8月8日，上海浦東星河灣開(kāi)盤(pán)，當(dāng)天銷售額超過(guò)40億元，創(chuàng)下房地產(chǎn)市場(chǎng)化以來(lái)單盤(pán)開(kāi)盤(pán)銷售額最高紀(jì)錄。此前，成都套價(jià)千萬(wàn)以上的豪宅麓山國(guó)際開(kāi)盤(pán)，也創(chuàng)下當(dāng)天銷售7億的成績(jī)。北京7月銷售排行榜中，國(guó)瑞城、星河灣等豪宅仍穩(wěn)穩(wěn)占據(jù)成交額最前列……

　　一系列跡象表明，豪宅成交正成為很多城市房?jī)r(jià)居高不下的護(hù)法。豪宅投資同樣是房地產(chǎn)投資最熱鬧的領(lǐng)域。但是，一個(gè)重要的信號(hào)需要提醒盲目崇拜豪宅的樓市投資者和開(kāi)發(fā)商。那就是，并不是每個(gè)城市的豪宅都會(huì)熱銷，部分二、三線城市的豪宅正成為銷售風(fēng)險(xiǎn)最大的物業(yè)類型。處于城市郊區(qū)的房源也可能成為房地產(chǎn)從高峰向下回調(diào)的首個(gè)波谷。

　　克而瑞(中國(guó))研究中心近日發(fā)布的《2009年3季度全國(guó)典型城市房地產(chǎn)市場(chǎng)供求風(fēng)險(xiǎn)度評(píng)估報(bào)告》指出，受上半年樓市回暖拉動(dòng)，各檔次物業(yè)庫(kù)存風(fēng)險(xiǎn)大幅降低，但部分二、三線城市的高檔住宅仍可能面臨較大的去化壓力。

　　根據(jù)預(yù)測(cè)，三季度全國(guó)銷售風(fēng)險(xiǎn)最大的仍然是高檔住宅。31個(gè)典型城市中三分之一的城市存在較高的庫(kù)存風(fēng)險(xiǎn)，這些城市均在非一線城市的區(qū)域。風(fēng)險(xiǎn)最低的是中檔和中低檔住宅，原因是這部分物業(yè)的需求仍是各城市占比最大的那部分剛性需求。

　　“總體看來(lái)，高檔住宅風(fēng)險(xiǎn)較二季度有明顯下降，說(shuō)明市場(chǎng)回暖很好地緩解了前期高檔住宅的高風(fēng)險(xiǎn)。但是在部分中小城市中，由于高檔物業(yè)購(gòu)買者受整體經(jīng)濟(jì)環(huán)境影響不明顯，投資不夠活躍，因此仍存在一定的去化和價(jià)格壓力�！眻�(bào)告指出。

　　另外，豪宅今年上半年遭遇租金下降的窘?jīng)r。市場(chǎng)人士稱，實(shí)體經(jīng)濟(jì)尚未全面回暖是導(dǎo)致豪宅租售倒掛的主要原因。

　　除了不同物業(yè)類型的風(fēng)險(xiǎn)各有不同外，同一城市的不同區(qū)域的庫(kù)存風(fēng)險(xiǎn)也各有不同。報(bào)告指出，從各城市區(qū)域供給量來(lái)看，可能出現(xiàn)庫(kù)存壓力的區(qū)域主要集中于郊區(qū)，例如西安的城西區(qū)、太原的尖草坪區(qū)和萬(wàn)柏林區(qū)、上海的奉賢區(qū)和武漢的沌口區(qū)。

　　而31個(gè)典型城市中，庫(kù)存壓力相對(duì)較大的城市是海口。由于存量大、成交回升較慢，海口整體市場(chǎng)供求處于較高風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)，其四個(gè)區(qū)域中，龍華區(qū)、美蘭區(qū)和瓊山區(qū)銷售風(fēng)險(xiǎn)都較大。處于中度風(fēng)險(xiǎn)的秀英區(qū)，雖然二季度末供大于求的風(fēng)險(xiǎn)較低，但未來(lái)一年內(nèi)預(yù)計(jì)將出現(xiàn)明顯的供大于求局面，如果成交量不能繼續(xù)回升，供求風(fēng)險(xiǎn)將有加大的可能。

　　由此可以看出，消費(fèi)者不能被均價(jià)和部分城市的樓市投資熱情與成交火爆局面所誤導(dǎo)，進(jìn)而判斷全國(guó)樓市都在急行軍式的增長(zhǎng)。這也是部分專家認(rèn)為樓市回暖基礎(chǔ)尚不穩(wěn)固的原因之一。

　　當(dāng)然，從長(zhǎng)期來(lái)看，優(yōu)質(zhì)地段的優(yōu)質(zhì)房源一定有巨大的需求支持，無(wú)論是豪宅還是普通住宅，這也是開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房者選擇項(xiàng)目的共同目標(biāo)。但下半年商品房已經(jīng)不太可能出現(xiàn)上半年全線猛漲的局面，對(duì)于投資土地的開(kāi)發(fā)商和投資房產(chǎn)的購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，有區(qū)別的判斷投資風(fēng)險(xiǎn)就顯得尤其重要。(于兵兵)