“地王”爭奪戰(zhàn)再現(xiàn)中國土地市場。

　　2007年各地房價的瘋狂上漲帶動了土地市場火爆，而隨后在樓市轉(zhuǎn)入低迷的一年多時間里，全國土地市場也進入冬天，2008年土地流拍事件和底價成交的現(xiàn)象時有發(fā)生。伴隨今年春天各地住房銷售的回暖，沉寂了一年多的中國土地市場再度火爆，開發(fā)商瘋狂拿地的一幕又重現(xiàn)土地市場。

　　6月26日，中國電子集團下屬成都中澤置業(yè)剛以19.6億元競得朝陽區(qū)奧運村鄉(xiāng)住宅地，成為北京“地王”。

　　6月30日，中化集團下屬中化方興投資管理有限公司一拍成名，以總價40.6億元、地上建筑面積單價1.6萬元／平方米的價格在北京拍得“廣渠路15號地”，成為北京“新地王”。之外，廣州城建集團6月標下今年廣州“地王”，溢價高達154%，保利地產(chǎn)6月下旬以38.1億元摘得內(nèi)地市場備受矚目的重慶鴻恩寺地塊。

　　一個共同特點是，這些企業(yè)都有著國企背景。除了一直大手筆拿地的保利、綠地、中海、中糧地產(chǎn)、招商地產(chǎn)外，中鐵、中冶、中化、中國電子集團等大型國企紛紛踏進土地市場。

　　近段時間來，“國進民退”更是占據(jù)各大地產(chǎn)媒體首要位置，成為房地產(chǎn)業(yè)最受熱議的話題。造成這種現(xiàn)象的原因有哪些？水漲船高，房地產(chǎn)是否會重現(xiàn)2007年的瘋狂國企強勢進攻房地產(chǎn)市場，民營企業(yè)如何應(yīng)對？“國進民退”是否會造成國有企業(yè)對房地產(chǎn)市場的壟斷，不利于市場的正常運作？本期邀請多位業(yè)界人士共同探討房地產(chǎn)土地市場“國進民退”現(xiàn)象。

　　國企搶“地王”推高土地價格

　　英聯(lián)不動產(chǎn)董事長 郭建波

　　政府對房地產(chǎn)市場的推動及樓市回暖給市場注入了活力，盡管前景不明，但眾多開發(fā)商的信心回歸，將進一步刺激樓市回溫。本身就不大“差錢”的央企，信貸資金的流入，讓企業(yè)的流動性更為充裕，這也讓國資企業(yè)擁有了更大的騰挪空間，便有更多資金投向地產(chǎn)業(yè)。

　　經(jīng)過2009年上半年的樓市熱銷，房地產(chǎn)開放商資金回籠，此輪不僅國企高價購地，民營等大中小企業(yè)也會購地，可能再次制造樓市泡沫。但泡沫并不完全是一件壞事，泡沫有風(fēng)險也會有利潤，地產(chǎn)商追求利潤、投資者和炒家想要通過投資獲利，價格走高對二者來說都是利好。開發(fā)商及投資客也不能過于樂觀，不宜囤積過多庫存，快進快出的策略應(yīng)對變化迅速的房地產(chǎn)市場。

　　隨著國企此番強勢進攻，推高了土地價格，水漲船高有可能推動周邊區(qū)域房價，市場的格局和供應(yīng)結(jié)構(gòu)也將發(fā)生變化，中小房地產(chǎn)企業(yè)可以采取跟進策略，降低風(fēng)險進入市場獲取利潤。市場不可能完全公平競爭，價高者得符合市場運作。隨著話語權(quán)的集中，囤積大量土地的少數(shù)大開發(fā)商把握定價權(quán)，壟斷將更加集中。

　　在上半年宏觀政治金融形勢的不可預(yù)見性加大的市場背景下，股市波動較大，除了黃金等防御保值性的需求外，隨著樓市價格的理性回歸，不動產(chǎn)投資仍然不會降溫，2009年下半年市場可能繼續(xù)升溫。

　　民企突圍二三線城市

　　潛龍地產(chǎn)產(chǎn)營銷總監(jiān) 王毅剛

　　積極的財政政策、寬松的貨幣政策、擴張性的金融政策，使得中央或地方國資背景的企業(yè)不僅手頭有大量的閑錢，而且還可以獲得高額的銀行授信，能夠集結(jié)巨額的運作資金。這一輪競爭中，行業(yè)面臨重新洗牌及行業(yè)整合。像萬科等一些市場占有率較高的民營企業(yè)，在市場中不占優(yōu)勢。

　　從國際上來看，眾多行業(yè)都是幾大集團壟斷市場，像中國房地產(chǎn)市場混戰(zhàn)的局面不常見，尤其像深圳市場上有幾百家房地產(chǎn)商的情況更是少見。金融危機籠罩全球，危機中潛伏著機遇，樓市回暖，眾多企業(yè)都躍躍欲試。國資地產(chǎn)商搶占地王，股份制等房地產(chǎn)公司也不會錯過機會，搶占市場份額。國資地產(chǎn)商短期壟斷市場不太現(xiàn)實，我國的房地產(chǎn)市場還將維持現(xiàn)階段的競爭局面。

　　我國現(xiàn)在房地產(chǎn)市場還是發(fā)展過快，一線城市存在較大樓市泡沫，需要平和過渡，現(xiàn)時飽和市場供應(yīng)有待消化，短線可獲利。我國城市化率還是較低，尤其是二三線城市，存在較大的市場空間和較多的市場機會，實際很多民營企業(yè)家都在二三線城市房地產(chǎn)市場。相比于一線城市的天價地，二三線城市因為土地量多，價格很低，同時，大城市來的開發(fā)商也非常受當(dāng)?shù)卣�府歡迎。