●房價(jià)上漲過快源于認(rèn)識(shí)偏差

　　●市場主體過于看重投資功能

　　●投資性購房會(huì)影響耕地保護(hù)

　　●高房價(jià)不利于擴(kuò)內(nèi)需振經(jīng)濟(jì)

　　今年3月份以來，我國房地產(chǎn)市場在經(jīng)歷了2008年下半年的相對(duì)沉寂以后，又迎來了一波節(jié)節(jié)攀升的火爆行情。一些城市的房價(jià)甚至出現(xiàn)淡季不淡的“發(fā)燒”行情。筆者認(rèn)為，近年來中國房價(jià)的過快上漲與人們對(duì)住宅功能認(rèn)識(shí)的偏差有關(guān)，要想抑制房價(jià)的過快上漲，有必要對(duì)住房的基本功能進(jìn)行重新審視。

　　眾所周知，就住房而言，消費(fèi)與投資是其兩大經(jīng)濟(jì)功能。換言之，住房既是消費(fèi)品，也是一種投資品。近年來，在強(qiáng)調(diào)增加居民財(cái)產(chǎn)性收入的背景下，我國在對(duì)住房這兩大功能或?qū)傩缘恼J(rèn)識(shí)上也出現(xiàn)了偏差，投資功能日益為市場主體所看重，以致作為住房最基本功能的消費(fèi)功能似乎退而成其次。筆者認(rèn)為，這種認(rèn)識(shí)上的偏差既是導(dǎo)致房價(jià)居高不下的主要原因，也不符合我國國情，更不利于我國經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展。

　　筆者之所以認(rèn)為上述認(rèn)識(shí)偏差是導(dǎo)致房價(jià)過快上漲的重要原因，首先是因?yàn)檫^分注重住房的投資功能，必然會(huì)增加房地產(chǎn)市場上的投資性需求，而在土地資源有限的情況下，投資性需求過快增加的結(jié)果必然會(huì)引起房價(jià)的上漲。其次，投資與投機(jī)歷來是難以截然分開的孿生兄弟，因此，過分強(qiáng)調(diào)住房的投資功能必然會(huì)加劇房地產(chǎn)市場的投機(jī)現(xiàn)象，而投機(jī)的盛行必然成為推動(dòng)房價(jià)上升的重要力量，這一點(diǎn)已經(jīng)被我國房地產(chǎn)市場的現(xiàn)實(shí)所印證。第三，在過分強(qiáng)調(diào)住房投資功能的情況下，受投資或投機(jī)高額收益的誘惑，必然吸引大量銀行信貸資金或境內(nèi)外投機(jī)資金通過各種或明或暗的渠道流入房市，從而誘發(fā)房市泡沫的形成。

　　筆者認(rèn)為，過分強(qiáng)調(diào)住房的投資功能也不符合中國的國情。人多地少是中國的現(xiàn)實(shí)，為了保證中國的糧食安全，堅(jiān)守18億畝耕地紅線非常必要。過分強(qiáng)調(diào)住房的投資品屬性，實(shí)際上就是鼓勵(lì)人們購買第二、第三甚至更多套住房，其結(jié)果必然導(dǎo)致大量耕地的占用，如果再加上城市化進(jìn)程加快所需的土地和不斷增加的建設(shè)用地，則不可避免地會(huì)增加堅(jiān)守18億畝耕地紅線的難度。同時(shí)，這種住房投資還會(huì)帶來住宅的大量空置，一方面造成社會(huì)財(cái)富的巨大浪費(fèi)，另一方面又加劇了住房供應(yīng)緊張的假象，最終導(dǎo)致房地產(chǎn)業(yè)的虛假繁榮。

　　在當(dāng)前國際金融危機(jī)的背景下，過分強(qiáng)調(diào)住房的投資功能也不利于通過擴(kuò)大消費(fèi)來刺激經(jīng)濟(jì)增長。投資和消費(fèi)是拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)的兩大馬車，鑒于主要依靠投資拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)所具有的局限性，人們?cè)絹碓秸J(rèn)識(shí)到通過擴(kuò)大居民消費(fèi)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)的必要性。而過分強(qiáng)調(diào)住宅的投資功能由于會(huì)引起房價(jià)的過快上漲，因而必然會(huì)對(duì)擴(kuò)大消費(fèi)產(chǎn)生非常不利的影響。首先，高房價(jià)一方面會(huì)扼殺大量低收入階層正常的住房消費(fèi)需求，另一方面，即使通過住房信貸能夠提前實(shí)現(xiàn)住房消費(fèi)需求，高房價(jià)也會(huì)吞噬其畢生的收入，這種“寅吃卯糧”的做法會(huì)使大量購房者在今后數(shù)年甚至數(shù)十年中不得不減少其他消費(fèi)需求，從而削弱消費(fèi)對(duì)經(jīng)濟(jì)的刺激力度。其次，房價(jià)的持續(xù)攀升使那些高收入者將大量收入用于商品房的投資或投機(jī)，以追求高額收益，這也會(huì)相對(duì)減少這些高收入階層的當(dāng)期消費(fèi)需求。第三，高房價(jià)往往會(huì)引起收入的轉(zhuǎn)移或再分配，如低收入者的收入向高收入者轉(zhuǎn)移、普通民眾的收入向房地產(chǎn)開發(fā)商和炒房者轉(zhuǎn)移等，這種收入轉(zhuǎn)移的結(jié)果就是收入差距的拉大和貧富的進(jìn)一步分化。由于富人的消費(fèi)傾向低于窮人的消費(fèi)傾向，因此，上述收入轉(zhuǎn)移和再分配的結(jié)果便是整個(gè)社會(huì)消費(fèi)需求的相對(duì)下降。

　　鑒于上述分析，筆者認(rèn)為，在對(duì)住房功能的認(rèn)識(shí)上，我們應(yīng)當(dāng)矯正過分看重其投資功能的片面看法，更加注重其作為消費(fèi)品的屬性和功能。因此，在實(shí)踐中，注重住房的消費(fèi)功能就應(yīng)當(dāng)制定相應(yīng)的鼓勵(lì)正常住房消費(fèi)、適當(dāng)抑制住房投資或房地產(chǎn)投機(jī)的政策。具體說，在信貸政策、利率政策、稅收政策方面，應(yīng)當(dāng)著重支持居民第一套住房的購置，而對(duì)第二、三套等住房的購買進(jìn)行適當(dāng)?shù)恼�策限制�?/p>

　　(謝太峰 作者系首都經(jīng)貿(mào)大學(xué)金融學(xué)院副院長、教授)