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經(jīng)歷過2009年春節(jié)后的量價齊升后,樓市似乎又走到十字路口,一場發(fā)源于深圳的量跌價漲正逐漸向北京、上海等一線城市蔓延,歷史仿佛又回到了2008年年中時。
2009年的樓市是否會重蹈2008年覆轍,一段時間的橫盤后,年底再現(xiàn)價量齊縮,本報記者采訪多位市場人士、研究機(jī)構(gòu),多數(shù)觀點認(rèn)為下半年量跌價漲的滯漲局面將進(jìn)一步蔓延,但很難重現(xiàn)房價大幅跳水。
量跌價漲
伴隨著房價的一路高歌猛進(jìn),多個一線城市成交量出現(xiàn)下挫,其中深圳市場表現(xiàn)得尤其充分。
來自深圳市國土資源和房產(chǎn)管理局的數(shù)據(jù)顯示,自8月深圳房價達(dá)到18830元/平方米的歷史高位后,成交量便出現(xiàn)巨幅萎縮,當(dāng)月成交量環(huán)比下降29.73%。
成交量的下滑并非深圳市場獨有,其他一線城市北京、上海也在8月份顯現(xiàn)出同樣的苗頭,但兩地的調(diào)整幅度相對深圳樓市要小得多,其中北京商品期房成交量環(huán)比下降5.32%,上海下降14.31%。
長期關(guān)注三個一線城市樓市變化的21世紀(jì)不動產(chǎn)分析師孟奇認(rèn)為,深圳樓市的量跌價漲或許會在未來的一段時間向上海、北京傳導(dǎo),“依據(jù)之前的歷史經(jīng)驗,上海市場的反應(yīng)一般要比深圳滯后三個月,而北京要比深圳滯后六個月!彼蛴浾咧赋。
在北京師范大學(xué)房地產(chǎn)研究中心副主任王宏新看來,現(xiàn)在樓市成交量的下滑與前一階段價格的猛漲有關(guān)。他認(rèn)為迅速上漲后的下跌有利于市場健康發(fā)展,現(xiàn)在成交量的下降實際上是對宏觀經(jīng)濟(jì)面的回應(yīng)。
中國房地產(chǎn)研究會副會長顧云昌在接受本報記者采訪時表示,今年前8個月樓市的快速回暖,主要體現(xiàn)在一些一線城市,二三線城市的房價相對比較平穩(wěn),“以浙江紹興為例,近幾年的房價波動并不明顯,都處于平穩(wěn)的狀態(tài),而近期熱點一線城市出現(xiàn)的成交量下跌而價格繼續(xù)上漲的局面,主要受到兩個方面因素影響。一方面是熱點城市的供應(yīng)量經(jīng)過一段時間消化后供應(yīng)量相對不足,另一方面就是二套房貸政策的從緊!
受制二套房貸政策
本報記者采訪過程中,二套房貸政策被采訪對象多次提及,正成為市場關(guān)注度最高的影響樓市下半年走向的重點詞匯,但在對樓市的影響力上依然存在一定的認(rèn)識分歧。
事實上,無論是房價快速上漲的2007年還是2009年上半年,個人抵押房屋貸款的增長速度都值得關(guān)注。其中2007年個人抵押貸款同比增加88.4%,2009年上半年個人抵押貸款同比增加78.9%,交易面積同比增加38%。而房價下跌的2008年個人抵押貸款也有30%的降幅。
受到之前二套房貸政策松動影響,今年二季度全國多個一線城市房價猛漲,一些以投機(jī)投資為主的需求進(jìn)入市場,導(dǎo)致交易量不斷放大,而今這個現(xiàn)象已經(jīng)引起了市場的警覺。
自進(jìn)入到8月份以來,二套房貸政策的收緊已經(jīng)很明顯,北京凱勝經(jīng)略資金擔(dān)保機(jī)構(gòu)的馮雪青告訴記者:“多數(shù)銀行已經(jīng)對二套房的審批執(zhí)行更加嚴(yán)格的規(guī)定,首付比例提高到40%,對優(yōu)惠利率的把控也更加嚴(yán)格,二套房的買房人想要繼續(xù)享受之前的優(yōu)惠變得有點難!
國務(wù)院發(fā)展研究中心市場研究所研究員廖英敏對本報記者表示,下半年政策調(diào)控的立足點應(yīng)促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展,要適度控制信貸,保自住型、改善型需求,嚴(yán)控投資型需求,防范信貸風(fēng)險。
“從貨幣政策看二套房貸政策將對市場發(fā)展趨勢起到至關(guān)重要的作用,未來應(yīng)當(dāng)對二套房貸政策進(jìn)行細(xì)致區(qū)分,抑制以投資為目的的炒房需求,對于改善型居住需求應(yīng)該鼓勵!彼f。
顧云昌認(rèn)為,下半年樓市的走向更多的將受到政策變動影響,其中貨幣政策和金融政策將起到至關(guān)重要的作用,二套房貸政策適度放開還是從緊對個人購房的影響很大,中國有60%的購房需求都離不開銀行信貸。
對此,北京正均策略咨詢機(jī)構(gòu)合伙人薛迥文持不同觀點,他向本報記者表示,二套房貸政策更多的將是有關(guān)部門釋放出的一個調(diào)控信號,將更多體現(xiàn)在心理層面上,對市場的沖擊有限。
難蹈2008年覆轍
伴隨著成交量的不斷萎縮,成交價繼續(xù)居于高位,市場是否會重蹈2008年覆轍,再現(xiàn)量價齊跌?
廖英敏給出了否定的答案,她認(rèn)為2008年市場的大起大落是由多重因素引起的,經(jīng)歷過2004年后的一段長時間高增長后,樓市進(jìn)入調(diào)整期將有利于市場的長期健康發(fā)展。而2009年上半年成交量和成交價的快速反彈意味著市場已經(jīng)進(jìn)入活躍期,隨著政策的微調(diào),投機(jī)需求被抑制,房價漲幅將趨緩,未來將走向趨穩(wěn)階段,不會一下子降到冰點。
顧云昌對此表示贊同,他同樣認(rèn)為現(xiàn)在還看不出樓市有向下走的壓力,只要未來貨幣政策和財政政策不出現(xiàn)太大變化,樓市將保持平穩(wěn)發(fā)展。“但如果房價繼續(xù)處于高位,脫離老百姓的購買力,未來可能會出現(xiàn)有價無市的局面,樓市將進(jìn)入滯漲期,其主要特征是銷售的停滯和價格不降依舊處于高位!
對此,孟奇指出,開發(fā)商沒有資金壓力不愿意降價將是促使價格繼續(xù)高位運(yùn)行的主要原因。
“經(jīng)過一段時間的消化,無論是新房市場還是二手房市場,庫存量都有所減少,企業(yè)去庫存的壓力并不大。特別是信貸政策寬松,多數(shù)企業(yè)資金充裕,再加上上半年成交量的恢復(fù),使得企業(yè)回款壓力降低,開發(fā)商可以通過控制銷售進(jìn)度來把控開發(fā)成本和銷售價格,導(dǎo)致雖然成交量下探,但開發(fā)商不愿意降價!
至于開發(fā)商是否會同樣面臨年關(guān)難過,多數(shù)市場分析人士均表示相比2008年資金鏈得到有效緩解的開發(fā)商今年的日子顯然會好過得多。
廖英敏表示:“今年二季度成交量的快速上漲已經(jīng)讓多數(shù)開發(fā)商資金得到有效緩解,未來出現(xiàn)資金緊張情況的開發(fā)商將集中在個別高價拿地的企業(yè),缺錢不會像2008年一樣成為行業(yè)共性!
此外,宏觀經(jīng)濟(jì)基本面在下半年的企穩(wěn)向好也被解讀為未來房價不會出現(xiàn)巨幅波動的另一個影響因素,房地產(chǎn)市場與宏觀經(jīng)濟(jì)基本面密切相關(guān),而下半年中國經(jīng)濟(jì)企穩(wěn)回升的態(tài)勢已經(jīng)逐漸明朗。
“只要宏觀經(jīng)濟(jì)持續(xù)向好房地產(chǎn)市場就會有一個穩(wěn)定的增長,不會再出現(xiàn)2008年暴漲暴跌的局面!蓖鹾晷抡f。
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