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日前,杭州頂級(jí)別墅區(qū)九溪玫瑰園一別墅業(yè)主因?yàn)樗浇ǖ叵率冶粓?zhí)法部門強(qiáng)制回填。這一事件讓悄然流行多年的別墅“二次改造”行為再度引發(fā)關(guān)注。私自改建別墅合理合法嗎?我的空間就能我做主?
別墅業(yè)主興起“二次改造潮”
日前,杭州頂級(jí)別墅區(qū)九溪玫瑰園竹韻區(qū)內(nèi),某別墅業(yè)主在自家別墅前私自開挖地下室被舉報(bào)。由西湖區(qū)拆違辦牽頭,當(dāng)?shù)卣M織,西湖區(qū)城市管理行政執(zhí)法局之江中隊(duì)與區(qū)公安、國土等相關(guān)部門聯(lián)合出動(dòng)了80多人,對(duì)這個(gè)巨大的地下室進(jìn)行了強(qiáng)制拆除。
記者看到,這幢別墅前的巨坑已經(jīng)被填平,并基本恢復(fù)了原狀,而私建行為直接導(dǎo)致了別墅本身需要加固。西湖區(qū)城市管理行政執(zhí)法局之江中隊(duì)隊(duì)長王盛告訴記者,這個(gè)長方形的大坑緊挨別墅東側(cè),深3.6米,面積約370平方米。巨坑全部回填用了約300余車廢土,20輛工程車忙了兩天才完成!熬蘅拥撞恳褲埠盟,四周用密密麻麻的鋼筋做好了圍護(hù)架。這個(gè)地下室要是做出來,幾乎是多了一套別墅的面積!彼f。
王盛說:“我們從去年5月份開始調(diào)查私挖地下室的情況,目前九溪玫瑰園近200幢別墅中有22幢別墅業(yè)主因?yàn)樗酵诘叵率冶涣覆樘帯H绻麡I(yè)主不按照我們的要求回填,將會(huì)被相關(guān)部門強(qiáng)制回填,我們也會(huì)根據(jù)實(shí)際情況,對(duì)相關(guān)業(yè)主做出罰款等處理!
據(jù)九溪玫瑰園物業(yè)管理相關(guān)工作人員介紹,這些私挖的地下室主要用來做儲(chǔ)藏室和活動(dòng)室。多數(shù)業(yè)主將地下室修建成了游泳池、棋牌室、健身房、家庭影院、酒吧等活動(dòng)室。修建費(fèi)用在幾萬元到幾十萬元不等,豪華的地下室甚至花費(fèi)高達(dá)40多萬元。
記者了解到,除了杭州九溪玫瑰園等別墅區(qū)以外,北京、深圳、成都等多個(gè)城市的別墅區(qū)都存在著“二次改造”現(xiàn)象。除了私建地下室以外,還有不經(jīng)規(guī)劃局審批,私自在別墅旁邊搭建“樓外樓”、在露臺(tái)上搭建“陽光房”、在車庫上方進(jìn)行加層、擠占屋前房后的綠地,甚至是拆掉原有別墅重新翻蓋,將原來的獨(dú)立別墅改成聯(lián)體別墅……
私自改造別墅引爭議
據(jù)了解,帶有地下室的別墅市場反應(yīng)良好。杭州大華西溪風(fēng)情四期的排屋,開發(fā)商就專門做了地下室。城北親親家園有一種下沉式庭院的戶型,因?yàn)閹в兴奈迨椒矫椎牡叵率遥诙址渴袌龅膬r(jià)格也要比同面積的戶型高出不少。
杭州陽光天際別墅區(qū)業(yè)主張宇告訴記者,修建地下室可以使居住面積增加一倍,費(fèi)用卻遠(yuǎn)比購買新房便宜,因此在別墅業(yè)主中很風(fēng)行。如果別墅自身沒有帶地下室,不少業(yè)主選擇了私自修建。“以前好像也沒有相關(guān)法律明文規(guī)定說不可以自己修地下室,而且業(yè)主中也的確存在著流行、攀比之風(fēng)。所以私挖地下室就盛行起來!
也有部分別墅業(yè)主對(duì)政府強(qiáng)制回填地下室的做法表示了質(zhì)疑,對(duì)自己買下的房產(chǎn)進(jìn)行改建,并不影響他人居住,為什么要被強(qiáng)制回填?難道房產(chǎn)權(quán)不受《物權(quán)法》保護(hù)嗎?
對(duì)此,九溪玫瑰園一位不愿意透露姓名的別墅業(yè)主告訴我們,私挖地下室的別墅業(yè)主動(dòng)靜非常大!敖(jīng)常有大卡車開進(jìn)開出,搞得塵土飛揚(yáng)。突然間哪個(gè)庭院的整塊草皮都被掀了,突然間又聽說因?yàn)閬y挖地下室影響房子安全了。這對(duì)我們?nèi)粘I钣绊懞艽!?
天涯論壇網(wǎng)友“水天一線”認(rèn)為,這些別墅業(yè)主模糊了“私人領(lǐng)地”和“私有領(lǐng)地”的概念,肆無忌憚地改變土地使用性質(zhì),而沒有區(qū)分清“產(chǎn)權(quán)”和“使用權(quán)”的概念。這不但不合法,也不合情理。
私建地下室不受法律保護(hù)
《物權(quán)法》第136條明確規(guī)定:“建設(shè)用地使用權(quán)可以在土地的地表、地上或者地下分別設(shè)立。新設(shè)立的建設(shè)用地使用權(quán),不得損害已設(shè)立的用益物權(quán)”。
浙江省澤厚律師事務(wù)所律師楊高波這樣解讀:“這是《物權(quán)法》首次在立法上把土地的地表、地上、地下的用益物權(quán)分別予以確認(rèn)。這表明,私建的地下室等也是不動(dòng)產(chǎn),也可以依法獲得合法產(chǎn)權(quán)證明。但前提是必須獲得規(guī)劃部門的審批。如果沒有獲得批準(zhǔn),那些業(yè)主在自家院子中大興土木,均屬于違章搭建。不在《物權(quán)法》保護(hù)之列。對(duì)于這些行為,物業(yè)有權(quán)利也有義務(wù)及時(shí)勸阻。如果業(yè)主不聽勸告,相關(guān)部門可以依法強(qiáng)制執(zhí)行!
杭州某房地產(chǎn)公司風(fēng)險(xiǎn)投資部門資深專家告訴記者,在國外,人們對(duì)居民住宅都有嚴(yán)格的建設(shè)規(guī)范,不能隨意改建。比如在美國舊金山,因?yàn)樵摰貐^(qū)是地震多發(fā)帶,所以一般民居的高度不得超過三層,不得使用磚混結(jié)構(gòu),必須用木頭搭建,以保證居民生命安全。
“別墅業(yè)主的產(chǎn)權(quán)僅限于別墅本身,并不包括其花園,房前屋后的產(chǎn)權(quán),這些是小區(qū)全體業(yè)主共有的,屬于公共產(chǎn)權(quán)。因此這些業(yè)主沒有權(quán)利在公共產(chǎn)權(quán)領(lǐng)域大興土木。房地產(chǎn)開發(fā)商在建地下室的時(shí)候會(huì)經(jīng)過一系列程序的規(guī)劃審批,對(duì)于個(gè)人而言也必須如此。但因?yàn)閭(gè)人私建存在影響他人生活環(huán)境,容易引發(fā)不安全因素等問題,一般個(gè)人申請(qǐng)修建地下室的要求是不會(huì)被批準(zhǔn)的!彼f。
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