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別指望房價就此能降下來!無論按照何種計價方式銷售,開發(fā)商都會根據(jù)建筑面積和套內(nèi)面積分別測算銷售價格,并將測算價格在銷售現(xiàn)場公布,而每套房屋的總價變化不會太大。
解決開發(fā)商利用公攤面積賺取更多利潤的問題,關鍵是法制,要能夠嚴格按照相關規(guī)定辦事。實際上,在廣州、佛山、中山等地早就有規(guī)定要按套內(nèi)建筑面積計價,結果開發(fā)商該怎么賣還怎么賣,法令權威被視若兒戲。因此,拋開地價、建安成本、套內(nèi)或建筑面積計算價格之內(nèi)的技術花活,我們還要繼續(xù)探究:房價高燒難退還有什么因素呢?
筆者以為,不是有關地價的政企之爭,也不是開發(fā)商的利欲熏心,而是我們往往忽視了另一種權益“綁架”——房地產(chǎn)對配套公共服務的贖買。
在許多新開發(fā)樓盤的廣告中,除了地段、售價之類的明碼標簽,還要開發(fā)商對“入住本樓盤業(yè)主將享受XX名牌學校學位贈送”的承諾,這種承諾從幼兒園到高中均有涉及。由于民眾購買商品房大多是為了家庭需要,因此排列第一位的教育需求滿足,確實能成為招徠客戶的重要籌碼。而在某些地區(qū),買房送戶口的更高公共福利供給,更成為衡量該樓盤能否獲得銷售佳績的關鍵指標。
當民眾習慣于開發(fā)商的類似承諾時,是否曾經(jīng)想過:其實這些公共福利本來就是屬于自己的基本權利?“XX名牌學校學位的贈送”,實際上是教育資源的二次分配。在城市優(yōu)質(zhì)教育資源稀缺,為了爭搶一個學位,家長不惜付出巨額擇校費的當下,高價樓盤與優(yōu)質(zhì)教育資源的捆綁,等于民眾以另一種形式去贖買公共服務。
當然,開發(fā)商為獲得這些公共資源也付出了代價,但羊毛出在羊身上,他們會將其計算在銷售成本之內(nèi),甚至再附加多一道利潤搜刮。而由于對優(yōu)質(zhì)公共資源的渴望,民眾被迫選擇以購買高房價來換取機會,也就間接助推了城市房價的剛性需求。
不過,也不能完全將板子打在開發(fā)商身上。畢竟,有許多公共服務支出不該由他們?nèi)コ袚。比如,樓盤小區(qū)外的道路建設、水電管道鋪設、公交站點及線路建設等,本質(zhì)上屬于政府財政投入的公共服務。但出于財政投入“有限”等理由,很容易就轉(zhuǎn)嫁成為開發(fā)商的負擔。今天,城市里許多以樓盤命名的新建道路、公交線路及站點,都是開發(fā)商花大價錢換取的結果。而在一些城市,開發(fā)商甚至還掏錢購買“樓巴”,來緩解因公共交通資源匱乏帶來的矛盾。
政府怎樣才能規(guī)范房地產(chǎn)市場?筆者以為,首先,商品房小區(qū)的配套公共服務供給,理應建立在全民共享的公共利益觀念上,政府職能部門由此承擔相應責任,而不是將成本全都轉(zhuǎn)移給開發(fā)商,并最終落到民眾的腰包上;其次,政府對類似開發(fā)商不執(zhí)行諸如套內(nèi)建筑面積計價的既成法令、在廣告宣傳中弄虛作假、隨意更改小區(qū)內(nèi)規(guī)劃等行為,必須強化監(jiān)管及懲罰力度。
在政府與社會各界全面梳理高房價的治理制度時,對公共利益價值觀的關注不能被遺忘。只有當消費者購房鏈條的各個環(huán)節(jié)被置于公共利益、對等博弈這一更廣泛的框架體系之中,政府理應承擔的公共服務將以公民對話協(xié)商和公共利益為基礎,房價才能更便宜。
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