邁入2009年以來(lái)，樓市一直從初春火到了盛夏，市場(chǎng)熱度甚至已經(jīng)逼近了最瘋狂的2007年。但在一派紅火的市場(chǎng)形勢(shì)下，開(kāi)發(fā)商的心態(tài)各有不同，既有開(kāi)發(fā)商對(duì)于下半年的市場(chǎng)非常樂(lè)觀，同時(shí)也有部分開(kāi)發(fā)商對(duì)下半年以及明年的樓市信心不足。

　　究竟下半年的南京樓市是向左走，還是向右走？

　　本期頭腦風(fēng)暴邀請(qǐng)到南京萬(wàn)唐置業(yè)董事長(zhǎng)周斌和仁恒公司營(yíng)銷(xiāo)策劃經(jīng)理章雋兩位資深業(yè)內(nèi)人士進(jìn)行探討。

　　正方

　　成交量可能萎縮20%以上

　　南京萬(wàn)唐置業(yè)董事長(zhǎng) 周斌

　　局部區(qū)域可能會(huì)供不應(yīng)求，但要想重現(xiàn)一、二季度的熱銷(xiāo)還是困難許多。如果要預(yù)測(cè)數(shù)據(jù)，成交量相對(duì)上半年下跌20%以上應(yīng)該在情理之中�！�

　　從房?jī)r(jià)走勢(shì)看，隨著國(guó)家金融政策的放松及4萬(wàn)億元的逐漸投入，我覺(jué)得現(xiàn)在市場(chǎng)的流動(dòng)性可以說(shuō)是2007年時(shí)的2倍，貨幣的流通速度很快，而據(jù)相關(guān)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，今年前5個(gè)月的放貸規(guī)模就比去年多了16%，這也直接支撐了樓市的回暖行情。另一方面，前一階段需求被壓抑的投資客在下半年可能會(huì)大量入市，他們的敏感性也從側(cè)面說(shuō)明樓市還有很大的發(fā)展空間，下半年的價(jià)格應(yīng)該穩(wěn)中有升。

　　而成交方面上半年已達(dá)到4萬(wàn)多套，個(gè)人覺(jué)得還是稍微“熱”了一些。按照目前的市場(chǎng)情況，初步估計(jì)全年7萬(wàn)多套的成交量應(yīng)該算是正常狀態(tài)。下半年的熱銷(xiāo)雖然會(huì)有一定的延續(xù)性，但總量上會(huì)有所減少，局部區(qū)域可能仍會(huì)供不應(yīng)求，但要想重現(xiàn)一、二季度的熱銷(xiāo)場(chǎng)面還是困難許多。如果要預(yù)測(cè)數(shù)據(jù)，成交量相對(duì)上半年下跌20%以上應(yīng)該是在情理之中。

　　另外，就片區(qū)而言，城中特別是中心繁華地帶與周邊區(qū)域價(jià)差仍不是很明顯�，F(xiàn)在河西、城南眾多樓盤(pán)都已過(guò)萬(wàn)，再加上城中土地的供應(yīng)緊缺，這里應(yīng)該會(huì)有一個(gè)“補(bǔ)漲”的過(guò)程；而很多“老南京”對(duì)城南有著深厚的感情，但是目前一段時(shí)間內(nèi)供給不足的問(wèn)題仍然存在，隨著地鐵一號(hào)線(xiàn)南延、高鐵南站的修建、智慧新城的崛起等等一系列利好的實(shí)施，這里的發(fā)展空間巨大。

　　從長(zhǎng)期來(lái)看，樓市應(yīng)該說(shuō)進(jìn)入了一個(gè)牛市周期，今年是牛市的起點(diǎn)，未來(lái)8-10年將處于“慢牛”的上升狀態(tài)。

　　反方

　　下半年樓市穩(wěn)中有升

　　仁恒公司營(yíng)銷(xiāo)策劃經(jīng)理 章雋

　　在通脹預(yù)期以及結(jié)婚、改善居住等需求的支撐下，南京樓市接下來(lái)的銷(xiāo)售和價(jià)格形勢(shì)應(yīng)該還是不錯(cuò)的，應(yīng)該是穩(wěn)中有升的趨勢(shì)�！�

　　個(gè)人認(rèn)為，上半年南京樓市之所以能如此火爆，購(gòu)房者對(duì)國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)的通脹預(yù)期是最大的動(dòng)力之一。由于現(xiàn)在市民的投資渠道仍然比較窄，而在有限的選擇中，股市飄搖不定，樓市進(jìn)入2009年后始終一派紅火，不少投資者當(dāng)然會(huì)選擇把手上多余的錢(qián)投向更穩(wěn)定的通路——房地產(chǎn)。其次，今年南京樓市的供應(yīng)量與往年相比也不夠充足，比如河西板塊，今年3、4月份時(shí)面臨著“青黃不接”的局面，房源的短暫空當(dāng)期確實(shí)在一些板塊都客觀存在，因此加快了不少購(gòu)房者入市的速度。

　　這些因素有著一個(gè)持續(xù)的過(guò)程，決定了下半年的南京樓市應(yīng)該是穩(wěn)中有升的趨勢(shì)。從仁恒江灣城項(xiàng)目公開(kāi)后的現(xiàn)場(chǎng)情況看，我們感受到購(gòu)房者中對(duì)于小戶(hù)型的剛性需求和對(duì)大戶(hù)型的改善性需求都非常明顯。在通脹預(yù)期以及結(jié)婚、改善居住等需求的支撐下，南京樓市接下來(lái)的銷(xiāo)售和價(jià)格形勢(shì)應(yīng)該還是不錯(cuò)的。

　　我們也希望房地產(chǎn)市場(chǎng)能夠保持平穩(wěn)有序的發(fā)展節(jié)奏。經(jīng)歷了2007年的瘋漲與2008年的蕭條，個(gè)人認(rèn)為開(kāi)發(fā)商既要在市場(chǎng)行情差的時(shí)候扛得住，更要在市場(chǎng)火爆時(shí)保持理性，因?yàn)閮r(jià)格的忽高忽低對(duì)于行業(yè)的傷害很大。價(jià)格瞬間的高漲，不排除政府下半年出臺(tái)抑制價(jià)格泡沫的政策，屆時(shí)市場(chǎng)很可能再次出現(xiàn)拐點(diǎn)。因此，大家應(yīng)共同把目前的市場(chǎng)維系好，維持一個(gè)健康的市場(chǎng)環(huán)境。

　　其他 觀點(diǎn)

　　房?jī)r(jià)可能還要漲

　　摩根大通中國(guó)區(qū)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家 龔方雄

　　經(jīng)過(guò)近幾個(gè)月強(qiáng)勢(shì)的成交量消化后，中國(guó)的平均房地產(chǎn)庫(kù)存量只有六七個(gè)月，即到今年底房地產(chǎn)庫(kù)存量會(huì)消化得差不多。但從去年下半年開(kāi)始，房地產(chǎn)市場(chǎng)就沒(méi)有增量投資，明年有可能出現(xiàn)增量的供應(yīng)短缺，房?jī)r(jià)可能還要漲。

　　下半年房?jī)r(jià)高位盤(pán)整

　　北京易居研究所副所長(zhǎng) 牟增彬

　　第一，目前的房?jī)r(jià)上漲缺乏動(dòng)力和環(huán)境。現(xiàn)在的房?jī)r(jià)已經(jīng)接近甚至超過(guò)了2007年最高峰。如果價(jià)格繼續(xù)大幅度上漲，政府必然會(huì)采取措施。而且，成交量已經(jīng)出現(xiàn)下降，繼續(xù)漲價(jià)動(dòng)力不足。第二，年內(nèi)房?jī)r(jià)很難下降。政府出手打壓房?jī)r(jià)的可能不大，加上通脹預(yù)期，“剛需”雖然在退場(chǎng)，但投資性需求在進(jìn)場(chǎng)，再加上寬松的信貸政策，所以，房?jī)r(jià)也很難降下來(lái)。

　　手里有房趕快拋

　　南京尚恩經(jīng)紀(jì)公司總經(jīng)理 鄧永忠

　　上半年不少片區(qū)都無(wú)房可賣(mài)，但下半年不同，上市量將猛增，開(kāi)發(fā)商為了在激烈的競(jìng)爭(zhēng)中脫穎而出，不得不進(jìn)行大規(guī)模的促銷(xiāo)，屆時(shí)房?jī)r(jià)將會(huì)再次維穩(wěn)，所以現(xiàn)在手里有房的要趕快拋。因?yàn)閲?guó)際經(jīng)濟(jì)危機(jī)還沒(méi)觸底，甲型流感的影響也在加大，所以想買(mǎi)房的話(huà)，下半年可能有好機(jī)會(huì)。