幾個(gè)月來(lái)地王不斷,每個(gè)地王誕生后總有媒體一本正經(jīng)地為地王估算未來(lái)建成后的身價(jià),通常是以“將來(lái)要賣到每平方米多少多少元”才能回本。其實(shí),這種簡(jiǎn)單粗暴的估算方法除了炒作吸引眼球之外,大多成了樓價(jià)上漲的理由。

　　開發(fā)商的上市為我們了解地價(jià)與房?jī)r(jià)提供了一扇窗口。恒大地產(chǎn)在招股說(shuō)明書上清楚地寫明,恒大5120萬(wàn)平方米土地儲(chǔ)備的平均地價(jià)成本445元/平方米。而萬(wàn)科、保利等瞄準(zhǔn)中心城市的開發(fā)商每年新增土地的成本平均下來(lái)也不過每平方米兩三千元。

　　在少數(shù)天價(jià)地王的背后,開發(fā)商拿的絕大多數(shù)地塊價(jià)格都不起眼,而這些不起眼的地塊上建起的樓盤,才是真正受益者。相比在誕生地王時(shí)的關(guān)注熱情,市場(chǎng)各方對(duì)這些樓盤的成本往往漠不關(guān)心。即便是有部分地王項(xiàng)目因成本過高而曬太陽(yáng),這些土地本身的新聞價(jià)值也急劇退化,遠(yuǎn)遠(yuǎn)不及拍賣場(chǎng)上開發(fā)商手中的那塊小牌子。

　　有趣的是,與市場(chǎng)高度關(guān)注拍賣場(chǎng)上的風(fēng)云際會(huì)相比,土地私下交易更加耐人尋味。香港上市公司合富輝煌本月6日發(fā)布的公告稱,該公司將花費(fèi)8820萬(wàn)港元收購(gòu)位于廣州珠江新城的一塊土地,收購(gòu)代價(jià)是以每股2.1元配售公司4200萬(wàn)股支付。按公告的樓面面積7.288萬(wàn)平方米計(jì)算,折合樓面地價(jià)人民幣僅有1067元/平方米。

　　如果按照媒體和專家熱衷的估價(jià)方式計(jì)算,這塊地未來(lái)將來(lái)要賣到3000元/平方米以上才能回本�？蓪�(shí)際上,這則公告是一個(gè)遲到的公告,在該地塊上的樓盤目前的售價(jià)在2.3萬(wàn)元/平方米以上。定價(jià)參考的并非成本,而是珠江新城當(dāng)前的市場(chǎng)價(jià)。

　　以珠江新城的價(jià)值,合富輝煌為這塊土地所支付的成本肯定不止配售股票這么簡(jiǎn)單。但就筆者所知,珠江新城以及廣州許多地方的樓盤,通過協(xié)議轉(zhuǎn)讓或收購(gòu)公司形式獲得地塊的土地成本其實(shí)并不高。

　　上述事情透露出的信息是,市場(chǎng)上在售的大部分樓盤,特別是沒有通過招拍掛公開出讓的樓盤,其土地成本在房?jī)r(jià)中的占比其實(shí)遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于少數(shù)地王。而那些滾動(dòng)開發(fā)多年的大盤,計(jì)算其在售產(chǎn)品的土地成本則幾乎失去了意義。

　　對(duì)于土地成本,我們一方面要佩服部分開發(fā)商的戰(zhàn)略投資眼光,可以在幾年前以很低的價(jià)格拿到土地。另一方面,也有必要推敲開發(fā)商以低價(jià)搜羅大片優(yōu)質(zhì)土地背后是否存在貓膩?大量廉價(jià)土地與少數(shù)高價(jià)地王共同享受房?jī)r(jià)的高估值是否合理?媒體和專家高度關(guān)注的地王未來(lái)房?jī)r(jià)成本,究竟損了誰(shuí)、又益了誰(shuí)?

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