有關(guān)房地產(chǎn)“暴利”的爭(zhēng)論不斷撩撥公眾們敏感的神經(jīng)，然而，很多開(kāi)發(fā)商卻認(rèn)為，有關(guān)房地產(chǎn)“暴利”的認(rèn)識(shí)存在誤導(dǎo)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)利潤(rùn)并不豐厚。那么，房地產(chǎn)的“暴利”究竟流入了誰(shuí)的口袋？

　　2009年6月，《小康》雜志聯(lián)合新浪網(wǎng)的年度“居住小康”調(diào)查顯示，超過(guò)九成的網(wǎng)民認(rèn)為房地產(chǎn)是暴利行業(yè)。有人認(rèn)為，中國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)是最暴利的行業(yè)之一。

　　一直以來(lái)，有關(guān)房地產(chǎn)“暴利”的爭(zhēng)論不斷撩撥公眾敏感的神經(jīng)�！缎】怠氛{(diào)查，“您認(rèn)為房?jī)r(jià)為什么這么高?”調(diào)查結(jié)果顯示，77.10%的人將原因歸罪于房地產(chǎn)行業(yè)的暴利。然而，很多開(kāi)發(fā)商卻認(rèn)為，現(xiàn)在土地成本過(guò)高，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)利潤(rùn)并不豐厚。萬(wàn)通地產(chǎn)董事局主席馮侖說(shuō)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的平均資產(chǎn)收益率達(dá)不到5%，北京市華遠(yuǎn)房地產(chǎn)股份有限公司董事長(zhǎng)任志強(qiáng)說(shuō)，過(guò)去幾年平均的行業(yè)利潤(rùn)率大概只有8%。

　　他們認(rèn)為，有關(guān)房地產(chǎn)“暴利”的認(rèn)識(shí)存在誤導(dǎo)。而任志強(qiáng)更是將矛頭指向了政府和制度性的腐敗。

　　這些年，中國(guó)的房地產(chǎn)界從不寂寞。一邊是各種媒體和民間對(duì)開(kāi)發(fā)商們“天價(jià)房”的血淚控訴，另一邊是開(kāi)發(fā)商對(duì)政府和制度的猛烈批判。

　　那么，房地產(chǎn)的“暴利”究竟流入了誰(shuí)的口袋？

　　最大的受益人是政府嗎？

　　2009年1月，一份來(lái)自REICO工作室的“我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)費(fèi)用分析報(bào)告”研究表明，在房地產(chǎn)商總銷(xiāo)售收入分布中，37.36%流向政府，36.49%是“除土地外的其他成本”，剩余的26.14%的份額才是企業(yè)所有。

　　而這個(gè)研究成果不斷被任志強(qiáng)引用，成為其為房地產(chǎn)“暴利”正名，及批評(píng)制度性腐敗的重要依據(jù)之一。

　　但很快，REICO工作室研究的客觀性和中立性遭到了懷疑。在北京社科院戴建中和地產(chǎn)大亨任志強(qiáng)之間發(fā)生的一場(chǎng)硝煙味甚濃的大爭(zhēng)論中，戴建中道破了REICO工作室和任志強(qiáng)華遠(yuǎn)公司之間的利益關(guān)系：“至于任先生津津樂(lè)道的REICO又是什么組織呢？它的主要資助人之一就是任先生的華遠(yuǎn)公司”。實(shí)際上，政府內(nèi)部和許多公眾人士對(duì)REICO研究的客觀性也并不買(mǎi)賬。中國(guó)財(cái)經(jīng)傳媒人聯(lián)盟特約觀察員時(shí)寒冰在推介戴建中的戰(zhàn)斗檄文中特意加了兩句按語(yǔ)，“某些地產(chǎn)商通過(guò)資助研究機(jī)構(gòu)和經(jīng)濟(jì)學(xué)家(尤其是有‘良知’光環(huán)的經(jīng)濟(jì)學(xué)家)，占領(lǐng)輿論前言陣地，上演愚弄民眾的大合唱�！�

　　REICO工作室一名研究人員在接受《小康》采訪時(shí)稱，工作室研究題目的數(shù)據(jù)來(lái)源于2008年7月份到10月份在北京、上海、廣州等9個(gè)城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的調(diào)查，包括62個(gè)開(kāi)發(fā)企業(yè)，涉及到81個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目。在所有的被調(diào)查企業(yè)中，民營(yíng)企業(yè)占91.9%，國(guó)有企業(yè)為8.1%。調(diào)查的開(kāi)發(fā)企業(yè)中，大、中、小型企業(yè)和大、中、小型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目所占比例則分別是19.4%、54.8%、25.8%、32.1%；35.8%、32.1%。而住宅項(xiàng)目、寫(xiě)字樓項(xiàng)目和商業(yè)用項(xiàng)目的數(shù)據(jù)為77.8%、16%和28.4%。該工作人員表示，調(diào)查樣本來(lái)源的多樣性可以有效控制不同地域的制度性差異。在調(diào)查中有70.4%為毛坯房，且大部分項(xiàng)目已處于銷(xiāo)售或完成銷(xiāo)售階段，使得他們能夠有效地估計(jì)開(kāi)發(fā)和銷(xiāo)售階段的各種稅費(fèi)情況。

　　一份REICO工作室提供的資料顯示，在房地產(chǎn)商的總銷(xiāo)售收入分布中，政府所占比例高出企業(yè)剩余大約11個(gè)百分點(diǎn)；如計(jì)入非稅收費(fèi)、市政工程及公共設(shè)施配套中政府的隱性收入以及預(yù)繳稅收的利息收入，那么，政府所占份額還要高。他承認(rèn)，這樣一種研究發(fā)現(xiàn)是研究者最初并沒(méi)有預(yù)計(jì)到的。

　　地產(chǎn)腐敗成本究竟多少？

　　2009年全國(guó)兩會(huì)，全國(guó)工商聯(lián)以REICO工作室的報(bào)告為基礎(chǔ)提交了相關(guān)議案，上海由于高達(dá)61%的銷(xiāo)售收入流向政府尤其受到關(guān)注。在隨后的記者招待會(huì)上，上海市長(zhǎng)韓正在答記者提問(wèn)時(shí)表示，對(duì)這樣一份數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性心存質(zhì)疑。REICO工作室的負(fù)責(zé)人告訴《小康》記者，他正在重慶調(diào)研，接到上面的電話，說(shuō)他們的報(bào)告受到上海市長(zhǎng)韓正的關(guān)注，請(qǐng)務(wù)必再進(jìn)一步核實(shí)有關(guān)數(shù)據(jù)。他說(shuō)，“數(shù)據(jù)沒(méi)有錯(cuò)，我們的數(shù)據(jù)來(lái)自調(diào)查資料”。

　　此后，上海市政府沒(méi)有就此再做回應(yīng)。

　　該負(fù)責(zé)人表示，從理論上講，他們的研究發(fā)現(xiàn)的“成本”已經(jīng)包含了開(kāi)發(fā)商所有的成本，包括外界一向關(guān)注的房地產(chǎn)商的隱性成本或腐敗成本。

　　業(yè)內(nèi)人士告訴《小康》記者，賄賂、官商勾結(jié)，已經(jīng)是人們對(duì)房地產(chǎn)商與地方政府官員之間關(guān)系最常見(jiàn)的想象。而當(dāng)一樁樁腐敗案件浮出水面之后，更是激發(fā)了人們對(duì)此的所有遐想。

　　“11.32億元第一次，11.32億元第二次，11.32億元第三次，成交�！卑殡S著拍賣(mài)師的鐵錘落定，柳杰確認(rèn)自己拿到了這塊地。江濱路10號(hào)地的樓面地價(jià)在8、9輪舉牌之后瘋漲，超過(guò)了15140元每平方米，從發(fā)標(biāo)到定標(biāo)的數(shù)天之內(nèi)飆漲了約4倍，最終以11.32億落錘，較起拍價(jià)溢漲了240%。

　　柳杰是一家房地產(chǎn)集團(tuán)的董事長(zhǎng)，他一臉激動(dòng)地告訴《小康》記者，這塊地，他想要很久了。但關(guān)于地的開(kāi)發(fā)，他沉默了一下，表示先緩緩。

　　與其他地產(chǎn)老板一樣，他每天的行程安排得滿滿當(dāng)當(dāng)：從陪領(lǐng)導(dǎo)吃飯到公司會(huì)議以及晚飯后的其他應(yīng)酬，行程表上幾乎看不到丁點(diǎn)空隙。

　　柳杰的車(chē)是奧迪A8，這些年他只坐奧迪，再好的車(chē)都不要。他自問(wèn)自答道：在北京什么車(chē)最多？奧迪！那都是什么人坐的？官員�！白鲞@行就是要懂政治，除去政治還要講手腕。方向?qū)α�，方式、方法都不能錯(cuò)，否則滿盤(pán)皆輸�！彼�始終相信，自己吃的這碗飯和政府是一個(gè)碗里的，一榮俱榮，一損俱損。

　　在柳杰的包里有一臺(tái)微型掌上電腦，電腦里有一個(gè)文檔，里面記滿了關(guān)系網(wǎng)內(nèi)所有人的電話、生日和愛(ài)好。他每天都會(huì)去看一遍，然后囑咐秘書(shū)提醒，今天到誰(shuí)生日了？該送什么？這個(gè)人喜歡什么？“可以不記老婆、兒子的，但是利益共同體的喜怒哀樂(lè)必須記得�！�

　　“我可以一分錢(qián)不賺，但他必須要保證我的計(jì)劃順利進(jìn)行�！绷�杰說(shuō)。

　　中國(guó)經(jīng)濟(jì)學(xué)家左大培曾如此反思我們1998年以來(lái)的住房改革：“有資料顯示，就是到最近，中國(guó)最富的那一小撮富豪中，還有將近一半發(fā)跡于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。正是在這樣的暴利引誘下，那些私人開(kāi)發(fā)商拼命地爭(zhēng)奪城鎮(zhèn)地區(qū)每一塊可建住宅的土地，上演了無(wú)數(shù)爾虞我詐、謀財(cái)害命、撒謊欺騙、破壞文化的丑劇。我們還掌握了大量證據(jù)，表明在這樣的體制下私人開(kāi)發(fā)商如何與貪官污吏相勾結(jié)：貪官們批地給開(kāi)發(fā)商免費(fèi)使用，開(kāi)發(fā)商則將建成的住宅免費(fèi)贈(zèng)送給貪官們。”

　　當(dāng)學(xué)界的制度分析將批判的筆觸指向貪官與開(kāi)發(fā)商的聯(lián)合時(shí)，任志強(qiáng)則將更多的炮火射向了房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控政策的失誤，以及政府在低端保障房市場(chǎng)上的制度性腐敗。他認(rèn)為，最大的腐敗根源是制度。

　　2009年5月中旬，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局向各調(diào)查總隊(duì)布置了對(duì)包括北京、上海、廣州、杭州、無(wú)錫在內(nèi)的40個(gè)重點(diǎn)城市商品住宅開(kāi)發(fā)費(fèi)用進(jìn)行專項(xiàng)調(diào)查的任務(wù)。“目的是通過(guò)調(diào)查商品房開(kāi)發(fā)土地費(fèi)用、建造費(fèi)用、管理費(fèi)用、各種稅費(fèi)以及構(gòu)成情況，全面了解房地產(chǎn)企業(yè)和房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況，為宏觀調(diào)控提供真實(shí)準(zhǔn)確的統(tǒng)計(jì)信息和決策參考�！�(注：柳杰為化名) （記者  葛婧  陳勇）