歲末年初，關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)需要調(diào)控的信號(hào)和政策一個(gè)接著一個(gè)，從營(yíng)業(yè)稅減免2改5到土地出讓金首繳提高到50%，從國四條到國十一條，再到剛剛宣布的央行提高存款準(zhǔn)備金率0.5%，我們能充分感受到中央政府對(duì)銀行過度放貸導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)過熱，對(duì)以房地產(chǎn)市場(chǎng)為代表的投資泡沫泛濫和高房?jī)r(jià)激化民生矛盾的擔(dān)憂。

　　2010年初看待這些政策的出臺(tái)，可以說，是V形反轉(zhuǎn)的宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，出口回暖和實(shí)體經(jīng)濟(jì)向好跡象給了政府出臺(tái)較為有力的擠壓泡沫政策的空間和底氣。與此同時(shí)，中國房地產(chǎn)市場(chǎng)像2009年下半年那樣不可遏止地瘋狂上漲的政策基礎(chǔ)不存在了。2009年下半年，整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)展現(xiàn)了如同黑洞一樣巨大能量，無論你投入多少供應(yīng)量，把房?jī)r(jià)定得高些、再高些，它都會(huì)迅速被各種瘋狂的熱錢消化干凈。到如今，過高的房?jī)r(jià)使得房地產(chǎn)的投資價(jià)值被嚴(yán)重透支，同時(shí)，政府調(diào)控的“大棒”舉得也越來越高，市場(chǎng)的困惑和恐慌情緒也日漸彌漫，最明顯的就是去年業(yè)績(jī)普遍達(dá)到歷史新高的房地產(chǎn)股市場(chǎng)表現(xiàn)卻非常低迷，連判斷市場(chǎng)嚴(yán)重超跌的技術(shù)派也不敢輕言抄底。

　　然而，據(jù)此判斷市場(chǎng)重回2008的慘淡卻也是大謬不然。政策調(diào)整年未必是市場(chǎng)調(diào)整年。不談中國城市化催生的旺盛需求和中國富裕階層的龐大購買力，單憑我們的經(jīng)濟(jì)回暖并不是非常牢固，房地產(chǎn)仍是中國經(jīng)濟(jì)重要的增長(zhǎng)引擎來說，房地產(chǎn)市場(chǎng)都不會(huì)有任何大的動(dòng)蕩。何況渡過2008危機(jī)的開發(fā)商要比當(dāng)時(shí)強(qiáng)大的多自信的多。最重要的是，如果地方政府的財(cái)政和土地收入繼續(xù)密切相關(guān)，房地產(chǎn)的任何調(diào)整都不會(huì)完全實(shí)現(xiàn)。

　　國十一條延續(xù)了以往調(diào)控政策的明察秋毫、用詞精準(zhǔn)的調(diào)子，但只要地方政府仍然是這個(gè)利益鏈條的絕對(duì)攸關(guān)方，任何有力度的措施都會(huì)因?yàn)榈胤降年柗铌庍`、甚至貪腐而大打折扣。這就是普遍認(rèn)為國十一條“政策殺招不多，治標(biāo)并未治本”的主要原因�！案鞯匾�綜合考慮土地價(jià)格、價(jià)款繳納、合同約定開發(fā)時(shí)限及企業(yè)閑置地情況”這樣一句話顯然抑制不了地方政府高價(jià)賣地的熱情，到最后是拿到地的紛紛改變規(guī)劃，尋求市場(chǎng)外的補(bǔ)償；對(duì)捂盤囤地的打擊能夠很明顯地起到抑制房?jī)r(jià)的作用，但我們鮮見真正有威懾力的治理措施和案例來敲山震虎；對(duì)緩解社會(huì)矛盾、促使市場(chǎng)更均衡健康發(fā)展的“民生地產(chǎn)”投入嚴(yán)重不足，新政里也缺乏加大保障性住房和普通住宅供應(yīng)明確的規(guī)模指標(biāo)、考核標(biāo)準(zhǔn)，都使得大家對(duì)今年房?jī)r(jià)能否真正得到抑制產(chǎn)生嚴(yán)重懷疑。

　　我們目前所看到的都是房?jī)r(jià)不能再像去年那樣瘋漲的單方面政府信號(hào)，卻看不到房?jī)r(jià)如何能夠有效抑制的市場(chǎng)信號(hào)。城市化繼續(xù)熱火朝天，供求關(guān)系沒有逆轉(zhuǎn)，政府仍然從房地產(chǎn)繁榮中得到巨大的利益，在這樣的背景下，談?wù)撌袌?chǎng)拐點(diǎn)，感情因素往往主導(dǎo)了判斷�？梢哉f，在房地產(chǎn)的兩面性得到充分體現(xiàn)的當(dāng)下(它能夠催生繁榮，也能夠威脅民生)，目前的政策恰是凸顯了政府被這種兩面性所困擾的兩難困境。要判斷今年對(duì)來年的歷史意義，實(shí)在是要看地方政府和地產(chǎn)商的利益鏈條如何破解、政府政策的執(zhí)行力度、具體細(xì)則的明確以及在民生地產(chǎn)方面“補(bǔ)課”的進(jìn)程來定。

　　□陳聯(lián)科