國務(wù)院提出“遏制部分城市房價過快上漲”并明確要求“做好土地供應(yīng)”工作之后，各級地方政府也迅速調(diào)整動作，試圖通過“儲地”最終實現(xiàn)“供地”。據(jù)《中國經(jīng)營報》報道，當(dāng)前北京、上海等全國樓市的一線城市，都已經(jīng)準(zhǔn)備籌劃實施新一輪的土地儲備計劃，北京甚至已經(jīng)為此準(zhǔn)備了高達(dá)1000億元的投資總額。如此大手筆的目的只有一個，就是為了讓政府手中擁有足夠的土地，以便掌握足夠的“房價控漲”話語權(quán)。

　　盡管2009年國土部曾對房地產(chǎn)成本進(jìn)行了摸底調(diào)查，認(rèn)為地價占房價的比例在15%-30%之間，并不認(rèn)為是高地價導(dǎo)致了當(dāng)前的高房價。但是，不可否認(rèn)的是，土地價格的快速上漲是導(dǎo)致當(dāng)下房價上漲的基本影響因素之一。日前，全國人大財經(jīng)委副主任委員賀鏗曾炮轟高房價問題，認(rèn)為正是地方政府炒地和社會資金炒房，導(dǎo)致了房地產(chǎn)市場出現(xiàn)泡沫。全國人大財經(jīng)委副主任委員吳曉靈亦認(rèn)為，如果不把中央和地方政府的事權(quán)、財力劃分的更加對稱，地方政府的財政過多地依靠土地出讓收入的話，高房價的問題就難以解決。

　　如果仔細(xì)分析當(dāng)前的房地產(chǎn)調(diào)控政策，可以發(fā)現(xiàn)有不少政策都是圍繞著土地打轉(zhuǎn)的，基本上可以分為兩個方面———一方面打擊開發(fā)商捂地囤地，另一方面要求地方政府加大土地供應(yīng)。據(jù)悉，隨著新一輪土地儲備計劃的實施，到2010年底，北京市場將有4500公頃的熟地可以投放市場，這幾乎相當(dāng)于過去3年土地實際供應(yīng)量的總和。

　　那么，通過擴(kuò)大土地供應(yīng)量，能否起到遏制房價過快上漲的預(yù)期效果呢？

　　如果按照政府計劃投資1000億元計算，每平方米的用地成本尚不到2300元，相較近期一些地王動輒上萬元的樓面地價，如果這些新增土地供應(yīng)可以平價推出，無疑可以對當(dāng)前居高不下的房價給予最直接的沖擊。但事實上，在當(dāng)前中央與地方“分灶吃飯”的收入分配制度下，國稅、地稅分家，地方財政日趨緊張，要辦的事越來越多，收上來的錢越來越少(按比例)。而當(dāng)前地方財政的真正來源并非稅收，更多的是來自于預(yù)算外收入，尤其是賣地和地方國有企業(yè)的收入，也就導(dǎo)致地方政府在盤活土地方面的積極性非常高。如果放棄高額的土地出讓金，地方政府等于自廢武功，拮據(jù)的財政也會限制經(jīng)濟(jì)發(fā)展。從目前的情況看，很難相信地方政府會平價或削價出讓土地。

　　作為高房價的直接受益者，地方政府為了獲取高額的土地出讓金，利用“招拍掛”制度來抬高地價，已是不爭的事實。國土資源部的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2006、2007及2008年全國土地出讓金總額分別是7000億、1.3萬億及9600億元，各地土地出讓金普遍超過了地方財政收入的1/3甚至1/2。以北京為例，2009年土地成交金額達(dá)到928億元，占當(dāng)年財政收入比重達(dá)45.9%。

　　由于中央投資往往要求地方財政提供一些配套資金，地方財政捉襟見肘。中央經(jīng)濟(jì)工作會議提出，對存量投資將繼續(xù)維持，對新能源的投入要加大，這數(shù)以萬億計的增量資金需求，如若中央財政不能獨立解決，那么地方財政唯有想方設(shè)法擴(kuò)大財政收入，才能提供配套資金。

　　在以往的房地產(chǎn)調(diào)控中，房價越調(diào)越高，與地方政府執(zhí)行力不夠有很大的關(guān)系。盡管控制房價的源頭在于土地，但土地控制者卻又享受著土地帶來的超額收益，在這種模式下，想抑制地方政府的“炒地”沖動，的確是個難題。如果不能解決好地方政府財政收入的可持續(xù)增長問題，當(dāng)前以“土地閘門”為核心的房地產(chǎn)調(diào)控政策，其威力可能會再次被地方政府一一化解，這已被以往的事實所反復(fù)證實。

　　因此，可以認(rèn)為，如果不從本質(zhì)上改變“土地財政”的現(xiàn)狀，不能建立一個能保障地方政府財政收入的可持續(xù)增長機(jī)制，僅僅依靠增加土地供應(yīng)量，很難有效遏制房價過快上漲的趨勢。

　　□王瑩(上海 學(xué)者)