng)濟(jì)下滑情況下，內(nèi)城區(qū)域的房屋售價(jià)下降幅度較四環(huán)外項(xiàng)目小很多。而隨著樓市回暖，內(nèi)城樓盤售價(jià)也表現(xiàn)企穩(wěn)，漲幅在7%-10%。與四環(huán)外、五環(huán)外價(jià)格漲幅基本超過(guò)70%的項(xiàng)目相比，內(nèi)城產(chǎn)品的泡沫論幾乎無(wú)法支撐。

　　北京大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)陳國(guó)強(qiáng)表示，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)必然會(huì)帶來(lái)膨脹表現(xiàn)，這也是刺激政策要付出的代價(jià)。

　　在經(jīng)濟(jì)前景不明朗的情況下，當(dāng)前北京房地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)出的部分區(qū)域虛火過(guò)旺并不屬于合理現(xiàn)象，政府可適當(dāng)采取系列措施抑制投資、投機(jī)行為，讓房?jī)r(jià)更加合理。

　　專家提出，由于受到通貨膨脹預(yù)期、整體房地產(chǎn)市場(chǎng)強(qiáng)勁走勢(shì)影響，下半年對(duì)自有資產(chǎn)固定化、兼顧投資保值的買房需求將會(huì)逐漸占據(jù)市場(chǎng)主流。在這種消費(fèi)預(yù)期下，稀缺資源型產(chǎn)品、稀缺地段型產(chǎn)品、長(zhǎng)期被低估的價(jià)值洼地類產(chǎn)品以及低總價(jià)優(yōu)質(zhì)配套的小戶型產(chǎn)品四類高端住宅，將有望成為下半年投資保值的主力產(chǎn)品。

　　張坤昱表示，相比普通住宅項(xiàng)目，核心地段、高品質(zhì)的高端物業(yè)具備獨(dú)有的稀缺資源優(yōu)勢(shì)，產(chǎn)品附加值較高，抗跌性及未來(lái)的保值、增值能力更強(qiáng)，屬于典型的高收益、低風(fēng)險(xiǎn)投資產(chǎn)品，在任何市場(chǎng)條件下都是投資良選。例如以高端優(yōu)質(zhì)園林立市的星河灣，就以京城高端住宅標(biāo)桿項(xiàng)目地位長(zhǎng)期受到高端投資者青睞。同樣，由于當(dāng)前核心地段土地放量已經(jīng)幾乎真空，享受不可復(fù)制的稀缺地段資源產(chǎn)品也是風(fēng)險(xiǎn)期的良好資產(chǎn)避風(fēng)港。

　　隨著區(qū)域發(fā)展不斷進(jìn)步，核心地段產(chǎn)品升值前景將明顯好于其他地段，西二環(huán)紅山世家、中關(guān)村教育地王唐寧ONE就是此類產(chǎn)品的典型項(xiàng)目。

　　另外，陳國(guó)強(qiáng)指出，市場(chǎng)上長(zhǎng)期被低估的價(jià)值洼地類產(chǎn)品也是投資上選。上半年，廣安門、太陽(yáng)宮區(qū)域表現(xiàn)出了強(qiáng)勁的銷售力，區(qū)域內(nèi)紅山世家、太陽(yáng)公元一再創(chuàng)下銷冠成績(jī)。文林鋒強(qiáng)調(diào)，這類洼地的價(jià)值正在逐步被市場(chǎng)認(rèn)知，隨著整體規(guī)劃發(fā)展的展開(kāi)，洼地將充分享受政策利好，升值潛力明顯。