在2008年稅費(fèi)減免、貸款利率下調(diào)等一系列利好消息支撐下，2009年上半年許多一線城市樓市出現(xiàn)了久違的“小陽(yáng)春”，而且，樓市的升溫速度和持續(xù)時(shí)間之長(zhǎng)，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了人們對(duì)所謂“小陽(yáng)春”的預(yù)期。京滬深三地一二手房交易量均在今年上半年創(chuàng)下了量?jī)r(jià)齊升的“豐收”業(yè)績(jī)。其中，北京二手房交易量大漲6倍，上海二手房單月交易量破3萬(wàn)套。北京、上海二手房?jī)r(jià)均上漲15%，深圳新房漲幅最高達(dá)30%。

　　樓市超前于整體經(jīng)濟(jì)表現(xiàn)出來的快速升溫令房地產(chǎn)業(yè)界內(nèi)外極為關(guān)注。下半年，影響樓市，特別是一線城市京滬深樓市的走向?qū)��?huì)怎樣？專業(yè)機(jī)構(gòu)普遍認(rèn)為決定因素是房?jī)r(jià)。

　　北京：二手房交易量漲6倍

　　據(jù)21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，2009年上半年北京市二手房網(wǎng)簽總量104671套，其中住宅網(wǎng)簽101164套，比2008年年同期分別上漲了6.6倍和6.4倍。從單月成交情況來看，上半年二手房月成交量環(huán)比漲幅平均為30.9%，其中最高漲幅出現(xiàn)在3月，達(dá)112.5%，此后的三個(gè)月環(huán)比漲幅雖不明顯，但整體成交量均保持在2萬(wàn)套以上的高位。

　　北京市新房上半年網(wǎng)簽總量110654套，其中住宅簽約83546套，環(huán)比2008年年同期分別上漲了82.7%和106.0%。由于新房網(wǎng)簽數(shù)量中包含大量商業(yè)用房、辦公用房、停車位等銷售數(shù)據(jù)，因此上半年北京市新房網(wǎng)簽總量較二手房高出5983套，但扣除這部分?jǐn)?shù)據(jù)，僅從住宅銷量數(shù)據(jù)看，上半年二手住宅比新建住宅多銷售17618套，一、二手住宅銷量之比達(dá)1：1.2，而2008年年上半年這一比值則為1：0.3，二手房交易量超過一手房表明北京樓市進(jìn)一步成熟。

　　2009年上半年在成交量大幅上漲以及一二手房?jī)r(jià)格互相帶動(dòng)的情況下，北京樓市價(jià)格普漲，其中二手住宅價(jià)格上半年累計(jì)增長(zhǎng)15.2%，月均增幅3.0%，新建住宅上半年銷售價(jià)格累計(jì)增長(zhǎng)27.1%，此外上半年北京樓市“地王”頻現(xiàn)為開發(fā)商和業(yè)主進(jìn)一步抬高出售價(jià)格提供了信心的同時(shí)，也使部分地區(qū)樓價(jià)出現(xiàn)了透支。

　　上海：二手房交易創(chuàng)新高

　　21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，2009年上半年，上海二手房累計(jì)銷售138409套，比2008年年同期的73534套增長(zhǎng)88.2%，3-6月二手房月均交易量均在2萬(wàn)套以上，甚至在6月交易量達(dá)到了31275套，而2008年全年，上海都未出現(xiàn)單月交易量破兩萬(wàn)套的情況。

　　上半年上海新房累計(jì)成交91420套，比去年同期上漲31.7%，但與二手房市場(chǎng)銷量的一路上揚(yáng)相比，上海新房銷量唯一突破2萬(wàn)套是在4月，21000套，此后的5、6月份交易量環(huán)比均有所回落，但與2008年年相比交易量仍保持著較高水平。5、6月新房交易量的下滑與期間新房?jī)r(jià)格的過快上漲有關(guān)。5月上海新房平均售價(jià)環(huán)比上漲近5%，6月價(jià)格環(huán)比漲幅更是達(dá)到了11.9%。顯然，價(jià)格上漲過快抑制了部分需求的入市。

　　上海上半年二手房?jī)r(jià)格累計(jì)上漲15.2%，其中最高漲幅出現(xiàn)在6月，成交均價(jià)環(huán)比上漲4.8%。新房市場(chǎng)在今年2月份受春節(jié)影響成交價(jià)格出現(xiàn)了近10個(gè)百分點(diǎn)的下滑，因此整個(gè)上半年，上海新房成交均價(jià)月均漲幅被拉底至2.7%，但從單月價(jià)格漲幅來看3-6月上海新房?jī)r(jià)格環(huán)漲幅均在5%-12%之間。

　　深圳：上半年新房上漲30%

　　據(jù)21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，2009年上半年深圳二手房交易量59949套，比2008年年上半年的17773套上漲了237.3%，新房銷售共計(jì)41387套，比2008年年同期上漲141.3%。自3月以來深圳二手房成交量均保持的1萬(wàn)套以上，而新房市場(chǎng)即使在交易量最高的3月也僅為8509套，且4-6月表現(xiàn)出了市場(chǎng)動(dòng)力不足，這主要與新房項(xiàng)目?jī)r(jià)格漲幅過高有關(guān)。盲目漲價(jià)直接導(dǎo)致成交量下滑的同時(shí)，也分流了部分客戶轉(zhuǎn)向二手房市場(chǎng)，間接拉升了二手房成交量的增長(zhǎng)。

　　2009年深圳二手房?jī)r(jià)格走勢(shì)較為平穩(wěn)，上半年累計(jì)價(jià)格漲幅達(dá)8.5%，但新房?jī)r(jià)格累計(jì)漲幅則達(dá)到了30.1%。然而，新房成交均價(jià)與2008年年最高點(diǎn)的2月相比仍相差9.1%。

　　下半年房?jī)r(jià)決定樓市走向

　　據(jù)最新發(fā)布的2009年上半年中房指數(shù)報(bào)告，今年3月，全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格指數(shù)已經(jīng)止跌回升。3-5月，其價(jià)格指數(shù)環(huán)比上升的城市數(shù)量已由38個(gè)增加到62個(gè)。6月，35個(gè)大中城市中房?jī)r(jià)環(huán)比上漲的城市已多達(dá)28個(gè)，只有6個(gè)城市房?jī)r(jià)尚未上漲，這是開發(fā)商自己都沒有料想到的。另外，在2008年年稅費(fèi)減免、貸款利率下調(diào)、放寬房企放債、增發(fā)融資等一系列利好政策支撐下，隨著上半年房產(chǎn)銷售回款加大，開發(fā)商的資金壓力已經(jīng)很小，企業(yè)投資信心恢復(fù)。因此，樓市走向備受關(guān)注。

　　據(jù)中房指數(shù)研究院有關(guān)人士透露，目前國(guó)務(wù)院相關(guān)部門正在聽取住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部與中房協(xié)方面的匯報(bào)。中房指數(shù)方面預(yù)計(jì)，宏觀經(jīng)濟(jì)尚存在很多不確定性，這將影響房地產(chǎn)投資。2009年下半年房地產(chǎn)開發(fā)投資會(huì)穩(wěn)步增長(zhǎng)，但將低于去年全年20.9%的增長(zhǎng)幅度。由于市場(chǎng)需求仍然較為旺盛，及購(gòu)房者對(duì)住房保值增值的預(yù)期，及開發(fā)企業(yè)在資金壓力緩解后失去降價(jià)促銷和回籠資金的壓力，預(yù)計(jì)下半年房?jī)r(jià)仍會(huì)穩(wěn)步上升，個(gè)別新增供應(yīng)不足的城市可能會(huì)有較快增長(zhǎng)。

　　21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)分析，下半年首先要看利好政策對(duì)市場(chǎng)的激勵(lì)作用能持續(xù)多久。從目前的市場(chǎng)交易量來看，在樓市方面政府對(duì)市場(chǎng)的刺激政策效果顯著，但整體市場(chǎng)交易的活躍度仍有待提高。未來一段時(shí)間內(nèi)，經(jīng)濟(jì)政策和樓市政策應(yīng)不會(huì)發(fā)生明顯變化。該機(jī)構(gòu)認(rèn)為，人們擔(dān)心的房?jī)r(jià)上漲帶來的樓市泡沫問題，短期內(nèi)仍在市場(chǎng)自身調(diào)控范圍內(nèi)。對(duì)下半年成交量影響較大的因素主要取決于房?jī)r(jià)的上漲幅度。中房指數(shù)預(yù)計(jì)，在商品房供給不足的市場(chǎng)房?jī)r(jià)將會(huì)大幅上漲。

　　分析機(jī)構(gòu)普遍認(rèn)為，投資需求進(jìn)入推高房?jī)r(jià)將抑制自住購(gòu)房。三季度房?jī)r(jià)將上漲，但不排除四季度樓市會(huì)出現(xiàn)價(jià)格調(diào)整。