從2000年到2009年的十年間，全國住宅銷售均價從2017元/平方米上漲到4474元/平方米，北京、上海等一線城市中心地段上漲5倍以上。

　　十年間，代表供給的房屋竣工面積從2.3億平方米增長到7.02億平方米，復合增長率達到13.20%；而代表購買力的M2的復合增長率達到了17.84%、儲蓄存款的復合增長率達到16.83%。

　　自2005年之后，無論總量還是增速，房屋銷售量均超過竣工量，庫存告急。

　　房價仍由供求關(guān)系決定，供需缺口的存在無疑成為房價上漲的主要原因，供應力與購買力的不均衡增長共同加大了樓市虛火。此次調(diào)控加大供給、控制過量貨幣進樓市，可以說是對癥下藥。

　　供銷缺口不斷加大

　　從2000年起，新增商品房供應總體保持較高水平，但依然趕不上居高不下的購房熱情，這是導致房價出現(xiàn)明顯上漲的重要原因之一。

　　Wind數(shù)據(jù)顯示，2000年至今的十年間，代表新增供應的房地產(chǎn)年度新開工面積和商品房竣工面積呈逐年遞增趨勢。同樣地，代表實際需求的商品房銷售面積也在逐年增長，并且自2005年之后，無論總量還是增速，銷售均超過竣工。

　　根據(jù)統(tǒng)計，十年內(nèi)(截至2010年3月)，房地產(chǎn)新開工面積累計達到70.6億平方米，商品房竣工面積累計達46.46億平方米；而銷售方面，商品房銷售面積累計達49.7億平方米。銷售面積超出竣工面積約3.3億平方米。同時，十年間，除去2008年之外，其余年份銷售面積增幅均大于竣工面積增速，供給的增速遠遠低于需求。

　　從數(shù)據(jù)中不難發(fā)現(xiàn)，供需缺口的存在是推動房價上漲的癥結(jié)之一，這一趨勢自2005年起表現(xiàn)得更為明顯，也正是從2005年起，全國房地產(chǎn)價格開始了一波明顯上漲。

　　2004年之前的5年時間，商品房年度銷售面積均小于年度竣工面積，5年供給比需求多出3.16億平方米。

　　但是，自2005年起，年度銷售面積開始大于年度竣工面積，5年時間，需求比供給多出6.4億平方米。供需缺口也在逐年拉大，該缺口在2007年和2009年表現(xiàn)得尤為明顯，銷售增速幾乎達到同期竣工增速的2倍多，這兩年全國房價出現(xiàn)大幅上漲。

　　2009年，商品房竣工面積7.02億平方米，同比增長20%，銷售面積則達到9.37億平方米，同比增長51%；2007年，商品房竣工面積為5.82億平方米，同比增長9.84%，但銷售面積則達到7.62億平方米，同比增長25.64%。

　　2008年受全球金融危機及國內(nèi)經(jīng)濟放緩等諸多因素影響，商品房銷售面積同比下降18.51%至6.21億平方米，竣工面積則同比上漲0.46%至5.85億平方米。這其中，上年新增供給的加大也成為“助跌”因素，2007年的新開工面積同比增幅達到自2004年以來的新高21%。

　　有專家認為，新開工面積的下降直接導致未來供應減少，2009年部分大城市房價漲幅較大源于2008年部分項目停緩工，導致供應量偏少，無法滿足突然涌出的自住需求和投資投機需求。數(shù)據(jù)顯示，2008年房地產(chǎn)新開工面積為9.76億平方米，同比僅略增3.15%，為十年以來的最低增速。

　　2010年前3個月，商品房累計竣工面積達到1.11億平方米，同比增長12.04%；商品房銷售面積達到1.54億平方米，同比增長35.83%。這或許可以解釋今年一季度房價大幅上漲的主要原因。

　　房價背后的貨幣推手

　　從長期來看，我國的廣義貨幣供應量(M2)增速始終保持在高位運行。

　　有數(shù)據(jù)顯示，2009年7月份，我國M2已經(jīng)超過美國，成為全球第一貨幣大國。如果把視線放得更遠，就不難發(fā)現(xiàn)我國的貨幣發(fā)行量一直保持在10%以上的增速。

　　據(jù)Wind數(shù)據(jù)統(tǒng)計，在1990年至今的20年里，我國M2的同比均保持在兩位數(shù)的增長幅度，復合增長率達到21.37%；近十年內(nèi)，M2增速穩(wěn)定在17%左右。在資產(chǎn)價格大幅上漲的2007年，M2的增速為16.72%。相比之下，2009年M2的增速高達27.68%，已經(jīng)遠遠偏離平均水平。

　　M2不僅反映了社會的現(xiàn)實購買力，還反映出了潛在的購買力水平。房地產(chǎn)在國民經(jīng)濟中的比重越來越大，超額供應的貨幣過量進入房地產(chǎn)領(lǐng)域。開發(fā)商從銀行獲得貸款的可能性增加，刺激了房地產(chǎn)市場的發(fā)展；居民通過銀行信貸將對住房的潛在需求轉(zhuǎn)變?yōu)橛行�需求�？焖僭鲩L的貨幣供給在加劇市場流動性泛濫的同時，也成為高房價的背后推手。

　　專家表示，理論上M2的增速應該等于GDP增速加上CPI。不過在通常情況下，M2增速高于GDP增速5-8個百分點都屬于正常水平。然而據(jù)測算，我國自1990年開始的20年間，二者的差值平均達到11.68%，超出了正常水平。尤其是在2009年，這一差值達到18.98%。

　　在M2中，我國一直保持著較高的儲蓄率，20年間儲蓄存款基本保持兩位數(shù)的增速，近10年內(nèi)儲蓄存款年平均增長16%，2009年末儲蓄存款已經(jīng)達到26.08萬億元。在通脹預期下，人們需要通過各種途徑為手中的資金進行保值增值，而這部分潛在的購買力主要的投資渠道就是股市和樓市。

　　中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示，2001-2009年期間，貨幣投放對房地產(chǎn)市場的影響十分明顯，M2、房地產(chǎn)各類貸款與銷售面積和價格的走勢大致趨同。據(jù)測算，在其他因素不變的前提下，2009年M2快速增長導致商品房價格上漲9.7%，商品房銷售面積增加18.8%。

　　盡管央行將2010年M2增速目標定在17%左右，同時也加大了對貨幣投放的控制力度，但是由于我國的經(jīng)濟增長主要依靠投資拉動，因此從長期來看，大量的貨幣投放仍不可避免，這就使得資產(chǎn)價格在長期內(nèi)處于上漲區(qū)間。難怪有專家這樣認為，我國貨幣供應的速度是世界主要經(jīng)濟體的2倍左右。如果廣義貨幣供應量的增幅不降到與GDP的增幅相接近，房價可能還有上漲壓力。

　　控制需求能否對癥下藥

　　房地產(chǎn)價格的如火如荼上漲，不僅會導致購房市場的扭曲，更會導致資產(chǎn)泡沫的進一步膨脹，帶來巨大的金融風險。由此，政府近期頻繁發(fā)出針對房地產(chǎn)市場的調(diào)控“組合拳”，以期抑制樓市虛火。

　　4月17日，國務院發(fā)出關(guān)于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知，其中便表示要“增加住房有效供給”，要求住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門加快對普通商品住房的規(guī)劃、開工建設(shè)和預銷售審批，盡快形成有效供應；同時，要求各地調(diào)整住房供應結(jié)構(gòu)，明確保障性住房、中小套型普通商品住房的建設(shè)數(shù)量和比例。

　　不過，業(yè)內(nèi)表示，增加供應是個長期目標，由于從土地出讓到開工形成有效市場供應的工程時滯，使房地產(chǎn)行業(yè)的供給在短時間內(nèi)難以迅速提升。

　　此次調(diào)控更多的是從抑制需求入手，通過對需求的打壓達到短期緩解市場供求壓力的目的。無論是對于首套、二套、三套房的首付比例及利率水平的提高，還是對價格過高地區(qū)三套房住房貸款的暫停發(fā)放，以及對外地購房的抑制，均是從信貸政策入手，抑制過量貨幣進入樓市的趨勢。

　　以中歐國際工商學院教授許小年為代表的一批經(jīng)濟學家認為，要降房價就應該緊貨幣、寬供應。專家也指出，目前出臺的一系列政策主要是從結(jié)構(gòu)層面對信貸進行調(diào)整，但目前貨幣供應總量仍處在較高水平，并未出現(xiàn)明顯下降，未來的政策還應該在調(diào)結(jié)構(gòu)的基礎(chǔ)上，更加著眼于總量的調(diào)控。(于萍)