今年以來，高價地塊在一些大城市不斷出現(xiàn)，再次引發(fā)了業(yè)內(nèi)關(guān)于房價和地價因果關(guān)系、招拍掛政策對房地產(chǎn)市場影響的討論。

　　縱觀三十多年來土地政策的變遷，我們大致可看出經(jīng)歷了三個階段，1978 年至1987 年是土地商品化和使用方式市場化的摸索階段，《土地管理法》的出臺明確了土地集中統(tǒng)一管理。1987 年至2004 年，《土地管理法》確立了對土地集中統(tǒng)一管理和依法有償使用的制度。2001 年首次明確經(jīng)營性用地一律實行招拍掛出讓,但在實際操作過程中，協(xié)議出讓仍是市場主流。2004 年至今，土地政策基調(diào)從嚴(yán)，供應(yīng)方式由協(xié)議出讓全面轉(zhuǎn)向招拍掛出讓方式，并加大了對土地閑置的處理力度，調(diào)整土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)，限制別墅類項目供地，增加中低檔商品住宅的土地供應(yīng)量。

　　要厘清地價與房價的關(guān)系，首先要弄清楚地價是由哪些因素決定的。筆者以為，第一是政府土地供應(yīng)計劃。經(jīng)營性用地必須通過“招拍掛”的方式進行，土地供應(yīng)計劃也因此成為影響地價的關(guān)鍵因素。第二是商品房市場形勢及未來走勢。開發(fā)企業(yè)決定購買土地時，往往會從商品房市場形勢出發(fā)，預(yù)測該地塊未來可能帶來的收益，從而決定對該地塊的報價。如果商品房市場銷售活躍，房價處于上升通道，開發(fā)商拿地意愿就高，土地市場競爭也會更加激烈；相反，如果商品房市場處于下行通道，開發(fā)商拿地意愿不強，地價就會下降。例如，去年全國商品房銷售面積較上年大幅減少20%，導(dǎo)致土地購置面積同比下滑8.6%，土地流拍現(xiàn)象頻頻出現(xiàn)。第三是企業(yè)資金狀況和融資環(huán)境。對于已經(jīng)上市的開發(fā)商，土地是在資本市場籌資的工具，成為吸引股民購買公司股票的題材。房價上漲擴大了開發(fā)商從資本市場融資的空間，開發(fā)商拿著從資本市場籌集來的資金大量購買土地，導(dǎo)致地價上升；同時企業(yè)資產(chǎn)規(guī)模的擴大和預(yù)期盈利的增加，也使企業(yè)更易于從資本市場融資。土地市場與資本市場相互推動，促使地價上升。此外，開發(fā)商取得土地往往還需要銀行信貸的支持。信貸政策的變化會影響開發(fā)商能夠籌集資金的規(guī)模以及資金的使用成本，從而影響開發(fā)商取得土地的數(shù)量以及取得的地價之高低。當(dāng)銀行對房地產(chǎn)企業(yè)大規(guī)模放貸時，會有更多的開發(fā)企業(yè)競投土地，也有可能推高地價。

　　再來看房價的影響因素。第一是宏觀經(jīng)濟形勢對房價有重要的影響。宏觀經(jīng)濟形勢好，居民收入增長速度快，對未來收入預(yù)期樂觀，會增加住宅消費，推動價格上漲。第二是信貸政策。住宅消費涉及金額巨大，絕大多數(shù)居民一次性支付房款比較困難，銀行的信貸支持使大量潛在的需求轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實的購買力。比如，降低住房首付比例也就是降低了居民的購買門檻，降低貸款利率也可降低購房者的月供款，從而降低購房成本，增加住房需求。第三是稅收政策。政府在房地產(chǎn)發(fā)展的不同時期，開征不同的稅種、稅率，都會對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生重要的引導(dǎo)和調(diào)控作用，進而影響房價。第四是地價。地價在住宅成本中占有較大的比例，往往成為房價的決定因素。短期看，地價的變動會影響推盤速度，影響市場供給量，從而對房價產(chǎn)生影響。第五是經(jīng)濟結(jié)構(gòu)。大城市基礎(chǔ)設(shè)施好，就業(yè)機會多，已成為吸引社會資金、資源和勞動力的強大磁場，房地產(chǎn)市場需求巨大，房價會在相當(dāng)長期內(nèi)處于上升通道。

　　分析地價與房價的相互關(guān)系，筆者認(rèn)為，首先，不論長期還是短期內(nèi)，房價及其預(yù)期都是地價最主要的影響因素。處于上升趨勢的房價以及活躍的商品房銷售市場會使得開發(fā)商對市場前景充滿信心，加大土地競購力度，從而推動地價上升。其次，長期看，地價是房價的底線，如果地價高于房價或者房價與地價的差額使得開發(fā)商投資地產(chǎn)項目無法達(dá)到目標(biāo)收益率，那么一部分開發(fā)商會逐漸轉(zhuǎn)移到其他收益率更高的行業(yè)。這樣，將減少商品房供給，推動房價上升，使得房價與地價的差額達(dá)到一個市場滿意的水平。歸根結(jié)底，房價是由市場供求關(guān)系決定的，地價作為一種成本能否向房價轉(zhuǎn)移，企業(yè)的資金實力，回款意愿和利潤率的高低等因素也不容忽視。