近期房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控政策頻繁頒布，讓不少人看到了房?jī)r(jià)下跌的希望。能否下跌、何時(shí)下跌，還是個(gè)未知數(shù)，不過(guò)我們可以先做設(shè)想，一旦房?jī)r(jià)下跌，個(gè)人理財(cái)?shù)目臻g將大幅拓展，意味著為養(yǎng)老生活而進(jìn)行的理財(cái)會(huì)有很大的不同。

　　表面上看，如果房?jī)r(jià)下跌，最直接變化就是每個(gè)月還銀行房貸的金額下降，從而可以省下一筆錢(qián)。更深一層的，則意味著資金時(shí)間價(jià)值所有權(quán)的轉(zhuǎn)換———從為銀行滾雪球變成為自己滾雪球。

　　舉個(gè)例子：買(mǎi)一套100平米房子，以目前北京的房?jī)r(jià)每平米2萬(wàn)元計(jì)算(20%首付，房貸基準(zhǔn)利率，30年還清)，每個(gè)月要還房貸9531元。如果房?jī)r(jià)降到1萬(wàn)，其他條件不變，每個(gè)月需要還4765元。直接的變化是每個(gè)月可以省下4766元，更重要的是擁有了這4766元的時(shí)間價(jià)值。

　　如果以資金每年的時(shí)間價(jià)值5%計(jì)算(通過(guò)銀行儲(chǔ)蓄加上投資低風(fēng)險(xiǎn)的債券基金，達(dá)到5%并不難)，每個(gè)月儲(chǔ)蓄4766元，30年后積累的資金數(shù)量就可達(dá)379.97萬(wàn)元。如果每年的資金收益能達(dá)到10%，那么30年后這筆錢(qián)更是可以累積到940.774萬(wàn)元。當(dāng)然，如果這部分錢(qián)每個(gè)月是還銀行房貸，30年后你得到的只是一套“老房子”的產(chǎn)權(quán)。

　　可見(jiàn)，每月的4766元是為自己滾雪球，還是替銀行滾雪球，其中的差距不可謂不大。而且不可忽略的是，根據(jù)人口專(zhuān)家的預(yù)計(jì)，30年后的2040年，我國(guó)老人將會(huì)超過(guò)4.3億，占總?cè)丝?0%以上。這時(shí)隨著人口高峰期(20世紀(jì)50年代至60年代)出生的人逐漸去世，大量的房子會(huì)空置出來(lái)。這時(shí)候房子很可能成為“廉價(jià)”的過(guò)剩產(chǎn)品。

　　由此看來(lái)，30年后步入老年時(shí)，保障自己生活質(zhì)量的最重要的就是手中積攢的資金，300萬(wàn)-900萬(wàn)的資金顯然可以比一套老房子更能保障一個(gè)有品質(zhì)的晚年生活。

　　當(dāng)然，這里面有一個(gè)問(wèn)題，就是房?jī)r(jià)顯然不以個(gè)人意志為轉(zhuǎn)移，萬(wàn)一房?jī)r(jià)不下降，上面的想法只能是一個(gè)夢(mèng)想。其實(shí)不然，因?yàn)楝F(xiàn)在的房屋租售比已經(jīng)嚴(yán)重畸形，也就是說(shuō)，月供9531元買(mǎi)的房子，可能還沒(méi)有每月4765元租來(lái)的房子住得舒服。

　　央行的統(tǒng)計(jì)顯示，目前超過(guò)50%的房屋買(mǎi)賣(mài)是用于投資�？梢院�(jiǎn)單地這樣理解，就是說(shuō)目前的高房?jī)r(jià)里面，只有不到50%的價(jià)格是用來(lái)居住的，還有超過(guò)50%的價(jià)格是被賦予了投資性質(zhì)的。但是，租房的房租里面，顯然不包含投資性質(zhì)，所以，當(dāng)認(rèn)識(shí)到租房的合適性之后，你不僅現(xiàn)在可以每個(gè)月少付4766元的房屋支出，而且還可以為30年之后退休時(shí)，積累一筆龐大的300萬(wàn)-900萬(wàn)元的養(yǎng)老金。這和30年后，你有一套老房子，但是每月僅有微薄的退休金相比，你會(huì)選擇哪一個(gè)呢？

　　□孫磊