江蘇省淮安市在全國首創(chuàng)共有產(chǎn)權(quán)住房保障模式(《重慶晚報》3月17日)。此前國家有關(guān)方面認為這一模式從制度層面上堵塞了原來經(jīng)適房的牟利空間。

　　如何“從制度層面上堵塞了原來經(jīng)適房的牟利空間”？共有產(chǎn)權(quán)房的“秘笈”是：

　　“因為在《房屋登記簿》及其《房屋所有權(quán)證》上有明確的比例及權(quán)屬關(guān)系，私下倒賣時，政府可以依法制止、糾正、打擊。即使申購共有產(chǎn)權(quán)房弄虛作假成功，倒賣時還必須交出政府產(chǎn)權(quán)收益，5年內(nèi)原價購買，獲取的也只是這部分的貸款利息�！�出口’時非法牟取暴利的空間不存在了，‘入口’時弄虛作假的情況也就基本消失了，這就是以‘出口’反制‘入口’�！�(摘自《淮安共有產(chǎn)權(quán)住房保障模式二十問》)

　　共有產(chǎn)權(quán)房事實上比傳統(tǒng)的經(jīng)濟適用房更優(yōu)惠，一是政府按照經(jīng)濟適用房價格出售；二是在經(jīng)適房價格基礎(chǔ)上，個人可以按7﹕3或5﹕5的產(chǎn)權(quán)比例購買，也就是個人只需出七成或五成的購房款。

　　考慮到購房人獲得全產(chǎn)權(quán)的愿望及實際困難，購買政府產(chǎn)權(quán)的人性化操作辦法為：5年內(nèi)購房的按原供應(yīng)價格結(jié)算；5年以后8年以內(nèi)購買的，按原供應(yīng)價格加當年的利息結(jié)算(市場價低于原價或此價時取低價)；8年以后購買的按屆時市場評估價格結(jié)算。

　　這兩個規(guī)定合在一起意味著什么？意味著政府為購房人提供了5年3成或5成的無息貸款，外加3年活期利率貸款。同時，還外加了一重保險：如果房價下跌，市場價低于原經(jīng)適房價格，則按最低市場價結(jié)算。

　　一方面有這么多的好處，另一方面對于騙購共有產(chǎn)權(quán)房的防范和打擊措施，并不比傳統(tǒng)經(jīng)適房嚴密，甚至更松。因為共有產(chǎn)權(quán)房的退出機制為：個人可以購買政府產(chǎn)權(quán)部分形成完全產(chǎn)權(quán)；直接通過市場轉(zhuǎn)讓，按比例與政府分成收益；共有產(chǎn)權(quán)房家庭收入高于政府規(guī)定標準時，僅對政府產(chǎn)權(quán)部分交納市場租金，無需向政府退回住房。

　　這種規(guī)定，沒有了傳統(tǒng)經(jīng)適房5年內(nèi)不得上市的規(guī)定，也沒有騙購時必須退回住房的規(guī)定，而且只要購得全部產(chǎn)權(quán)，購房人未來出售此房時，將不必對溢價部分和政府分成。而傳統(tǒng)經(jīng)適房即使在五年期滿后出售，無論何時出售都必須將溢價的大部分分給政府。

　　可見，共有產(chǎn)權(quán)房不論從準入、政府“無息貸款”收益等方面，都比傳統(tǒng)經(jīng)適房寬松多了。制度設(shè)計理論上“‘出口’時非法牟取暴利的空間不存在”的自我說辭在現(xiàn)實中根本不存在，“以‘出口’反制‘入口’”的理想設(shè)計就更不可能實現(xiàn)。傳統(tǒng)經(jīng)適房富人豪車扎堆的現(xiàn)象，恐怕會在共有產(chǎn)權(quán)房中更嚴重。

　　另一方面，現(xiàn)有共有產(chǎn)權(quán)房對窮人的“準入門檻”并不低，因為其個人比例部分需要交全款。假設(shè)共有產(chǎn)權(quán)房價是同期同地段商品房的一半，那么按個人七成模式，個人一次性付款部分是同期同面積商品房的35%；按個人五成模式，個人一次性付款部分是同期同面積商品房的25%，都比商品房的二成首付還高。事實上共有產(chǎn)權(quán)房、經(jīng)適房通常還不可能便宜到只有商品房價格的一半。因此，購買共有產(chǎn)權(quán)房一次性付款的額度要遠高于購買商品房的首付。

　　共有產(chǎn)權(quán)房能不能防止富人鉆空子，我大有疑慮。(童大煥 媒體人)