征收旨在避免住房閑置空置 自住標(biāo)準(zhǔn)住房不在納稅范圍

　　主持人：劉 冉

　　嘉 賓：隆國強(qiáng) 國務(wù)院發(fā)展研究中心對(duì)外經(jīng)濟(jì)研究部副部長

　　計(jì)金標(biāo) 中央財(cái)經(jīng)大學(xué)稅務(wù)學(xué)院院長、博士生導(dǎo)師

　　何維達(dá) 北京科技大學(xué)管理學(xué)院經(jīng)濟(jì)貿(mào)易系主任

　　增加閑置空置住房成本

　　按套征還是按面積征？單靠物業(yè)稅難以抑制房價(jià)

　　不久前，國務(wù)院通過并對(duì)外公布了《關(guān)于2009年深化經(jīng)濟(jì)體制改革工作的意見》，其中財(cái)政部、稅務(wù)總局、發(fā)展改革委、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部研究開征物業(yè)稅的消息受到普遍關(guān)注�！笆遣皇怯忠�多交稅？”“為什么要征收？”針對(duì)有關(guān)物業(yè)稅的種種疑問，本報(bào)邀請(qǐng)3位專家為大家解疑釋惑。

　　增加閑置空置住房成本

　　問：研究開征物業(yè)稅的原因是什么？

　　隆國強(qiáng)：近兩年，房地產(chǎn)稅制沒有重大的改革，征收物業(yè)稅，首先是為了完善稅制；第二可以節(jié)約土地資源。如果你把房子閑著，房子的成本就提高了，這就促使你想辦法把房子用起來，提高利用率。另外，不少人認(rèn)為中國目前房地產(chǎn)存在投機(jī)性，征收物業(yè)稅將使閑置空置住房的成本提高，從而起到抑制投機(jī)的作用。

　　計(jì)金標(biāo)：在前幾年房地產(chǎn)價(jià)格最高的時(shí)候沒有推出物業(yè)稅，為什么在宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)不容樂觀的情況下反而要重提物業(yè)稅？我個(gè)人認(rèn)為，這是調(diào)節(jié)收入分配、籌集地方財(cái)政收入的一個(gè)可能途徑。推出物業(yè)稅旨在通過比較規(guī)范的稅收方式，取代各種并不規(guī)范的收費(fèi)形式，使房地產(chǎn)開發(fā)過程的成本更加透明，避免地方政府過度依賴土地出讓金來取得城市建設(shè)資金。

　　按套征還是按面積征？

　　問：要做到公平合理，物業(yè)稅應(yīng)該如何征收？

　　何維達(dá)：要保持公平合理，應(yīng)該做到三個(gè)“必須”：一是必須全國統(tǒng)籌，無論城市還是農(nóng)村。農(nóng)村之所以要征，是為了抑制農(nóng)村盲目占用耕地；二是必須按照套而不是按面積計(jì)算，原則上第一套住房不征收物業(yè)稅，這樣至少可以防止房地產(chǎn)過度炒作，也可以有效抑制農(nóng)村盲目占用耕地；三是必須區(qū)分經(jīng)濟(jì)適用房和商品房，原則上超過兩套房都要征收。

　　計(jì)金標(biāo)：應(yīng)對(duì)擁有超出正常水平住房的人征稅，所謂正常水平，可從房產(chǎn)面積和套數(shù)等方面去限定。從稅制設(shè)計(jì)的角度，一般居民都不是該稅的納稅人，比如按三口之家來說，擁有一套150平方米左右的住房就不應(yīng)該屬于物業(yè)稅的納稅人，因?yàn)檫@是其正常的住房條件。至于這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)如何定，還需要結(jié)合我國平均居住水平、各地的實(shí)際情況來確定。但有一點(diǎn)是應(yīng)該明確的，對(duì)獨(dú)立別墅應(yīng)首先納入到征稅范圍中。因?yàn)樗�是真正意義上的房地產(chǎn)。而一般的公寓其實(shí)僅僅是房產(chǎn)，并不是嚴(yán)格意義上的地產(chǎn)；另外通過套數(shù)限制也是為限制炒房。為了公平合理也可以在規(guī)定了面積后采取累進(jìn)方式征稅。擁有面積越大的，稅率就越高。

　　單靠物業(yè)稅難以抑制房價(jià)

　　問：開征物業(yè)稅就可以抑制房價(jià)嗎？

　　隆國強(qiáng)：對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的投機(jī)行為，出臺(tái)物業(yè)稅會(huì)起到一定抑制作用，但這種效應(yīng)是短期的。從中長期來講，還需要采取綜合措施抑制房地產(chǎn)泡沫。美國也征收物業(yè)稅，但是這次金融危機(jī)還是由房地產(chǎn)泡沫引起的。

　　計(jì)金標(biāo)：由于我國房價(jià)形成過程過于復(fù)雜，征物業(yè)稅對(duì)房價(jià)的影響可能會(huì)呈現(xiàn)出復(fù)雜現(xiàn)象。但有一點(diǎn)可以肯定，單靠物業(yè)稅是難以承擔(dān)抑制房價(jià)重任的。抑制房價(jià)要靠大量的經(jīng)濟(jì)房和廉租房建設(shè)。

　　問：開征物業(yè)稅對(duì)老百姓和其他行業(yè)有怎樣的影響？

　　隆國強(qiáng)：從短期看，業(yè)主在住房上花的錢多了，會(huì)導(dǎo)致他在其他方面消費(fèi)減少。對(duì)于租房者來說，由于業(yè)主持房成本提高，租金也可能上漲，這對(duì)租房者不利。從長期看，物業(yè)稅可以調(diào)整消費(fèi)結(jié)構(gòu)，人們不再貪圖大房、貴房子，而會(huì)選擇適合的房子。另外，與房地產(chǎn)相關(guān)的產(chǎn)業(yè)會(huì)受到不同程度影響，如建材、家電、裝修等行業(yè)。

　　計(jì)金標(biāo)：開征物業(yè)稅，對(duì)房產(chǎn)投機(jī)者、倒房者是一個(gè)較大的打擊。假定每年按房產(chǎn)評(píng)估價(jià)3%征收，一套100萬元的房產(chǎn)加上物業(yè)費(fèi)、取暖費(fèi)等一年的固定支出將會(huì)在4萬元左右。但對(duì)購買房產(chǎn)僅用于自住的一般消費(fèi)者不會(huì)有較大影響。其次，地方之間將會(huì)產(chǎn)生競(jìng)爭(zhēng)，他們希望建設(shè)高檔住房，因?yàn)檫@會(huì)提高物業(yè)稅收入，加劇所謂“富人區(qū)窮人區(qū)”的區(qū)分。此外，由于物業(yè)稅的計(jì)稅依據(jù)需要進(jìn)行評(píng)估，可能會(huì)刺激房產(chǎn)評(píng)估業(yè)的發(fā)展。

　　何維達(dá)：如果能夠使房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫減少，將有利于普通消費(fèi)者買房。此外，對(duì)于股市也有一定影響，目前的房地產(chǎn)上市公司以及依托房地產(chǎn)上市公司炒作的機(jī)構(gòu)，在未來幾個(gè)月將面臨方向性選擇，這兩類公司可能會(huì)減少對(duì)該類上市公司概念的盲目炒作和拉高股價(jià)，從而使其減少泡沫。

　　征收時(shí)機(jī)尚未完全成熟

　　問：您認(rèn)為開征物業(yè)稅難點(diǎn)在哪兒？

　　隆國強(qiáng)：要征收就需要批量評(píng)估，一是要有房屋建筑、交易的資料，二是要有專業(yè)人士來評(píng)估，但這兩個(gè)方面我們都有欠缺，沒有完善的統(tǒng)計(jì)資料，缺乏一大批有專業(yè)能力的評(píng)估人才。

　　何維達(dá)：最大的難點(diǎn)，就是獲得大多數(shù)老百姓的認(rèn)可，需要做很多工作。

　　計(jì)金標(biāo)：難點(diǎn)不少：第一是稅收立法權(quán)問題。我國現(xiàn)在的稅收立法權(quán)是高度集中的，但物業(yè)稅是真正的地方稅，理應(yīng)給地方一定的立法權(quán)或至少是調(diào)整權(quán)。第二是征收范圍確定問題，即確定納稅人的范圍和房產(chǎn)的征收范圍。第三是計(jì)稅依據(jù)。起征點(diǎn)、免稅范圍如何確定？是根據(jù)面積還是根據(jù)住房套數(shù)？第四是征管方面的，房產(chǎn)還沒有實(shí)名制，稅費(fèi)關(guān)系還有待研究理清。

　　問：您預(yù)計(jì)會(huì)在什么時(shí)候正式開征？

　　隆國強(qiáng)：要分批開征，不可能一下都征，先從高檔住宅、經(jīng)營性用房、高價(jià)公寓等開始。

　　計(jì)金標(biāo)：物業(yè)稅我認(rèn)為還不具備開征條件。什么時(shí)候開征的問題基本上不能預(yù)測(cè)。

　　何維達(dá)：最好明年經(jīng)濟(jì)情況好轉(zhuǎn)時(shí)推出。但是還要征求各方面的意見，包括城鄉(xiāng)居民；另外必須經(jīng)全國人大審議通過，這樣才有法律權(quán)威性。