盡管取消或收緊房貸利率優(yōu)惠的政策尚未正式出臺，但商業(yè)銀行“捂緊”錢袋實際上已經(jīng)是一個不爭的現(xiàn)實。

　　目前，房貸業(yè)務(wù)市場占比最大的建設(shè)銀行，整體上已對其房貸的優(yōu)惠門檻有所抬升。除首付比例在4成以上的客戶可繼續(xù)享受優(yōu)惠的7折利率之外，首付比例低于4成的客戶則需為其貸款支付更多的利息。

　　對二套房利率，包括工商銀行、中國銀行、農(nóng)業(yè)銀行在內(nèi)的多家銀行均表示，要嚴(yán)格執(zhí)行首付4成的要求。房貸政策收緊，根源于今年3月以來持續(xù)升溫的房地產(chǎn)市場。

　　樓市高熱

　　今年3月以來，樓價如脫韁野馬，以令人瞠目結(jié)舌的速度一路狂飆突進(jìn)。

　　據(jù)統(tǒng)計，截至9月份，今年前三季度全國商品房銷售面積為58371萬平方米，同比增長了44.8%。投資方面，房地產(chǎn)投資在政府項目投資出現(xiàn)疲態(tài)的情況下，很快接過了接力棒，9月份房地產(chǎn)新增貸款增速為37%，已經(jīng)超過了固定資產(chǎn)投資的整體增速。整體來看，9月份的國房景氣指數(shù)為101.08，已經(jīng)達(dá)到近一年以來的最高點。

　　房地產(chǎn)市場迅速升溫，固然有剛性需求釋放的因素，同時也是充裕資金和通貨膨脹預(yù)期共同推動的結(jié)果。

　　農(nóng)行戰(zhàn)略管理部付兵濤接受記者采訪時表示，寬松的貨幣政策下，金融市場并不缺乏流動性，而擴(kuò)大內(nèi)需的經(jīng)濟(jì)刺激計劃所囊括的項目大多由國家主導(dǎo)，加之一些服務(wù)行業(yè)并沒有對民營企業(yè)開放，因此大量的資金在找不到合適的投資項目的時候，很容易就流向資本市場和房地產(chǎn)市場。

　　其次，在全球共同救市過程中，各國政府向市場注入大量的流動性，在通脹預(yù)期的作用下，房地產(chǎn)作為實物的保值增值功能體現(xiàn)出來，這又會激發(fā)資金流向房地產(chǎn)行業(yè)。

　　近期，歐美金融市場逐步回穩(wěn)，金融機(jī)構(gòu)開始尋找新的投資機(jī)會，美元長期貶值在所難免，人民幣升值預(yù)期再次形成，中國成為熱錢流入的重要場所。熱錢流入，股市和樓市必將隨之升溫。

　　政策呵護(hù)的作用也不容小覷。在政策支持下，房地產(chǎn)開發(fā)商資金流緊張情況明顯緩減，降價回籠資金壓力減少，捂盤等待提價行為增多。

　　正是這幾股力量的共同作用下，房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出產(chǎn)銷兩旺的局面。

　　風(fēng)險積聚

　　過快增長的房價會導(dǎo)致樓市泡沫的逐步積累，也會給同房地產(chǎn)捆綁在一起的金融系統(tǒng)帶來巨大的風(fēng)險隱患。

　　當(dāng)前，無論是房地產(chǎn)開發(fā)抑或是房地產(chǎn)銷售，都離不開信貸資金的大量注入。

　　年初以來巨量投放的銀行信貸，有不少流向房地產(chǎn)市場。根據(jù)交通銀行金融研究中心提供的數(shù)據(jù)顯示，從已披露半年報的上市銀行數(shù)據(jù)來看，房地產(chǎn)行業(yè)的信貸投放在信貸中占據(jù)近三成的比重。

　　央行近期公布的數(shù)據(jù)顯示，今年前三季度主要金融機(jī)構(gòu)(包括國有商業(yè)銀行、政策性銀行、股份制商業(yè)銀行和城市商業(yè)銀行)本外幣中長期貸款投向房地產(chǎn)業(yè)4812億元，占全部產(chǎn)業(yè)新增中長期貸款的比重為11.4%。

　　而據(jù)農(nóng)行戰(zhàn)略管理部的研究，1至10月份我國房地產(chǎn)投資資金來源累計同比增加43.4%，其中國內(nèi)貸款同比增加53%，增速快速提高�？紤]基數(shù)因素，以及多數(shù)銀行都不同程度對房地產(chǎn)開發(fā)貸款進(jìn)行了適當(dāng)展期，銀行對房地產(chǎn)開發(fā)的貸款增長非常高。房地產(chǎn)投資資金來源中的個人住房按揭貸款增長速度則更快，同比增長119.7%。

　　房地產(chǎn)開發(fā)貸款與居民按揭貸款的大量發(fā)放，使金融系統(tǒng)同房地產(chǎn)行業(yè)綁在一起，可能導(dǎo)致貸款過于集中的風(fēng)險。

　　當(dāng)前，寬松的貨幣政策已經(jīng)釋放出充裕的流動性。隨著歐美金融市場的企穩(wěn)，資金又開始流出尋找高回報的投資，人民幣的升值預(yù)期也在慢慢積蓄，熱錢又開始回流中國。當(dāng)二者結(jié)合共同流向資本市場或房地產(chǎn)市場時，很難不催生資產(chǎn)價格的泡沫。

　　政策轉(zhuǎn)向？

　　銀監(jiān)會副主席王兆星日前表示，銀監(jiān)會目前并未對二套房政策作出調(diào)整。對于普通居民購置的第一套住房和改善性的住房實行低首付、低利率，對于購買帶有投資和投機(jī)性的二套以上的住房，完全實行市場利率，而且首付提高到四成以上。

　　盡管監(jiān)管政策尚未轉(zhuǎn)向，但購房者在實際辦理按揭貸款時發(fā)現(xiàn)，房貸優(yōu)惠的門檻確實在抬升。在個別銀行，借貸者已經(jīng)不再能享受到7折優(yōu)惠。

　　一位不愿透露姓名的銀行工作人員向記者道出其中玄機(jī)：“不要說二套房，就是一套房，銀行放貸也比以前更謹(jǐn)慎了，房貸優(yōu)惠的門檻確實有所提升。不過，刺激經(jīng)濟(jì)增長的宏觀政策沒有改變，積極的貨幣政策也沒有變，監(jiān)管政策沒有變，所以商業(yè)銀行發(fā)放按揭貸款現(xiàn)在是‘外松內(nèi)緊’。”

　　雖然在按揭貸款的發(fā)放過程中，商業(yè)銀行更為謹(jǐn)慎，但這并不意味著房地產(chǎn)信貸政策需要整體轉(zhuǎn)向。

　　交行首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家連平告訴記者，當(dāng)前不論是房地產(chǎn)開發(fā)貸款還是按揭貸款，仍都是銀行的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，仍有拓展?jié)摿Α?/p>

　　就房地產(chǎn)開發(fā)貸款而言，多數(shù)銀行該項貸款的占比約在總貸款量的7%至8%之間，這一占比尚屬適宜。只要在其中選擇資質(zhì)高、經(jīng)營情況好的企業(yè)加以扶持，信貸風(fēng)險仍在控制之中。不過那些房地產(chǎn)開發(fā)貸款占比超過10%的銀行，要更為審慎。

　　按揭貸款仍然是被公認(rèn)的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。接受記者采訪的專家均表示，即便樓市升溫，也沒有必要過度限制按揭貸款的發(fā)放。特別是自住性的購房需求，仍需大力滿足。但對一些套取資金的投機(jī)性需求，需要提高前臺人員的業(yè)務(wù)素質(zhì)，將風(fēng)險提示有效傳遞到后臺的信貸管理部門。

　　“尤其要警惕最近出現(xiàn)的投資甚至是投機(jī)性購房行為，因為在去年被壓抑的剛性自住需求在二、三月份被釋放之后，四、五月份可謂是被壓抑的投資性需求的釋放，十月份以來則又有不少因擔(dān)心優(yōu)惠政策調(diào)整而出現(xiàn)的提前購房。嚴(yán)控投資性住房貸款，不僅僅是監(jiān)管合規(guī)的需要，更是防范貸款風(fēng)險的需要�！备侗鴿�認(rèn)為。(周萃)