近來，國外個別媒體大肆渲染中國“樓市泡沫”說，引發(fā)各界關(guān)注。中國樓市是否出現(xiàn)泡沫？在1月13日舉行的國新辦新聞發(fā)布會上，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長齊驥回答：“這是一個比較復(fù)雜的問題，很難一句話說清楚�！� 顯然，面對“樓市泡沫”之言，中國政府是冷靜而謹慎的。

　　權(quán)威的《新帕爾格雷夫經(jīng)濟學辭典》如此定義“泡沫”：“資產(chǎn)價格在一個連續(xù)過程中的急劇上漲，初始的價格上漲使人們產(chǎn)生價格會進一步上漲的預(yù)期，從而吸引新的買者———這些人一般是以買賣資產(chǎn)牟利的投機者，其實對資產(chǎn)的使用并不感興趣。隨著價格的上漲，常常是預(yù)期的逆轉(zhuǎn)和價格的暴跌，由此通常導(dǎo)致金融危機。”據(jù)此定義，資產(chǎn)泡沫具有三個特征：價格暴漲、投機推動、金融風險。

　　中國房價近年漲幅較大，但還遠談不上暴漲。房價只是幾個一線城市漲幅過快，大部分城市漲幅正常；就是在漲幅過快的一線城市，根據(jù)國家發(fā)改委發(fā)布的70個大中城市房價數(shù)據(jù)，在房價漲幅較快的2009年，同比漲幅最高的12月，其漲幅是7.8%，低于同期GDP增長。

　　許多人士認定中國樓市泡沫的依據(jù)是大城市的房價收入比遠高出國際正常值。用房價收入比來判斷中國樓市泡沫存在三個誤區(qū)：第一、在京滬等一線城市買房的外地和國際高收入人群占購房者的3成以上，再用本地居民收入去計算房價收入比顯然有問題。第二、把中國的房價收入比與國際比較有一個不可缺少的前提，就是兩者的收入比和建房成本比必須基本一樣。比如，2008年美國人均收入約為中國的27倍，如果美國的建房成本也為中國的27倍，兩國的合理房價收入比應(yīng)該基本一樣。可是美國的建房成本遠沒有中國的27倍。因為在土地、建材和人工三大建房成本中，美國只可能人工成本比中國高。因為建材價格已國際化，而中國的人均耕地是美國的14.19%，相對土地成本要比美國高。第三、國際房價收入比計算所選取的房價是住宅套價，房價和家庭收入都是取中位數(shù)；而中國計算房價收入比選取的房價是平方米均價，家庭收入也是平均數(shù)，因此中國的房價收入比很難與國際比較。另外，住房消費形式對房價收入比影響很大。房價收入比在2-3倍的一些西歐、北歐國家，其住房自有化率只有30%左右；而房價收入比達到25-30倍的東歐國家，其住房自有化率卻高達90%以上。中國住房自有化率高達85%，房價收入比自然高。實際上只愿買房不愿租房也是中國房價快速上漲的重要原因。

　　樓市泡沫必定是投機行為形成的。但中國大城市房價上漲主要動力是城市化引發(fā)的巨大自住房需求和稀缺土地資源導(dǎo)致的住房有限供給的矛盾，投機性購房只不過是房價上漲的輔助推力。銀監(jiān)會副主席王兆星最近說：“當前我國房地產(chǎn)開發(fā)貸款和個人按揭貸款的資產(chǎn)質(zhì)量仍然保持平穩(wěn)，截至2009年第三季度末繼續(xù)保持貸款不良余額和不良貸款比率的雙下降。”這就從金融風險角度否定了“樓市泡沫”之說。

　　“樓市泡沫”之說經(jīng)常把中國樓市現(xiàn)狀與日本上世紀80年代末的情況相比。但中國的經(jīng)濟形勢與上世紀80年代末期的日本有根本區(qū)別。中國經(jīng)濟2003年至2009年間保持約10%的年均增長率，6年間房價增長1倍。而日本經(jīng)濟1985年至1991年間的年均增長率僅為3-4%，6年間房價暴漲4倍。當時日本的樓市泡沫主要存在于商業(yè)地產(chǎn)，缺乏長期、穩(wěn)定的市場需求。而近年中國的高房價主要集中在住宅，城鎮(zhèn)化進程提供了持續(xù)的需求動力。

　　(□林文俏 作者系廣東商學院教授)