本月2日召開(kāi)的全省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)上透露出一個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商們都極為關(guān)注的信息：海南將加強(qiáng)商品房預(yù)售許可管理。(見(jiàn)《海南日?qǐng)?bào)》2月2日?qǐng)?bào)道)

　　這次會(huì)議釋放出的信號(hào)非常明確：海南將整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，將提高商品住房預(yù)售條件，加強(qiáng)商品住房預(yù)售款監(jiān)管。換句話來(lái)講，以后開(kāi)發(fā)商想拿預(yù)售許可證，不像現(xiàn)在這么容易了。

　　商品房預(yù)售制度始于1994年，當(dāng)年出臺(tái)的《城市房地產(chǎn)管理法》第44條、45條出現(xiàn)了“商品房預(yù)售”的字眼。預(yù)售許可證是開(kāi)發(fā)商“市場(chǎng)準(zhǔn)賣”的通行證，其主要特征就是允許賣“期房“，只要取得了許可證，開(kāi)發(fā)商就可以賣“樓花”，預(yù)售許可證其實(shí)是個(gè)變相的“融資”工具。一些手頭沒(méi)有多少資金的開(kāi)發(fā)商，只要拿下了地，搞到了預(yù)售許可證，就可以賣“樓花”，用收來(lái)的買房者的錢來(lái)完成后續(xù)的建設(shè)。說(shuō)得通俗點(diǎn)，只要搞到地，有點(diǎn)起動(dòng)資金，地基能打起來(lái)，是個(gè)公司都可以開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)。這樣的模式大大降低房地產(chǎn)業(yè)的進(jìn)入門檻，也大大緩解了房企的資金壓力。

　　因?yàn)轭A(yù)售制度允許買賣還沒(méi)影子的“期房”，也導(dǎo)致產(chǎn)生面積縮水、設(shè)計(jì)變更、延期交房、抵押房再預(yù)售、預(yù)售房再抵押等問(wèn)題屢出不窮，甚至還出現(xiàn)了“攜款潛逃”等嚴(yán)重問(wèn)題。上海“倒樓”事件更是對(duì)預(yù)售制度的最大嘲諷，消費(fèi)者買的房子還沒(méi)到手，樓卻倒掉了。應(yīng)該說(shuō)，住房預(yù)售制度從產(chǎn)生那天起就伴生著投機(jī)、炒作和累積風(fēng)險(xiǎn)的積弊。海南此輪房地產(chǎn)熱中，大量的開(kāi)發(fā)商就是利用了預(yù)售這一政策，對(duì)“期房”進(jìn)行炒作，樓還沒(méi)個(gè)影子，價(jià)格早就被炒了一輪又一輪。因?yàn)闃沁�沒(méi)蓋起來(lái)，加之多年來(lái)一直沒(méi)有統(tǒng)一、精確的統(tǒng)計(jì)和管理系統(tǒng)，主管部門根本無(wú)法精確掌握開(kāi)發(fā)商的在建、完工、可售、己售樓盤的準(zhǔn)確情況。正因如此，開(kāi)發(fā)商才有機(jī)可乘，堂而皇之人為編造熱賣假像，捂盤惜售，制造恐慌，哄抬價(jià)格。

　　正是因?yàn)轭A(yù)售許可制度存在諸多不足，在中央遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的調(diào)控背景下，廣西今年宣布將在南寧試點(diǎn)，取消商品房預(yù)售許可制度，這一消息甚至引發(fā)了會(huì)不會(huì)全面取消商品房預(yù)售制度的猜測(cè)。據(jù)報(bào)道，消息一出，南寧當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)成交銳降近八成，足見(jiàn)這一政策影響之大。

　　海南房地產(chǎn)市場(chǎng)要健康發(fā)展，去除“虛火”無(wú)疑是必要的，用省委書(shū)記衛(wèi)留成的話來(lái)說(shuō)，必要時(shí)要踩踩“剎車”，冷靜冷靜。海南即將提高商品房預(yù)售許可門檻，在我看變就是又一腳“剎車”，應(yīng)該踩！

　　如果從“降溫”與“剎車”的角度來(lái)考慮，既然可以出臺(tái)兩個(gè)“暫停“，從供地環(huán)節(jié)對(duì)樓市進(jìn)行調(diào)控，是不是也可以考慮借鑒廣西的作法，從準(zhǔn)入、銷售環(huán)節(jié)對(duì)樓市進(jìn)行調(diào)整，是否可以考慮暫停實(shí)施商品房預(yù)售許可制度？這樣，既可適時(shí)給樓市降溫，防止炒“樓花”和開(kāi)發(fā)商捂盤，為主管部門規(guī)范監(jiān)管創(chuàng)造條件，又可以通過(guò)提高門檻，實(shí)現(xiàn)發(fā)展高端地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)引導(dǎo)，這樣一來(lái)，這腳“剎車”的效果是不是會(huì)更好些呢？

　　評(píng)論員：馬上平 本文只代表作者個(gè)人觀點(diǎn)