寬信貸和低利率的政策刺激，投資性需求釋放，導(dǎo)致房?jī)r(jià)、地價(jià)互推上漲，這是2009年上半年房地產(chǎn)業(yè)走過(guò)的軌跡。業(yè)內(nèi)人士指出，下半年，受高房?jī)r(jià)抑制的剛性需求將萎縮，新地王的頻頻誕生，樓市泡沫亦將沉渣泛起，值得警惕。

　　房?jī)r(jià)、地價(jià)互推上漲

　　過(guò)去半年里，陳炎偉連續(xù)“吃”進(jìn)了6套房子，運(yùn)氣好的話(huà)，6套房子現(xiàn)在轉(zhuǎn)一轉(zhuǎn)手就能賺100萬(wàn)元。在福州樓市摸爬滾打了近8年的陳炎偉很少同時(shí)“吃”這么多，他說(shuō)：“今年比任何時(shí)候都不一樣，寬松的信貸和低利率的政策大環(huán)境，再加上開(kāi)發(fā)商消化庫(kù)存拋售的小環(huán)境，這都是難得的時(shí)機(jī)�！�

　　陳炎偉告訴記者，以一套今年年初“吃”進(jìn)的100平方米的商品房計(jì)算，開(kāi)盤(pán)價(jià)每平方米5000元，總價(jià)50萬(wàn)元，貸款八成。6月底，這套房子的市面均價(jià)漲到了7000元，通過(guò)轉(zhuǎn)按揭將房子“賣(mài)”給自己，再次貸款八成，減去交易過(guò)程中的各種稅費(fèi)，就能從銀行賺到17萬(wàn)或18萬(wàn)元的差價(jià)�！吧习肽�，很多人都這么干，中介和開(kāi)發(fā)商也都這么干�！彼�說(shuō)。

　　統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，作為二線(xiàn)城市的福州5月份新開(kāi)盤(pán)商品房均價(jià)突破每平方米8000元的“防線(xiàn)”，進(jìn)入7月，其上漲勢(shì)頭依然兇猛。

　　房?jī)r(jià)“高歌猛進(jìn)”的勢(shì)頭在一線(xiàn)城市北京沒(méi)有“剎車(chē)”的跡象。有關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，6月以來(lái)，北京新開(kāi)盤(pán)的商品房項(xiàng)目呈現(xiàn)“千元跳躍式”的漲勢(shì)。

　　房?jī)r(jià)上漲攪熱了土地市場(chǎng)。廈門(mén)、重慶、北京等城市連連拍出了多塊高價(jià)地王，地價(jià)瘋狂的時(shí)代似又卷土重來(lái)。

　　6月8日，廈門(mén)市一口氣推出8宗土地，結(jié)果8宗土地統(tǒng)統(tǒng)順利拍出，平均的樓面地價(jià)在萬(wàn)元以上。6月25日，保利地產(chǎn)以38.1億元拿下西南土地市場(chǎng)出讓價(jià)格最高的重慶一地塊。6月30日，中化方興投資管理有限公司以40.6億元的天價(jià)拍得了北京廣渠門(mén)15號(hào)地。

　　廈門(mén)均和房地產(chǎn)評(píng)估公司總經(jīng)理王崎認(rèn)為，促成開(kāi)發(fā)商大舉進(jìn)入土地市場(chǎng)的根源應(yīng)該就是樓市成交量和資本市場(chǎng)的雙重利好刺激。開(kāi)發(fā)商現(xiàn)在已不再擔(dān)心房子賣(mài)不出去了，他們擔(dān)心的是接下來(lái)有沒(méi)有房子可賣(mài)。

　　剛性需求萎縮，泡沫隱憂(yōu)

　　與房?jī)r(jià)暴漲相比，剛性需求急現(xiàn)萎縮態(tài)勢(shì)。有關(guān)報(bào)告顯示，6月份，北京、上海、深圳等一線(xiàn)城市商品住宅的成交量已連續(xù)數(shù)周環(huán)比回落，距離4月份的高點(diǎn)已下降10%至20%；福州、杭州、廈門(mén)等“強(qiáng)勢(shì)復(fù)蘇”的二線(xiàn)城市二季度商品房銷(xiāo)售量回落幅度均在10%以上。

　　浙江大學(xué)江萬(wàn)齡國(guó)際經(jīng)濟(jì)與金融投資研究中心副主任景乃權(quán)分析，近期國(guó)內(nèi)不少城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)成交回落，除了漲價(jià)因素以外，開(kāi)發(fā)商新增供應(yīng)和庫(kù)存減少也是重要原因。但房?jī)r(jià)上漲過(guò)高導(dǎo)致購(gòu)買(mǎi)力透支，可能造成交易量大大低于均衡狀態(tài)；同時(shí)投資性需求興起將明顯抑制住房消費(fèi)。

　　摩根斯坦利發(fā)布最新研究報(bào)告指出，各地銀行系統(tǒng)不斷增長(zhǎng)的過(guò)剩流動(dòng)性是中國(guó)房?jī)r(jià)上漲背后的關(guān)鍵推手。

　　房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)有三股資金“活水”。首先是信貸，據(jù)中原地產(chǎn)的一份報(bào)告稱(chēng)，在今年3月份，瑞安房地產(chǎn)、綠城中國(guó)等7家大型的房地產(chǎn)企業(yè)分別獲得了各大銀行授信的總額超過(guò)850億元；其次是資本市場(chǎng)，在資本市場(chǎng)的增發(fā)融資增加了房地產(chǎn)企業(yè)的資金實(shí)力；再次是預(yù)售款，一些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商以低首付的優(yōu)惠條件，誘惑大量投資者入市。

　　專(zhuān)家擔(dān)憂(yōu)，巨量信貸資金分流進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)，雖然能夠帶動(dòng)十幾個(gè)相關(guān)行業(yè)的復(fù)蘇發(fā)展，但仍然是個(gè)危險(xiǎn)的信號(hào)，必須警惕樓市泡沫沉渣泛起。

　　房?jī)r(jià)如果繼續(xù)上漲，很多剛性需求群體可能將無(wú)法通過(guò)延長(zhǎng)還款期限來(lái)支撐買(mǎi)房�！�2005年前，個(gè)人購(gòu)買(mǎi)的按揭貸款年限一般是8年或10年；到了2006年，按揭年限上升到了15年至20年；而現(xiàn)在，普遍是20年以上，30年的也不少見(jiàn)�！币晃徊辉竿嘎缎彰�的銀行個(gè)人信貸部經(jīng)理告訴記者。

　　樓市的“好日子”還能持續(xù)多久？

　　5月以來(lái)，一大批國(guó)內(nèi)外投資機(jī)構(gòu)發(fā)布報(bào)告，看好中國(guó)樓市。摩根斯坦利的最新研究報(bào)告指出，中國(guó)內(nèi)地樓市沒(méi)有出現(xiàn)大范圍價(jià)格泡沫。申銀萬(wàn)國(guó)最新報(bào)告也指出，未來(lái)一兩個(gè)月仍將是政策的“真空期”，房地產(chǎn)政策出現(xiàn)緊縮概率不大。

　　有關(guān)專(zhuān)家認(rèn)為，去年底以來(lái)，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的“強(qiáng)勢(shì)復(fù)蘇”與政策刺激直接相關(guān)。按照現(xiàn)在的開(kāi)發(fā)商“不計(jì)成本拿地”趨勢(shì)來(lái)看，定量寬松的貨幣投放造成的通脹預(yù)期正在加強(qiáng)。

　　擔(dān)憂(yōu)“好日子”還能持續(xù)多久的人開(kāi)始增多。景乃權(quán)認(rèn)為，現(xiàn)在是低利率環(huán)境，一旦經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇明確，通脹壓力上升，寬松的貨幣政策將有所收緊，購(gòu)買(mǎi)力會(huì)隨著利率的上升而削弱，前期因貸款寬松和利率低廉造成的房?jī)r(jià)泡沫，很可能出現(xiàn)破裂的風(fēng)險(xiǎn)。

　　北京大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)陳國(guó)強(qiáng)認(rèn)為，當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的“繁華”掩蓋了房地產(chǎn)行業(yè)存在的若干結(jié)構(gòu)性問(wèn)題，比如，房地產(chǎn)行業(yè)有多大的泡沫？土地招拍掛的入市方法是否推高了房?jī)r(jià)？保障性住房應(yīng)占市場(chǎng)供應(yīng)多大比重？

　　專(zhuān)家警告說(shuō)，保持市場(chǎng)穩(wěn)定是房地產(chǎn)業(yè)長(zhǎng)期發(fā)展的基石。房地產(chǎn)行業(yè)本身面臨的結(jié)構(gòu)性問(wèn)題，需要在發(fā)展的過(guò)程中慢慢解決。利用應(yīng)急性寬松貨幣政策之機(jī)，唱高房?jī)r(jià)，將使房地產(chǎn)市場(chǎng)處于暴漲暴跌的不穩(wěn)定狀態(tài)中，既不利于行業(yè)自身的穩(wěn)定發(fā)展，也不利于中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)本身，對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，更可能陷入長(zhǎng)期風(fēng)險(xiǎn)之中。如果房?jī)r(jià)上升過(guò)快，包括提高第二套房首付比例，提高按揭貸款利率水平等抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的政策將再度“出籠”。 (記者　來(lái)建強(qiáng))