7月以來(lái)，在二套房貸收緊預(yù)期逐漸兌現(xiàn)的影響下，A股地產(chǎn)板塊出現(xiàn)了較大盤(pán)更深的調(diào)整，地產(chǎn)指數(shù)距本輪高點(diǎn)已下跌33.5%。股市、樓市聯(lián)動(dòng)，主要城市商品房銷(xiāo)售持續(xù)萎縮。對(duì)此，券商最新發(fā)布的地產(chǎn)研究報(bào)告認(rèn)為，信貸寬松局面的終結(jié)已成為定局，下半年地產(chǎn)行業(yè)的內(nèi)外部環(huán)境將趨于復(fù)雜。業(yè)內(nèi)預(yù)計(jì)，成交量萎縮的范圍將進(jìn)一步擴(kuò)大，同時(shí)，大多數(shù)城市的房?jī)r(jià)已逼近階段性頂部。

　　成交萎縮范圍擴(kuò)大

　　7月以來(lái)，主要城市住宅成交面積有所回落。其中，7月份，全國(guó)30個(gè)主要城市中，住宅成交面積環(huán)比上升的城市僅占一半左右，而總成交面積環(huán)比則下降約4%。北京、上海、廣州和深圳四大一線(xiàn)城市中僅上海的成交量環(huán)比上升。尤其作為全國(guó)樓市領(lǐng)先指標(biāo)的廣、深兩地商品房成交量大幅回落，引發(fā)資本市場(chǎng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)前景的憂(yōu)慮。

　　進(jìn)入8月份，成交量萎縮的狀況更加明顯。根據(jù)興業(yè)證券對(duì)成交量的監(jiān)測(cè)，8月，京、滬、深三地日均成交面積環(huán)比分別下滑17%、13%和31%。

　　國(guó)海證券指出，7、8月份，全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積和銷(xiāo)售金額環(huán)比持續(xù)下降，其中，北京、上海、深圳均出現(xiàn)超過(guò)10%的明顯萎縮。全國(guó)范圍內(nèi)的“價(jià)漲量縮”，可能成為樓市景氣的拐點(diǎn)。在價(jià)格上漲的同時(shí)，由于成交量明顯的萎縮，成交總金額出現(xiàn)下降，這意味著市場(chǎng)蛋糕將縮小。而重點(diǎn)城市的成交數(shù)據(jù)跟蹤顯示，成交量萎縮的范圍開(kāi)始擴(kuò)大。

　　上海證券認(rèn)為，目前，主要城市的房?jī)r(jià)已到階段性高位，而未來(lái)房地產(chǎn)的交易量將受到高房?jī)r(jià)的抑制。

　　國(guó)信證券在最新的調(diào)研紀(jì)要中指出，從收入月供比和商品房租供比等指標(biāo)看，深圳、北京、上海等城市的房?jī)r(jià)已經(jīng)偏高。同時(shí)，去年被壓抑的剛性需求到今年6、7月份已基本消化完畢，現(xiàn)在，投資需求已逐漸成為樓市購(gòu)買(mǎi)力的主導(dǎo)；但在租金沒(méi)有顯著提升的情況下，投資熱情也開(kāi)始下降。下半年，市場(chǎng)流動(dòng)性偏緊將對(duì)商品房銷(xiāo)量產(chǎn)生負(fù)面影響。

　　政策近期或現(xiàn)“真空”

　　近期，市場(chǎng)關(guān)注度較高的政策動(dòng)向，主要包括商業(yè)銀行購(gòu)房貸款控制、政府嚴(yán)格土地管理和房地產(chǎn)稅收管理等。業(yè)內(nèi)認(rèn)為，政策在短期可能出現(xiàn)真空期，但長(zhǎng)期存在收緊預(yù)期。

　　國(guó)海證券分析，未來(lái)一至兩個(gè)月，地產(chǎn)行業(yè)政策出臺(tái)可能存在相對(duì)的真空期，下一階段市場(chǎng)變動(dòng)將更多反映供求關(guān)系的變動(dòng)。但受中長(zhǎng)期通脹預(yù)期的影響，寬松貨幣政策有繼續(xù)微調(diào)的可能。

　　國(guó)信證券指出，二套房政策在執(zhí)行上是“首付緊、利率松”。對(duì)于第三套改善性住房，大多數(shù)銀行已經(jīng)不再實(shí)行優(yōu)惠利率政策。另外，多數(shù)銀行已在5月底完成了全年的貸款指標(biāo)，因此，從三季度開(kāi)始銀行沒(méi)有太多放貸壓力，這也是構(gòu)成信貸收緊的重要原因。業(yè)內(nèi)預(yù)計(jì)，房貸政策整體上還會(huì)保持穩(wěn)定，但不排除地區(qū)性調(diào)整。

　　興業(yè)證券的觀點(diǎn)較為樂(lè)觀，他們認(rèn)為，二套房貸已從“7.0”進(jìn)入“7.X”階段，但不同的地區(qū)以及相同地區(qū)的不同銀行之間都有較大的差異。以上海為例，中國(guó)銀行是大銀行中較早嚴(yán)格執(zhí)行二套房貸的銀行，最近出現(xiàn)市場(chǎng)份額下滑的狀況。

　　對(duì)于樓市成交量的調(diào)整，興業(yè)證券認(rèn)為，市場(chǎng)自身的原因大于外部原因，主要是前期積累的購(gòu)買(mǎi)力階段性釋放告一段落以及目前房?jī)r(jià)基數(shù)上的市場(chǎng)預(yù)期變化所致，而非利率變化改變了購(gòu)房成本。