今年1至4月，本市一二手住宅成交比為1∶1.21

　　經(jīng)過二十多年的發(fā)展，尤其是近十年來的快速發(fā)展，上海房地產(chǎn)市場(chǎng)正走向成熟，即以二手房為主的時(shí)代。

　　上海易居房地產(chǎn)研究院最新發(fā)布的研究報(bào)告顯示，今年1至4月，本市一手商品住宅成交476萬平方米，二手住宅成交574萬平方米，一二手住宅成交比為1∶1.21。網(wǎng)上房地產(chǎn)可售量顯示，截至今年5月21日，一手住宅可售量為642萬平方米，二手住宅可售量為1017萬平方米，二手住宅可售量明顯大于一手住宅，供應(yīng)結(jié)構(gòu)同樣會(huì)導(dǎo)致相似的成交結(jié)構(gòu)。2005年和2008年，本市二手住宅成交量已先后兩次超過一手商品住宅成交量。(具體數(shù)據(jù)詳見附表一)

　　二手住宅成交占主導(dǎo)的態(tài)勢(shì)已經(jīng)形成。據(jù)上海市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)協(xié)會(huì)有關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，自1988年本市首塊土地實(shí)施批租，拉開了房地產(chǎn)市場(chǎng)的序幕。房改、取消實(shí)物分房、二三級(jí)市場(chǎng)聯(lián)動(dòng)、內(nèi)外銷房并軌等一系列政策的實(shí)施，促進(jìn)了房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。上世紀(jì)90年代初，一些房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)出現(xiàn)并開始從事經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)。1997年年底，上房置換打出“小小貼補(bǔ)換新家”的口號(hào)，徹底改變了人們的傳統(tǒng)置業(yè)觀，賣舊換新活躍了房地產(chǎn)市場(chǎng)。之后，我國臺(tái)灣、香港乃至國外的一些房產(chǎn)中介品牌陸續(xù)來上海開拓市場(chǎng)，二手住宅成交量逐年成倍增長(zhǎng)。最近幾年，本市一二手住宅成交量已非常接近，2005年和2008年二手住宅成交量更是超過一手住宅。今年，這一發(fā)展趨勢(shì)難以改變，未來幾年它們的差距還將進(jìn)一步拉大。隨著土地資源的消耗，上海外環(huán)線以內(nèi)適合新建住宅的土地越來越少，增量住房將更多在外環(huán)線外郊區(qū)出現(xiàn)，但市民改善型購房相當(dāng)部分會(huì)集中在外環(huán)線以內(nèi)。從中可見，本市的住房需求將主要通過二手房市場(chǎng)來實(shí)現(xiàn)。

　　“兩個(gè)中心”建設(shè)利好房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。今年3月25日，國務(wù)院批復(fù)上海在2020年基本建成“國際金融中心和國際航運(yùn)中心”的建設(shè)意見。從中長(zhǎng)期來看，“兩個(gè)中心”建設(shè)將對(duì)上海房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展帶來巨大動(dòng)力。易居房地產(chǎn)研究院有關(guān)人士認(rèn)為，上海房地產(chǎn)市場(chǎng)的一二手住宅成交結(jié)構(gòu)，正慢慢向紐約、倫敦等國際金融中心的形態(tài)靠攏。從城市定位來看，紐約和倫敦是世界著名的金融中心，也是著名的經(jīng)濟(jì)、貿(mào)易、文化等中心，房地產(chǎn)市場(chǎng)得益于這樣的城市定位，獲得持久的發(fā)展動(dòng)力。上海在“兩個(gè)中心”的建設(shè)規(guī)劃下，未來城市發(fā)展空間較大，房地產(chǎn)市場(chǎng)也將獲得更快發(fā)展。目前，倫敦和紐約的住房市場(chǎng)均以二手房為主，倫敦一二手住宅成交比例為1∶10左右，紐約一二手住宅成交比例在1∶8左右。由此可見，對(duì)于上海目前一二手住宅成交比例1∶1.2左右的水平來看，未來發(fā)展空間還很大，二手房市場(chǎng)還有很長(zhǎng)的路要走。

　　二手房主導(dǎo)的現(xiàn)象越走越近。2005年至2008年，本市一手商品住宅年均成交面積為1534萬平方米，二手商品住宅年均成交面積為1451萬平方米，兩者比值為1∶0.95，已經(jīng)非常接近。易居房地產(chǎn)研究院預(yù)測(cè)，今年全年，本市一手商品住宅和二手商品住宅總成交面積將達(dá)到2985萬平方米左右。其中，一手商品住宅為1200萬平方米左右，另外1785萬平方米左右由二手住宅來解決，一二手住宅成交比可望達(dá)到1∶1.49。2009年至2012年，本市一手商品住宅和二手住宅需求量約為11.194億平方米。其中，一手商品住宅供應(yīng)量約為4500萬平方米，其余7440萬平方米需求缺口須由二手住宅來解決。由此推算，未來四年，本市一二手住宅平均成交比重約為1∶1.65。