中國(guó)是個(gè)新興市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)國(guó)家，并且還是一個(gè)沒(méi)有完全實(shí)現(xiàn)城市化發(fā)展的國(guó)家，在這樣的經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段，縱容城市房?jī)r(jià)非理性上漲，必將對(duì)中國(guó)的城市化發(fā)展造成極大的障礙。為了保護(hù)中國(guó)廣大農(nóng)民的利益，盡可能縮小中國(guó)城鄉(xiāng)居民收入差距，也需要政府有效地承擔(dān)起控制房?jī)r(jià)的職責(zé)。控制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的方法：一、政府必須承擔(dān)起為低收入者提供經(jīng)濟(jì)適用房或者廉租房的責(zé)任；二、降低杠桿比率、限制非本地居民進(jìn)場(chǎng)買房；三、深化財(cái)政體制改革、化解中央政府與地方政府在管理房地產(chǎn)市場(chǎng)上的不合作博弈；四、改善宏觀經(jīng)濟(jì)管理、放松產(chǎn)業(yè)管制、創(chuàng)造更多的產(chǎn)業(yè)投資機(jī)會(huì)；五、積極化解流動(dòng)性過(guò)剩的沖擊。

　　⊙華民

　　根據(jù)國(guó)際經(jīng)驗(yàn)，房?jī)r(jià)的非理性上漲有百害而無(wú)一利，以日本為典型的東亞國(guó)家由于沒(méi)有控制好房?jī)r(jià)，幾乎都遭遇了房地產(chǎn)泡沫崩潰的危機(jī)，從而導(dǎo)致長(zhǎng)期的經(jīng)濟(jì)衰退。根據(jù)美國(guó)經(jīng)濟(jì)學(xué)家?guī)炱澞�茨的�?shí)證研究(此研究是以美國(guó)的數(shù)據(jù)為基準(zhǔn)的)，房地產(chǎn)泡沫破滅之后，其調(diào)整的周期長(zhǎng)度約為20年左右。這一經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)在日本也基本上得到證實(shí)，日本從1989年房產(chǎn)泡沫破滅到現(xiàn)在，已經(jīng)過(guò)去了20年，其房地產(chǎn)業(yè)至今看不到復(fù)蘇的跡象。因此，控制房產(chǎn)泡沫應(yīng)當(dāng)成為中國(guó)政府義不容辭的職責(zé)。

　　中國(guó)是個(gè)新興市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)國(guó)家，并且還是一個(gè)沒(méi)有完全實(shí)現(xiàn)城市化發(fā)展的國(guó)家，在這樣的經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段，縱容城市房?jī)r(jià)非理性上漲，必將對(duì)中國(guó)的城市化發(fā)展造成極大的障礙。只要沒(méi)有城市化的發(fā)展，中國(guó)的農(nóng)民就無(wú)法進(jìn)城，從而也就無(wú)法分享工業(yè)化與經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的成果，進(jìn)而達(dá)到縮小城鄉(xiāng)居民收入差距的發(fā)展目標(biāo)，更不用說(shuō)變目前這種以外部出口為主的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)模式為依靠?jī)?nèi)需為主的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)模式。進(jìn)一步而言，政府為縮小城鄉(xiāng)差距而采取的任何補(bǔ)貼政策與再分配措施都是成本高昂的，其政策效應(yīng)根本不能與城市化相比較。因此，為了保護(hù)中國(guó)廣大農(nóng)民的利益，盡可能縮小中國(guó)城鄉(xiāng)居民收入差距，也需要政府有效地承擔(dān)起控制房?jī)r(jià)的職責(zé)。

　　下面，我們就按照容易與困難的程度、以及效果大小的分類，來(lái)選擇控制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的方法。

　　政府必須承擔(dān)起為低收入者提供經(jīng)濟(jì)適用房或者廉租房的責(zé)任

　　各級(jí)政府需要盡快承擔(dān)起本來(lái)就應(yīng)當(dāng)由政府承擔(dān)的、為低收入者建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房的職能，以便變目前這種具有一般均衡性質(zhì)的住宅市場(chǎng)為分離均衡的市場(chǎng)。采取這樣的做法，既可以讓低收入階層實(shí)現(xiàn)居者有其屋的人權(quán)要求，又可以通過(guò)需求的分離來(lái)降低快速上漲的房?jī)r(jià)。

　　對(duì)于政府需要不需要承擔(dān)這樣的職能，主要有兩種反對(duì)意見(jiàn)：第一種反對(duì)意見(jiàn)認(rèn)為，由政府來(lái)提供經(jīng)濟(jì)適用房或者廉租房一定會(huì)滋生腐��；第二種反對(duì)意見(jiàn)則擔(dān)心政府為低收入者提供經(jīng)濟(jì)適用房或者廉租房有回歸傳統(tǒng)的福利分房之嫌。

　　第一種反對(duì)意見(jiàn)所擔(dān)心的問(wèn)題是，假如由政府來(lái)提供經(jīng)濟(jì)適用房或者廉租房，那么勢(shì)必會(huì)有許多高收入者利用各種不正當(dāng)?shù)氖侄蝸?lái)獲得購(gòu)買或者租賃這些房屋的所有權(quán)或者居住權(quán)，其后果將會(huì)產(chǎn)生兩大非常負(fù)面的效應(yīng)：除了前面所說(shuō)的腐敗效應(yīng)之外，還會(huì)產(chǎn)生擠出效應(yīng)。其中的道理很簡(jiǎn)單，當(dāng)高收入者擠入經(jīng)濟(jì)適用房或者廉租房市場(chǎng)后，該市場(chǎng)中的總需求就會(huì)增加，從而會(huì)對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房的租售價(jià)格產(chǎn)生向上的沖擊，與此同時(shí)，又因?yàn)檫@些擠入該市場(chǎng)的高收入者擁有貨幣優(yōu)勢(shì)，以致在購(gòu)租過(guò)程中相對(duì)于那些低收入者而言具有較強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)力，這種實(shí)力不對(duì)等的競(jìng)爭(zhēng)必將使得那些低收入者被無(wú)情地?cái)D出這個(gè)市場(chǎng)。所以，就以上兩個(gè)消極的效應(yīng)來(lái)說(shuō)，人們完全有理由反對(duì)由政府來(lái)提供經(jīng)濟(jì)適用房或廉租房的政策。

　　但是，有必要指出的是，以上的擔(dān)心仍然能是建立在一般均衡市場(chǎng)假設(shè)基礎(chǔ)上的，因此是可以商榷的。假如政府能夠按照分離均衡的思路來(lái)向低收入者提供經(jīng)濟(jì)適用房或廉租房，那么關(guān)鍵的問(wèn)題就不是在于價(jià)格上的分離，而是在于建筑面積上的分離。只要政府提供給低收入者的經(jīng)濟(jì)適用房或者廉租房的建筑面積與相關(guān)設(shè)施符合人道的要求(根據(jù)國(guó)家建設(shè)部制定的標(biāo)準(zhǔn)為人均13平方米)，并與市場(chǎng)開(kāi)發(fā)商所提供的旨在滿足高收入者之需求的商品房在建筑面積上拉開(kāi)差距，那么高收入者就不再會(huì)進(jìn)入經(jīng)濟(jì)適用房或廉租房市場(chǎng)來(lái)與低收入者競(jìng)爭(zhēng)購(gòu)租低價(jià)的住宅。以平均四口人為一個(gè)家庭計(jì)，人均13平方米的經(jīng)濟(jì)適用房也不過(guò)50平方米左右，面對(duì)這樣的住宅，高收入者是不會(huì)有興趣來(lái)購(gòu)買的，如果再對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房的出售與轉(zhuǎn)讓提供必要的限制，比如只能由政府來(lái)回購(gòu)，那么反對(duì)者所說(shuō)的腐敗是不可能發(fā)生的。

　　至于第二種反對(duì)理由是完全站不住腳的，因?yàn)檎�府向低收入者提供�?jīng)濟(jì)適用房或者廉租房是有償售租的，而不是免費(fèi)分配的，所以與計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制下或者1999年房改以前的福利分房是截然不同的。