有了上一輪樓市泡沫破滅留給我們的教訓(xùn)，對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)向好的走勢(shì)，要合理引導(dǎo)，適度調(diào)控，努力使購(gòu)房需求在合理均衡的價(jià)格水平上持續(xù)釋放。這要求政府部門(mén)擯棄短期利益，引導(dǎo)房?jī)r(jià)在合理水平上形成均衡。這樣，房地產(chǎn)業(yè)才可能避免重蹈“其興也勃焉，其亡也忽焉”的覆轍，順理成章成為拉動(dòng)中國(guó)經(jīng)濟(jì)的有效增長(zhǎng)點(diǎn)。

　　經(jīng)濟(jì)已企穩(wěn)向好，這大概已成為時(shí)下學(xué)術(shù)界、業(yè)界乃至政府部門(mén)研判中國(guó)經(jīng)濟(jì)走勢(shì)所得出的一致性結(jié)論。

　　之所以我國(guó)經(jīng)濟(jì)能夠企穩(wěn)甚至呈現(xiàn)向好之勢(shì)，政府投資這只“看得見(jiàn)的手”所發(fā)揮的作用可謂居功至偉。但投資拉動(dòng)畢竟不是長(zhǎng)久之計(jì)，當(dāng)政府這只“看得見(jiàn)的手”撤出之后，依靠市場(chǎng)機(jī)制和微觀主體的那只“看不見(jiàn)的手”能否接過(guò)接力棒，將是未來(lái)經(jīng)濟(jì)向好是否具有長(zhǎng)期可持續(xù)性的關(guān)鍵。我想，此前學(xué)界對(duì)于未來(lái)經(jīng)濟(jì)走勢(shì)V、W、U、L等不同走勢(shì)的激辯，也正是基于對(duì)這個(gè)問(wèn)題的擔(dān)憂。

　　那么，政府的接力棒要交給誰(shuí)呢？由于西方危機(jī)后需求的減弱，外需要恢復(fù)到兩年前的高點(diǎn)恐不現(xiàn)實(shí)；消費(fèi)增長(zhǎng)盡管也有所起色，但由于體制、收入等方面的因素，短期內(nèi)還難以擔(dān)綱；新能源、低碳經(jīng)濟(jì)是未來(lái)經(jīng)濟(jì)發(fā)展方向，但遠(yuǎn)水難解近渴。因此，現(xiàn)實(shí)來(lái)看，還是房地產(chǎn)有可能成為拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)的重要增長(zhǎng)點(diǎn)。由于房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)上下游，一旦購(gòu)房需求能得到不斷釋放，將對(duì)鋼鐵、水泥、建材、家電等相關(guān)產(chǎn)業(yè)帶來(lái)拉動(dòng)，其對(duì)整個(gè)經(jīng)濟(jì)增產(chǎn)產(chǎn)生重要的拉動(dòng)作用。

　　我國(guó)樓市在經(jīng)歷一年痛苦調(diào)整之后，近期普遍出現(xiàn)了回暖走勢(shì)，各大中城市商品房成交量不斷擴(kuò)大，價(jià)格也反身向上，出現(xiàn)了一輪“小陽(yáng)春”行情。當(dāng)然，這輪樓市行情也引起了業(yè)內(nèi)外的激烈爭(zhēng)論，針對(duì)購(gòu)房需求的真實(shí)性、交易量的有效性、未來(lái)樓市發(fā)展的可持續(xù)性，各種質(zhì)疑此起彼伏。我以為，基于對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)在當(dāng)前經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)中重要性的認(rèn)識(shí)，對(duì)此次房地產(chǎn)市場(chǎng)的“小陽(yáng)春”要多一些呵護(hù)、少一些苛責(zé)，特別是，要汲取兩年前房地產(chǎn)市場(chǎng)暴漲暴跌的教訓(xùn)，引導(dǎo)購(gòu)房需求持續(xù)地長(zhǎng)久地釋放，以使“小陽(yáng)春”能夠變?yōu)椤捌G陽(yáng)天”。

　　回顧兩年前的那輪樓市泡沫，當(dāng)居民的購(gòu)房熱情開(kāi)始釋放之時(shí)，開(kāi)發(fā)商在暴利心態(tài)的驅(qū)使下，不斷抬高樓價(jià)，而樓價(jià)的走高又進(jìn)一步強(qiáng)化了購(gòu)房者的預(yù)期，在買(mǎi)漲不買(mǎi)跌的沖動(dòng)心理之下，大量投資性、投機(jī)性買(mǎi)盤(pán)蜂擁而入，而政府作為賣(mài)地一方本身就是既得利益者，銀行也傾向認(rèn)為資產(chǎn)價(jià)格上漲會(huì)降低其貸款風(fēng)險(xiǎn)。這樣，政府與銀行對(duì)價(jià)格持續(xù)非理性上漲的不作為，遂使房地產(chǎn)市場(chǎng)在短時(shí)間內(nèi)自我燃燒、自我膨脹，并旋即陷入接近崩盤(pán)的境地。

　　那一輪樓市泡沫破滅留給我們的教訓(xùn)是，對(duì)當(dāng)前的房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)向好的走勢(shì)，要合理引導(dǎo)，適度調(diào)控，防止價(jià)格大起大落。這要求政府部門(mén)擯棄短期利益，引導(dǎo)房?jī)r(jià)合理水平上形成均衡。確切地說(shuō)，未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)將步入“平民化時(shí)代”，政府部門(mén)不能只盯住賣(mài)地收入，而要充分利用政策性住房調(diào)劑住房的市場(chǎng)價(jià)位，以政策手段引導(dǎo)房?jī)r(jià)預(yù)期。

　　國(guó)家統(tǒng)計(jì)局日前發(fā)出通知說(shuō)，將針對(duì)40個(gè)重點(diǎn)城市商品住宅開(kāi)發(fā)費(fèi)用作專(zhuān)項(xiàng)調(diào)查、摸底，以調(diào)查房?jī)r(jià)構(gòu)成成本，弄清房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目費(fèi)用支出。那么，摸清成本以后又該如何呢？我認(rèn)為，房地產(chǎn)調(diào)控不能“止于摸底”，政府有關(guān)部門(mén)可根據(jù)摸底結(jié)果制定各城市以及市區(qū)主要地段住宅的指導(dǎo)價(jià)格，以穩(wěn)定購(gòu)房者的房?jī)r(jià)預(yù)期，這也能有效約束開(kāi)發(fā)商，使其不敢貿(mào)然提價(jià)。

　　同時(shí)，政府應(yīng)推動(dòng)保障性住房和限價(jià)房等政策性住房大量入市，這固然會(huì)分流商品房的市場(chǎng)份額，但同時(shí)也會(huì)對(duì)房?jī)r(jià)尤其是中高端商品房?jī)r(jià)格起到平衡、穩(wěn)定作用，從而引導(dǎo)開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)中低價(jià)商品房，以整體房?jī)r(jià)的合理均衡來(lái)促使購(gòu)房需求的漸次釋放。

　　開(kāi)發(fā)商也要認(rèn)清形勢(shì)，放棄暴利心理，努力挖掘各類(lèi)居住需求。一個(gè)健全的房地產(chǎn)市場(chǎng)應(yīng)由自住性需求、改善性需求、投資性需求共同支撐，單獨(dú)依靠某一方面的需求是難以持續(xù)的。從目前的國(guó)內(nèi)各地市場(chǎng)狀況來(lái)看，如果房?jī)r(jià)得不到穩(wěn)定，開(kāi)發(fā)商借利好放棄前期“降價(jià)去庫(kù)存”的做法，不僅會(huì)造成市場(chǎng)供應(yīng)曲線的上移，減少市場(chǎng)剛性需求，更可能壓制投資需求，以至葬送使樓市回暖的良好格局。從長(zhǎng)期來(lái)看，剛性需求進(jìn)一步構(gòu)成市場(chǎng)轉(zhuǎn)變推力的能力會(huì)越來(lái)越小，而中產(chǎn)階層的改善性需求將是住房消費(fèi)的主力。因此，要活躍房地產(chǎn)業(yè)，就需要進(jìn)一步釋放改善性需求。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該看到這種趨勢(shì)，根據(jù)市場(chǎng)和需求變化，主動(dòng)采取措施，如適度加大地段、環(huán)境、戶型等方面更為優(yōu)越住宅的開(kāi)發(fā)比例，并將樓盤(pán)以合理的價(jià)格賣(mài)給購(gòu)房者。

　　房地產(chǎn)業(yè)的資金杠桿率較高，而開(kāi)發(fā)周期又較長(zhǎng)，對(duì)其未來(lái)償債能力和信用風(fēng)險(xiǎn)的評(píng)估亦有難度，很容易為銀行資產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)埋下隱患。而房地產(chǎn)資本金比例下調(diào)后，銀行的新增信貸空間也將變大，實(shí)際上是變相降低了銀行風(fēng)險(xiǎn)防控標(biāo)準(zhǔn)，給住房信貸風(fēng)險(xiǎn)敞開(kāi)了一道口子。因此，銀行尤其需要重視防范房產(chǎn)業(yè)的信貸風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)于易產(chǎn)生泡沫、極具易變性的住房建設(shè)項(xiàng)目的資本金要求，銀行應(yīng)根據(jù)防范風(fēng)險(xiǎn)的理念慎重對(duì)待，認(rèn)真評(píng)估項(xiàng)目，在提供信貸支持和服務(wù)的同時(shí)切實(shí)防范相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)，絕不盲目地大幅降低住房建設(shè)項(xiàng)目的資本要求，否則，開(kāi)發(fā)商可能重新上演“空手套白狼”。當(dāng)然，謹(jǐn)慎不代表惜貸和不貸，銀行應(yīng)繼續(xù)支持房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)合理的融資需求，合理加大對(duì)中低價(jià)位、中小套型普通商品住房建設(shè)特別是在建項(xiàng)目的信貸支持力度，并對(duì)有實(shí)力有信譽(yù)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的兼并重組提供融資支持和相關(guān)金融服務(wù)。

　　唯有各方協(xié)調(diào)努力，使購(gòu)房需求在合理均衡的價(jià)格水平上持續(xù)釋放，房地產(chǎn)業(yè)才可能避免重蹈“其興也勃焉，其亡也忽焉”的覆轍。也唯有如此，以房地產(chǎn)為代表的民間投資力量才有可能接過(guò)政府的接力棒，房地產(chǎn)市場(chǎng)因之順理成章成為拉動(dòng)中國(guó)經(jīng)濟(jì)的有效增長(zhǎng)點(diǎn)。(郭田勇 中央財(cái)經(jīng)大學(xué)中國(guó)銀行業(yè)研究中心主任、教授)