二套房貸首付50%以上，加快研究調(diào)節(jié)房產(chǎn)收益稅，探索“綜合評(píng)標(biāo)”的土地出讓方式，明確保障性住房比例……本月中旬房控新政密集出臺(tái)，市場(chǎng)各方博弈激烈：杭州樓市量?jī)r(jià)齊跌，武漢成交量急劇上漲。這輪被稱為“迄今最嚴(yán)”的調(diào)控措施將如何改變樓市格局？各方看法不一。

　　信貸“猛藥”能否擊退炒房客？

　　2006年首次啟用房貸措施后，樓市反應(yīng)立竿見(jiàn)影，5月將房貸首付比例提至30%，商品房?jī)r(jià)漲幅逐月回落。但從年底開(kāi)始，一批炒房客“入市”，房?jī)r(jià)開(kāi)始新一輪上漲。本輪調(diào)控政策提出二套房貸首付不低于50%、貸款利率不低于基準(zhǔn)利率1.1倍，這些信貸“猛藥”，能在多大程度上擊退炒房客？

　　【觀點(diǎn)一】世界華人不動(dòng)產(chǎn)學(xué)會(huì)會(huì)員李明：這次信貸調(diào)控是精準(zhǔn)打擊，招招“逼命”。當(dāng)前七成購(gòu)房者是投機(jī)需求，其中六成是靠貸款炒房�！罢J(rèn)房不認(rèn)貸”的二套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，三套房貸停發(fā)，限制外地人購(gòu)房，將有效打擊炒房行為。我國(guó)人多地少，城鎮(zhèn)化正加速推進(jìn)，應(yīng)該長(zhǎng)期執(zhí)行差別化的房貸政策。

　　【觀點(diǎn)二】湘江偉業(yè)董事長(zhǎng)方明理：房貸新政只在一定程度上抑制了投機(jī)需求，但也打擊了部分剛性需求。廣大中等收入階層對(duì)首付比例及利率極度敏感，新政使他們改善住房的愿望難以實(shí)現(xiàn)。中高端項(xiàng)目四成以上的投資者是一次性付款，對(duì)于一些資金充裕的投機(jī)者而言，新政只是增加了他們的投機(jī)成本，并不會(huì)改變盈利本質(zhì)。

　　【點(diǎn)評(píng)】房貸新政無(wú)疑將抬高炒房門(mén)檻，抑制投機(jī)需求。眼下，相關(guān)部門(mén)還需對(duì)一些“暗度陳倉(cāng)”式的投機(jī)加強(qiáng)監(jiān)管。例如首付提高了，買(mǎi)賣(mài)雙方聯(lián)袂虛假抬高合同金額以獲得足夠貸款；房貸關(guān)閘了，一些人趁鼓勵(lì)消費(fèi)貸款之機(jī)，用已有房產(chǎn)抵押申請(qǐng)裝修消費(fèi)貸款炒房。需要注意的是，有關(guān)政策不要誤傷“剛性需求”者，加大首次購(gòu)房者的負(fù)擔(dān)。

　　稅收措施將如何出臺(tái)？

　　2005年開(kāi)征二手房交易營(yíng)業(yè)稅，2007年重申土地增值稅清算，是此前樓市調(diào)控的主要稅收舉措。加快研究制定“引導(dǎo)個(gè)人合理住房消費(fèi)和調(diào)節(jié)個(gè)人房產(chǎn)收益”的稅收政策，則是本輪調(diào)控新提法之一。具體的稅收措施將以何種方式出現(xiàn)？模擬征收多年的“物業(yè)稅”，重慶市提出針對(duì)高端商品房擬實(shí)行“特別房產(chǎn)稅”，上海等城市正在研究開(kāi)征“房產(chǎn)保有稅”，成為各方熱議的焦點(diǎn)。

　　【觀點(diǎn)一】華訊商業(yè)地產(chǎn)俱樂(lè)部顧問(wèn)高東旭：美國(guó)、德國(guó)等發(fā)達(dá)國(guó)家征收50%到80%的二套房銷(xiāo)售所得稅，抑制投機(jī)效果明顯。抑制投機(jī)性消費(fèi)，是我國(guó)當(dāng)前住宅市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)平穩(wěn)增長(zhǎng)的關(guān)鍵任務(wù)。我國(guó)住宅領(lǐng)域的稅收政策存在稅種單一、力度薄弱等方面問(wèn)題，應(yīng)該在現(xiàn)有營(yíng)業(yè)稅基礎(chǔ)上，開(kāi)征二套房交易所得稅，重點(diǎn)加大多套房投資收益的稅率。至于物業(yè)稅，征收對(duì)象應(yīng)集中在豪宅消費(fèi)領(lǐng)域。

　　【觀點(diǎn)二】財(cái)政部財(cái)政科學(xué)研究所所長(zhǎng)賈康：就目前房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀而言，適時(shí)在房產(chǎn)保有環(huán)節(jié)征稅，是當(dāng)務(wù)之急。比如推行物業(yè)稅改革就是一個(gè)很好的“時(shí)間窗口”。改革能增加中小戶型需求比例，減少已建成房屋空置率，促使不動(dòng)產(chǎn)投資者行為收斂；有利于改革現(xiàn)行“土地財(cái)政”。從幾年的模擬征收試點(diǎn)看，開(kāi)征這一稅種具有可操作性。

　　【點(diǎn)評(píng)】在征收高額物業(yè)稅和交易所得稅的國(guó)家，炒房者獲利甚微，樓市投機(jī)難成氣候。開(kāi)征房地產(chǎn)保有稅被認(rèn)為是房?jī)r(jià)調(diào)控的“殺手锏”，其征收有可能使樓市投資“無(wú)利可圖”。不過(guò)，房地產(chǎn)是我國(guó)“支柱產(chǎn)業(yè)”，房?jī)r(jià)過(guò)快上漲與大幅下跌均不利于經(jīng)濟(jì)發(fā)展。本輪調(diào)控中，稅收“靴子”如何落地，各方仍拭目以待。

　　住房“雙軌制”還有多遠(yuǎn)？

　　高房?jī)r(jià)下，“蝸居”“人居集裝箱”“膠囊公寓”等新現(xiàn)象層出不窮，專(zhuān)家呼吁建立由政府保障與市場(chǎng)供給并舉的“雙軌制”住房供給體系。在中央強(qiáng)調(diào)住房是民生問(wèn)題、遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的背景下，本輪調(diào)控只是力度的加大，還是為“雙軌制”的運(yùn)行奠定基礎(chǔ)？

　　【觀點(diǎn)一】央行貨幣政策委員會(huì)委員李稻葵：看待本輪調(diào)控，不能只看已出臺(tái)的措施，更要看政策出臺(tái)背后的推動(dòng)力量。年輕人對(duì)房?jī)r(jià)的不滿從來(lái)沒(méi)有這么強(qiáng)烈；中央遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的意圖從來(lái)沒(méi)有這么鮮明。有關(guān)土地出讓方式的改善、稅收政策的研究等措施，正在為逐步建立“雙軌制”住房市場(chǎng)體系奠定基礎(chǔ)。

　　【觀點(diǎn)二】高東旭：通過(guò)房?jī)r(jià)的調(diào)整和外部政策環(huán)境的調(diào)節(jié)，難以完全解決我國(guó)住宅市場(chǎng)體制性缺陷。經(jīng)適房政策1998年已經(jīng)出臺(tái)，保障性住房建設(shè)比例幾年前已提出，結(jié)果收效甚微，好的初衷有些只停留在規(guī)劃上。建立相應(yīng)的分類(lèi)供給體系，打破單一的商品化為主體的市場(chǎng)結(jié)構(gòu)，建立分工協(xié)作的“雙軌”體制，是我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)建設(shè)的根本任務(wù)，這些靠調(diào)控政策是難以解決的。當(dāng)前，住房保障法尚未出臺(tái)，相關(guān)的制度體系還未建立，談“雙軌制”還為時(shí)尚早。

　　【點(diǎn)評(píng)】從已經(jīng)出臺(tái)的措施看，有些仍屬于權(quán)宜之策。近期有關(guān)“基本住房保障法”已開(kāi)始征求意見(jiàn)的消息，以及重慶市2000萬(wàn)平方米公租房建設(shè)規(guī)劃的公布，令公眾看到了住房“雙軌制”端倪。

　　重拳之下房?jī)r(jià)走向何方？

　　我國(guó)房?jī)r(jià)自2003年以來(lái)持續(xù)上漲，數(shù)輪調(diào)控使房?jī)r(jià)在一定時(shí)間內(nèi)趨于平穩(wěn)或下滑，但隨后又啟動(dòng)新一輪上漲。那么，本輪調(diào)控將在多大程度上改變房?jī)r(jià)走勢(shì)？

　　【觀點(diǎn)一】SOHO中國(guó)董事長(zhǎng)潘石屹：房?jī)r(jià)被打下去的可能性不大。首先，開(kāi)發(fā)商資金充裕，七成房地產(chǎn)上市公司現(xiàn)金流超過(guò)100億元。其次，調(diào)控措施落實(shí)難度大，例如在房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)征稅涉及多方利益博弈，決策和實(shí)施難度不可低估。再次，土地由地方政府壟斷供應(yīng)，新政策只提探索新的轉(zhuǎn)讓方式，沒(méi)提改變土地供應(yīng)主體。

　　【觀點(diǎn)二】深圳大學(xué)國(guó)際金融所所長(zhǎng)國(guó)世平：相比較而言，公眾對(duì)加息等貨幣政策不太敏感，對(duì)稅收政策則反應(yīng)強(qiáng)烈。這次國(guó)務(wù)院明確提出發(fā)揮稅收政策對(duì)住房消費(fèi)和房地產(chǎn)收益的調(diào)節(jié)作用，稅收政策一旦出臺(tái)，房?jī)r(jià)下跌局勢(shì)就會(huì)形成，直至房?jī)r(jià)回歸理性，但調(diào)控政策關(guān)鍵在于堅(jiān)持。

　　【點(diǎn)評(píng)】確保居者有其屋，是住房政策的第一要?jiǎng)?wù)；遏制投機(jī)調(diào)控房?jī)r(jià)，是短期內(nèi)平衡供需的手段之一。目前，房?jī)r(jià)漲勢(shì)已有所緩和，市場(chǎng)觀望情緒明顯，隨著后續(xù)配套措施的出臺(tái)，“遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲”的目標(biāo)有望實(shí)現(xiàn)。當(dāng)務(wù)之急是抓緊建立住房保障體系，不斷增加住房供給，這比討論樓市“拐點(diǎn)”是否到來(lái)更有價(jià)值。(任芳、葉建平)