據(jù)媒體報道，從房地產(chǎn)商直接收取的“準(zhǔn)訂金”到同銀行相結(jié)合的“誠意存款”，“誠意金”正以不同存在形式在國內(nèi)各大城市的商品房銷售中被廣泛運(yùn)用。房地產(chǎn)商所收取或“圈定”的誠意金數(shù)額，也從數(shù)千元上升至幾十萬元。

　　與此相應(yīng)的新聞則是近日全國又有多個房價沖高樓盤被曝在客戶繳納誠意金后待售樓房坐地起價或無房可賣等侵害購房者權(quán)益情形，由于誠意金并不具有“定金”性質(zhì)，也不具備法律保護(hù)條件，因此相關(guān)開發(fā)商的上述濫收誠意金而又侵害購房者利益的行為并沒有被有關(guān)部門制止，導(dǎo)致這種抬升房價、涉嫌非法集資的“誠意金購房模式”在上述消息被有關(guān)媒體報道后仍然被很多房地產(chǎn)開發(fā)商繼續(xù)爭相效仿。

　　向購房者征收誠意金的售房模式屬于法律“灰色地帶”，這種行為盡管不合理但卻也不違法，畢竟沒有具體法律文本對其加以直接規(guī)制，也難怪誠意金售房模式在有關(guān)媒體報道其侵害購房者權(quán)益后依然可以在房市肆虐繼續(xù)坑害購房者。

　　從法律意義上說，上述行為涉嫌以誠意金之名，行非法融資之實(shí)，對于這種行為，國家有關(guān)法律早有類似禁止性規(guī)定，譬如《刑法》、《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》、《城市商品房預(yù)售管理辦法》、《商品房銷售管理辦法》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》關(guān)于房屋預(yù)收、銷售的規(guī)定及禁止非法吸儲的規(guī)定等。

　　以《刑法》第176條規(guī)定的非法吸儲為例，盡管開發(fā)商可以辯解說其收取誠意金的行為無關(guān)乎付息僅關(guān)乎還本，不符合非法吸儲等非法集資罪的構(gòu)成要件，但就法律認(rèn)定而言，開發(fā)商在收取誠意金時的承諾購房用卡“2萬頂4萬用”、打折等，本身就是“付息或高額利誘”的手段，如果再加上開發(fā)商收取誠意金時的明顯盈利意圖和不具相應(yīng)金融資質(zhì)亂發(fā)代金卡損及國家金融秩序的因素，實(shí)際上房產(chǎn)商要求繳納的誠意金早已經(jīng)到了有關(guān)部門要明確對其說“不”、認(rèn)定其為非法吸儲、非法銷售的時侯了。

　　進(jìn)而言之，有關(guān)部門當(dāng)下整飭“誠意金”亂象、叫停該種涉嫌非法集資變相操控房價模式，不但予理有據(jù)，而且有事實(shí)可依。根據(jù)一些繳納誠意金的意向購房者受害人介紹，誠意金只是個別開發(fā)商以交錢可優(yōu)先選房、享受優(yōu)惠為名搞得收取購房意向金的噱頭，誠意金繳納后，開發(fā)商往往坐地起價，繳納誠意金的購房人由于房地產(chǎn)商發(fā)售的誠意金貴賓卡超過待售房屋數(shù)量，并不能保證一定能買到房子，在因開發(fā)商原因購房人買不到房子的情況下，也需要60天內(nèi)退款，并無需為此支付任何利息，誠意金涉嫌非法集資、擾亂市場的事實(shí)非常清楚。有關(guān)部門完全可以參照適用或政府依其法律授予的自由裁量權(quán)可以直接適用的情形，專門制定規(guī)范性文件禁止該種行為，明確說“不”。譬如，廣州國土房管局就于今年9月30日下發(fā)了《關(guān)于開展房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)及代理機(jī)構(gòu)違規(guī)收取購房意向金、定金專項(xiàng)整治工作的通知》，禁止收取購房誠意金，從而以地方立法的方式將這項(xiàng)立法工作走在了全國前列。

　　當(dāng)然，立法有先后，在制定前述專項(xiàng)立法文件規(guī)制前，目前，有關(guān)部門應(yīng)嚴(yán)格審查房地產(chǎn)商的售房資格，對于那種房地產(chǎn)商以各種名義在售房前收取誠意金但卻在收取款項(xiàng)后仍然可以提價，甚至因超額收取誠意金而最終無房賣給消費(fèi)者的行為要堅決根據(jù)《消費(fèi)者保護(hù)法》、《合同法》及《城市商品房預(yù)售管理辦法》查處，嚴(yán)重違法者可參照《刑法》非法集資中的非法吸儲罪立案查處。 (李季先 作者系北京市萬商天勤律師事務(wù)所合伙人)