中新網(wǎng)3月15日電 眼下，房子幾乎成為所有重大場(chǎng)合的焦點(diǎn)話題，兩會(huì)如此，3·15亦不例外�！罢\(chéng)意金”陷阱、面積“縮水”、廣告陷阱……中新網(wǎng)房產(chǎn)頻道特在一年一度的3月15日消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)日，邀請(qǐng)北京盈科律師事務(wù)所合伙人、資深律師陳海陽(yáng)點(diǎn)評(píng)房產(chǎn)交易三大忽悠，希望幫助大家在置業(yè)中避免類似糾紛發(fā)生，減少損失。

　　一、開(kāi)發(fā)商“誠(chéng)意金”陷阱

　　現(xiàn)在不少樓盤(pán)預(yù)售前，都面向消費(fèi)者出售面值1萬(wàn)至5萬(wàn)不等的選房卡(比如北京通州某樓盤(pán)，曾被中央臺(tái)報(bào)導(dǎo))，根據(jù)消費(fèi)者交錢的順序，確定選房順序，未選到滿意房屋的客戶，開(kāi)發(fā)商無(wú)條件退款。

　　律師點(diǎn)評(píng)：開(kāi)發(fā)商在沒(méi)有《商品房銷售許可證》的情況下，收取消費(fèi)者的誠(chéng)意金或者訂金，這是一種變相的預(yù)售行為，屬違法。消費(fèi)者要求退款時(shí)以各種借口盡量拖延，開(kāi)發(fā)商這種變相預(yù)售的做法就是在利用消費(fèi)者的錢賺錢，變相無(wú)償占用消費(fèi)者資金，不排除非法集資的嫌疑。

　　二、面積誤差“縮水”隱瞞，“漲水”補(bǔ)錢

　　不少開(kāi)發(fā)商在實(shí)際交付房屋時(shí)，沒(méi)要按照房屋買賣合同約定的面積交付房屋，例如：2009年，家住北京朝陽(yáng)區(qū)的許女士與開(kāi)發(fā)商簽訂購(gòu)房協(xié)議并實(shí)際入住后發(fā)現(xiàn)房屋與合同約定不符，并了6個(gè)平方，實(shí)際誤差比超過(guò)3%，許女士多次交涉未果，來(lái)到律師事務(wù)所尋求法律幫助。

　　律師點(diǎn)評(píng)：面積誤差比絕對(duì)值在3%以內(nèi)(含3%)，按照合同約定的價(jià)格據(jù)實(shí)結(jié)算；面積誤差比絕對(duì)值超出3%，買受人請(qǐng)求解除合同、返還已付購(gòu)房款及利息的，應(yīng)予支持。買受人同意繼續(xù)履行合同，房屋實(shí)際面積大于合同約定面積的，面積誤差比在3%以內(nèi)(含3%)部分的房?jī)r(jià)款由買受人按照約定的價(jià)格補(bǔ)足，面積誤差比超出3%部分的房?jī)r(jià)款由出賣人承擔(dān)，所有權(quán)歸買受人；房屋實(shí)際面積小于合同約定面積的，面積誤差比在3%以內(nèi)(含3%)部分的房?jī)r(jià)款及利息由出賣人返還買受人，面積誤差比超過(guò)3%部分的房?jī)r(jià)款由出賣人雙倍返還買受人。

　　三、廣告陷阱“精美圖片造美麗童話”

　　很多開(kāi)發(fā)商廣告號(hào)稱花園洋房，但實(shí)際綠化面積極小，根本無(wú)法稱之為花園。一些房產(chǎn)廣告中往往羅列出許多并不具備或后幾期開(kāi)發(fā)尚不明確的配套設(shè)施，還有一些發(fā)展商為兌現(xiàn)這些承諾，建造的游泳池其實(shí)是個(gè)小水池，美容室是個(gè)出租給個(gè)體經(jīng)營(yíng)的小發(fā)廊，音樂(lè)噴泉小如澡盆。北京海淀區(qū)的張先生在購(gòu)房前多次接到某小區(qū)開(kāi)發(fā)商的宣傳資料，資料中明確說(shuō)明此小區(qū)會(huì)建一個(gè)幼兒園并在業(yè)主入住時(shí)交付使用，考慮到自己小孩教育的方便，張先生購(gòu)買了此小區(qū)房產(chǎn)，但實(shí)際入住時(shí)卻遲遲見(jiàn)不到當(dāng)初約定幼兒園的蹤影，張先生每天早晨都會(huì)冒著刺骨的寒風(fēng)將寶貝姑娘送到很遠(yuǎn)的幼兒園入學(xué)，叫苦不喋。

　　律師點(diǎn)評(píng)：商品房的銷售廣告和宣傳資料法律上定性為要約邀請(qǐng)，但是出賣人就商品房開(kāi)發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說(shuō)明和允諾具體確定，并對(duì)商品房買賣合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。該說(shuō)明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，開(kāi)放商違反的，亦應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。