力度不斷加大的房地產(chǎn)調(diào)控，已漸漸顯現(xiàn)出了效果。除了各地土地拍賣趨冷，商品房成交量大幅下降以外，二手房成交價(jià)也明顯松動(dòng)，一手房降價(jià)銷售也不再是新聞。于是，那些曾經(jīng)過快上漲的房產(chǎn)價(jià)格現(xiàn)在會(huì)下跌多少，便成了這些天國人議論比較多的話題。

　　有媒體報(bào)道說，部分商業(yè)銀行對(duì)房產(chǎn)價(jià)格下跌作了壓力測試，據(jù)說結(jié)果頗為樂觀：如果房價(jià)下跌30%，其資產(chǎn)質(zhì)量不會(huì)出現(xiàn)什么問題，壞賬規(guī)模完全可控。從表面來看，這無疑是個(gè)不錯(cuò)的消息，至少說明商業(yè)銀行的風(fēng)險(xiǎn)控制能力已達(dá)到了比較高的水平，至少在這場空前嚴(yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控中還不會(huì)傷筋動(dòng)骨，而這不但對(duì)于銀行業(yè)的經(jīng)營，乃至對(duì)整個(gè)經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定，應(yīng)該都是有其積極意義的。

　　但是，在筆者看來，這些商業(yè)銀行的壓力測試結(jié)果是否真的如此令人樂觀，還是值得斟酌一番的。據(jù)了解，壓力測試主要是根據(jù)房貸的抵押比例與房價(jià)的變動(dòng)幅度，再結(jié)合一定的系數(shù)調(diào)整來進(jìn)行的�？紤]到國內(nèi)商品房的按揭比例普遍高于30%，而且房價(jià)高峰已過，這樣算來確實(shí)只要房價(jià)的跌幅在30%之內(nèi)，理論上就不會(huì)出現(xiàn)大量斷供現(xiàn)象，銀行按揭自然也不會(huì)出現(xiàn)大量壞賬。但這只是就房產(chǎn)貸款而言的。事實(shí)上，不要說房價(jià)下跌30%，哪怕只是下跌20%，很自然地會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)投資的下降(最近房價(jià)還沒有怎么跌，土地拍賣價(jià)格就已開跌，甚至出現(xiàn)流標(biāo)，就是很好的證明)。這樣，勢必對(duì)房地產(chǎn)的相關(guān)行業(yè)(包括鋼鐵、水泥、建筑等)帶來沖擊。同時(shí)，房產(chǎn)銷售量下降以后，對(duì)于裝修、家電、家具等相關(guān)行業(yè)也會(huì)帶來相應(yīng)的影響。房地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)鏈很長，其產(chǎn)值在國民經(jīng)濟(jì)中所占的比例又很大，因此很難想像在它出現(xiàn)衰退以后，其上下游行業(yè)依然會(huì)保持很高的景氣度。而要是與房地產(chǎn)相關(guān)行業(yè)隨之出現(xiàn)低迷，銀行向他們發(fā)放的貸款也就難以避免麻煩。歷史上，這樣的案例其實(shí)一點(diǎn)也不缺乏，前幾次房地產(chǎn)調(diào)控中，商業(yè)銀行所受到的沖擊不還歷歷在目么？眼下，也許商業(yè)銀行的控制能力是比過去高了一點(diǎn)，但說房價(jià)下跌30%，不會(huì)有問題，恐怕失于謹(jǐn)慎，而且也是難以服人。其實(shí)，中國銀監(jiān)會(huì)剛公布的2009年年報(bào)，對(duì)此已作出了闡述，報(bào)告對(duì)當(dāng)年房產(chǎn)貸款的增加以及房地產(chǎn)市場不確定性對(duì)銀行房貸的影響，表示了憂慮。報(bào)告絕無那些商業(yè)銀行在壓力測試后怡然自得的感覺。

　　應(yīng)該說，對(duì)上漲過快的房價(jià)繼續(xù)調(diào)控是必要的，人們不能因?yàn)檎{(diào)控可能會(huì)對(duì)包括銀行在內(nèi)的其他行業(yè)產(chǎn)生沖擊而否定其必要性，這其實(shí)就是一個(gè)兩害相交取其輕的問題。但是，在這種情況下商業(yè)銀行揚(yáng)言房價(jià)下跌30%不影響資產(chǎn)質(zhì)量，不但顯得有點(diǎn)輕率，而且動(dòng)機(jī)也很令人費(fèi)解：這僅僅是為了陳述一種實(shí)際情況？還是為了支撐低迷不堪的銀行股股價(jià)？或者是為了表白對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控的支持？抑或是暗示房地產(chǎn)價(jià)格下跌的某個(gè)極限？再說了，即便房價(jià)下跌30%當(dāng)真不會(huì)給商業(yè)銀行帶來多少風(fēng)險(xiǎn)，但是社會(huì)財(cái)產(chǎn)的縮水是必然的，也必定會(huì)有一些人會(huì)因此變成“負(fù)翁”。此刻，幾個(gè)月前還在拼命發(fā)放房貸的銀行，看著借款人面臨財(cái)務(wù)破產(chǎn)卻高調(diào)標(biāo)榜自己不會(huì)有什么損失，在情理上也顯得有點(diǎn)太不厚道了。

　　總之，不管從什么角度來說，面對(duì)現(xiàn)在并不輕松的經(jīng)濟(jì)形勢，又是針對(duì)最為敏感的房價(jià)問題，聲稱下跌30%不會(huì)給商業(yè)銀行帶來風(fēng)險(xiǎn)，似乎并非明智的行為。

　　其實(shí)，以現(xiàn)在中國經(jīng)濟(jì)對(duì)房地產(chǎn)的高度依賴之勢，以及銀行信貸規(guī)模中房地產(chǎn)貸款很高的比例，商業(yè)銀行絕對(duì)無法在房價(jià)下跌中高枕無憂。商業(yè)銀行應(yīng)該高度關(guān)注這個(gè)問題，認(rèn)真評(píng)估如果房價(jià)真的要下跌30%，那對(duì)房地產(chǎn)及相關(guān)行業(yè)會(huì)帶來什么？整個(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)格局會(huì)出現(xiàn)什么樣的變化？對(duì)它自身又究竟意味著什么？倘若不加強(qiáng)這方面的風(fēng)險(xiǎn)研究與管理，甚至沉浸在房價(jià)下跌并不會(huì)影響自身資產(chǎn)質(zhì)量的虛幻想像之中，稍有理性的投資者，怕就只能降低對(duì)這些銀行股票的估值了。

　　(桂浩明 作者系申銀萬國證券研究所市場研究總監(jiān)）