據(jù)《今日早報》報道 臨近年底，杭州樓市的走勢又因?yàn)橐幌盗姓{(diào)控措施的出臺，變得神秘莫測。“營業(yè)稅征免期限由2年恢復(fù)到5年”、“開發(fā)商拿地首付至少50%”等政策，讓過于火爆的樓市冷靜不少。

　　樓市的發(fā)展跟很多因素相關(guān)，但顯然，每一次房產(chǎn)政策的出臺，都會給樓市帶來深遠(yuǎn)影響。溫故而知新，雖然我們無法準(zhǔn)確預(yù)知明天的樓市走向，但盤點(diǎn)歷年房產(chǎn)政策對樓市的影響，也許可以從中找到今后樓市走向的脈絡(luò)。

　　2004年

　　關(guān)鍵詞：個稅、加息

　　1月1日，杭州稅務(wù)部門開始對二手房的出售征收20%的個人所得稅。該政策實(shí)行后，二手房市場在短期內(nèi)表現(xiàn)出了房價的高漲和成交量的萎縮。可謂“冰火兩重天”，冰的是成交，火的是價格。這種現(xiàn)象隨之影響了一手房市場，杭州樓市非常沉悶。以至于9月1日，20%的個人所得稅開始隱身，由必須征收改為“主動申報”，在某種程度上，默認(rèn)了個稅的取消。

　　5月，杭州市商業(yè)銀行對建于上世紀(jì)80年代的二手房進(jìn)行了“封殺”，基本上不發(fā)放貸款。在年限上，房齡加上貸款年限不超過30年；在成數(shù)上，根據(jù)貸款人的職業(yè)情況和收入情況，一般不超過6成。10—15年的二手房最多可以貸到5成，20年以上的二手房原則上不給予辦理貸款。此政策在市場上馬上開始得到了體現(xiàn)，老舊二手房價格開始回落。

　　10月27日，央行宣布加息。這是中國9年來的第一次加息。開發(fā)商和購房者對此都非常敏感。在宣布加息后的一星期內(nèi)，市場掀起了一陣漣漪。所有的房地產(chǎn)股票板塊在集體大幅下跌后小幅反彈。但在加息后的一個月，市場恢復(fù)了平靜。

　　點(diǎn)評：總體來說，2004年出臺的政策比較零散，且有反復(fù)，幅度也不是很大，所以對樓市影響不是很大。

　　2005年

　　關(guān)鍵詞：國八條、利率、營業(yè)稅

　　3月17日，調(diào)整商業(yè)銀行自營性個人住房貸款政策，將原先的住房貸款優(yōu)惠利率回歸到同期貸款利率水平，實(shí)行下限管理，下限利率水平為相應(yīng)期限檔次貸款基準(zhǔn)利率的0.9倍，商業(yè)銀行法人可根據(jù)具體情況自主確定利率水平和內(nèi)部定價規(guī)則。

　　3月26日，國務(wù)院辦公廳發(fā)出《關(guān)于切實(shí)穩(wěn)定住房價格的通知》。4月27日，溫家寶總理主持召開國務(wù)院常務(wù)會議，分析房地產(chǎn)市場形勢，認(rèn)為目前房地產(chǎn)投資規(guī)模過大，商品房價格上漲過快，結(jié)構(gòu)不合理，市場秩序比較混亂，并明確提出了解決房地產(chǎn)市場存在的問題的八條具體措施。

　　5月11日，國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)了建設(shè)部等七部委《關(guān)于作好穩(wěn)定住房價格工作的意見》，對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控措施進(jìn)一步細(xì)化，呈現(xiàn)四大特點(diǎn)：加大個人購房轉(zhuǎn)手交易稅收調(diào)控力度，禁止期房轉(zhuǎn)讓，滿足3個條件普通住房享受優(yōu)惠，依法制止炒地行為。

　　6月1日，對個人購買住房不足2年轉(zhuǎn)手交易的，銷售時按其取得的售房收入全額征收營業(yè)稅，個人購買普通住房超過2年(含2年)轉(zhuǎn)手交易的，銷售時免征營業(yè)稅；對個人購買非普通住房超過2年(含2年)轉(zhuǎn)手交易的，銷售時按其差額征收營業(yè)稅。

　　點(diǎn)評：2005年，國家針對房地產(chǎn)市場制定的政策法規(guī)數(shù)量之多、頻率之密，堪稱前所未有。房產(chǎn)調(diào)控新政正式實(shí)施，杭州樓市成交低迷、觀望氣氛濃厚。新開樓盤問者寥寥，對市場反應(yīng)最為敏感的二手房價格指數(shù)出現(xiàn)了運(yùn)行6年來最大幅度的下調(diào)，成交量萎縮。土地市場則出現(xiàn)了杭州實(shí)施土地招投標(biāo)制度7年以來第一起強(qiáng)行“收地”事件。

　　2006年

　　關(guān)鍵詞：90/70、“2年到5年”、個稅強(qiáng)征

　　5月29日，九部委《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價格的意見》正式出臺，成為“國六條”，業(yè)內(nèi)猜測已久的“第二只靴子”總算落地。其中影響最大的莫過于“90/70”政策、個人房貸首付比例不低于三成和營業(yè)稅免稅時限由2年延長至5年的規(guī)定。

　　7月26日，國稅總局發(fā)布《關(guān)于住房轉(zhuǎn)讓所得征收個人所得稅有關(guān)問題的通知》，宣布從8月1日起，各地稅務(wù)部門將在全國范圍內(nèi)統(tǒng)一強(qiáng)制性征收二手房個所稅。

　　點(diǎn)評：2006年的政策更為收緊，特別是國六條一出臺，投資客扛不住了，紛紛趕在新政實(shí)施前清倉出貨。購房者放緩了看房、買房的步伐。比如6月杭州主城區(qū)(不包括蕭山、余杭)商品住宅新增面積比5月減少了7成多，成交量也比5月減少了一半以上。連續(xù)幾個月，杭州樓市日成交量都僅在50—60套上下徘徊，市場非常冷清。

　　2007年

　　關(guān)鍵詞：二套房、不斷加息

　　3月，商務(wù)部發(fā)布《關(guān)于2007年全國吸收外商投資工作指導(dǎo)性意見》，明確提出嚴(yán)格限制外商投資房地產(chǎn)。

　　同樣在3月，央行開始加息(全年共計(jì)6次加息，10次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率)。

　　9月27日，央行、銀監(jiān)會聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》，對商業(yè)性房地產(chǎn)信貸政策進(jìn)行調(diào)整，其中，申請購買第二套(含)以上住房的，貸款首付比例不得低于40%。貸款利率不得低于中國人民銀行公布的同期同檔次基準(zhǔn)利率的1.1倍。

　　12月11日央行和銀監(jiān)會下發(fā)《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的補(bǔ)充通知》，明確以“戶”為單位執(zhí)行放貸新政。

　　點(diǎn)評：2007年的杭州樓市呈現(xiàn)出“前冷、后熱、再冷”的戲劇性的特點(diǎn)。年初以后，雖然央行不斷加息和提高存款準(zhǔn)備金率，但其他政策并沒有聯(lián)合出臺。此時，市場需求已經(jīng)經(jīng)過兩年多的壓抑，又恰逢股市大漲，人民幣升值。在諸多因素作用下，引發(fā)樓市一輪上攻。不過，政策調(diào)控重拳在僅僅半年后落下，關(guān)于二套房首付提高到4成的信貸政策一出臺，立即抑制了投資需求。而不斷加息也如“溫水煮青蛙”，終于耗盡了購房者的購買力。

　　2008年

　　關(guān)鍵詞：降息、利率7折、稅費(fèi)減免

　　3月5日，溫家寶總理在十一屆全國人大第一次會議作政府工作報告中指出要綜合運(yùn)用稅收、信貸、土地等手段，完善住房公積金制度，增加住房有效供給，抑制不合理需求，防止房價過快上漲。

　　從9月16日開始至12月23日，央行連續(xù)五次下調(diào)存貸款利率，先后四次下調(diào)存款利率，特別是11月26日央行下調(diào)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率達(dá)1.08個百分點(diǎn)。

　　10月22日，財政部出臺了一系列刺激樓市需求的政策。包括對個人首次購買90平方米及以下普通住房的，契稅稅率暫統(tǒng)一下調(diào)到1%；對個人銷售或購買住房暫免征收印花稅；對個人銷售住房暫免征收土地增值稅。10月27日起，首次購房首付比例下調(diào)至20%，貸款利率的下限可擴(kuò)大為貸款基準(zhǔn)利率的0.7倍；地方政府可制定鼓勵住房消費(fèi)的收費(fèi)減免政策。

　　11月，國務(wù)院又出臺刺激內(nèi)需十大舉措，總投資約4萬億元刺激經(jīng)濟(jì)，溫總理在部署落實(shí)中央政策的七項(xiàng)工作時，突出強(qiáng)調(diào)了房地產(chǎn)業(yè)的重要地位，說它“是國民經(jīng)濟(jì)的重要支柱產(chǎn)業(yè)”。

　　12月17日，國務(wù)院總理溫家寶主持召開國務(wù)院常務(wù)會議，研究部署促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的政策措施。進(jìn)一步鼓勵普通商品住房消費(fèi)。對已貸款購買一套住房但人均面積低于當(dāng)?shù)仄骄�水平，再申請購買第二套普通自住房的居民，比照執(zhí)行首次貸款購買普通自住房的優(yōu)惠政策。對住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)營業(yè)稅暫定一年實(shí)行減免政策。并把征免期限“由5年改為2年”。

　　點(diǎn)評：2008年的政策風(fēng)向轉(zhuǎn)得比較快，上半年的稅收政策主要目的是抑制樓市過熱，后來隨著美國次貸危機(jī)的蔓延，全球流動性出現(xiàn)危機(jī)，國內(nèi)出口和投資的實(shí)際增速下滑，經(jīng)濟(jì)增長出現(xiàn)回落。為此，國家實(shí)行積極財政和適度寬松貨幣政策，房地產(chǎn)被作為拉動內(nèi)需的重要工具，得以扶持。

　　這些救市政策對市場的拉動作用突出體現(xiàn)在2009年：由于稅費(fèi)減免、降息等政策大大減少了交易成本，剛性需求得以釋放，投資性需求異�；钴S，成交量不斷創(chuàng)下天量，成交價格超過歷史最高位，土地市場也幾近瘋狂。政策對于樓市的聯(lián)動作用，這一次體現(xiàn)得最為明顯。

　　記者 吳彩萍