央視《新聞聯(lián)播》報道，國土部近日放出“下半年將嚴(yán)查囤地未建現(xiàn)象”的硬話。此言一出，各類機(jī)構(gòu)立即開始對樓市走勢作出種種預(yù)判，公眾自然也很關(guān)心。畢竟，在政府直接操控土地供給“閥門”的現(xiàn)狀下，囤地未建是人為推高房價的“兇手”之一。

　　雖然新聞并未傳達(dá)國土部此番將重點嚴(yán)查哪類囤地——是工業(yè)用地之囤地還是商品房用地之囤地？但工業(yè)用地與商品房用地存有巨大價差，囤工業(yè)用地，地價升值空間扣除囤地成本后很有限；而囤商品房用地，剔除囤地成本后“地王”們所獲暴利近乎“空手套白狼”之一本萬利，因此，多數(shù)分析者認(rèn)為“嚴(yán)查”劍鋒所指應(yīng)主要是開發(fā)商之囤地。

　　“嚴(yán)查囤地”并非新政，上世紀(jì)90年代中期曾反復(fù)“查”過多輪，最新的一輪是2008年1月，國辦轉(zhuǎn)發(fā)國土部《關(guān)于促進(jìn)集約用地的通知》，重拳打擊開發(fā)商囤地拉高房價行為。時隔一年多，再次“嚴(yán)查囤地”又將面臨何種局面？

　　盡管此番“嚴(yán)查囤地”的手段尚不具體，但這條消息依然能適度緩解百姓的房價焦慮。畢竟，許多地塊從首次競拍到實際開發(fā)建房，中間被開發(fā)商們倒騰數(shù)次已屬司空見慣，而每次倒騰，當(dāng)然都要剝買房者“一層皮”。因此，囤地若能切實得到遏制，房價好歹不至于節(jié)節(jié)攀升甚而失控。不過，此推論建立于正常邏輯推斷，假如推斷的事實基礎(chǔ)是混沌的，結(jié)論就很難預(yù)測了。

　　在很多局外人眼里，囤地始作俑者是開發(fā)商，先做“地主”再擇機(jī)倒騰土地的也是開發(fā)商，因而從制度層面扎緊限制囤地的籬笆墻，即可有效遏制或至少是大大壓縮囤地現(xiàn)象的發(fā)生。然而，這只是表象。本質(zhì)是，開發(fā)商、銀行、地方政府是囤地的“利益鐵三角”，三者之間利益均沾誰也離不開誰。

　　從供給原理出發(fā)，囤地有利可圖的前提是“土地計劃供應(yīng)”條件下的競標(biāo)獲取，供地閥門掌控于地方政府手里，閥門開啟大小全憑地方政府的意志，房地產(chǎn)用地由此人為加劇稀缺程度。于是土地在“有形的手”和“無形的手”共同推動下，變成奇貨可居的搶手貨，土地升值預(yù)期變得非常明確，由此，所有的開發(fā)商都會有囤地的“經(jīng)濟(jì)人沖動”，只是有的開發(fā)商受各種條件制約缺乏囤地實力或“門路”。

　　然而，即便是大開發(fā)商，要爭當(dāng)“地主”也會面臨資金不足之困。這時候，就需要銀行了。銀行往往不擔(dān)心大開發(fā)商因囤地而破產(chǎn)，因為開發(fā)商所囤土地本身就是放貸抵押——撇除全部人為因素依然會自然升值的“硬通貨”。地方政府也不擔(dān)心囤地?fù)p害地方利益。開發(fā)商囤地前預(yù)先繳了定金和先(首)期付款，囤地超過一定期限而不開發(fā)，地方政府可不再返還定金和先期付款并收回土地。而被收回的土地仍可二次乃至三次掛牌競拍，地方政府則可再次收取新的定金和先期付款。由于控制住供地閥門后，土地稀缺資源的屬性被進(jìn)一步放大，又鑒于土地隨年份自然升值的因素亦是剛性因素，于是地方政府再次收繳的定金和先期付款同樣呈水漲船高狀態(tài)……何況，一些地方政府并不反對“囤地拉高房價”。

　　因此，不如說在囤地游戲中，現(xiàn)行的土地供給制度是囤地的幕后推手，銀行是囤地的食利大戶，開發(fā)商則在臺前唱戲表演。而這種地方囤地“利益鐵三角”的普遍現(xiàn)象，正是“嚴(yán)查囤地”措施的最大挑戰(zhàn)。

　　魯寧(上�！≠Y深財經(jīng)專欄作家）