房價相比收入水平已達(dá)天花板

　　“地王”不斷誕生，就表明房地產(chǎn)開發(fā)商之間的競爭也愈加激烈。雖然土地成本在房價構(gòu)成中不是絕對要素，但也是最重要的因素之一。

　　而當(dāng)前的高房價，相較于一般居民收入水平，幾乎已經(jīng)達(dá)到天花板了。而且開發(fā)商對于商品房的定價水平幾乎堪比于券商對股票的估值了，只要一有風(fēng)吹草動，房價可以20-30%的增長，特別是“地王價”一出，周邊房價立馬“雞犬升天”。

　　其實，房地產(chǎn)開發(fā)商到處宣楊的中國城市化進(jìn)程、人口紅利、居住需求升級等等有利于房價的因素也要打一定的折扣。例如，中國的城市化進(jìn)程當(dāng)然有利于農(nóng)民進(jìn)城，但目前的戶籍政策并不允許城鄉(xiāng)自由流動，有些農(nóng)民兄弟進(jìn)城只是混碗飯吃，養(yǎng)家糊口，并不想長住。

　　筆者也屢次聽說過年齡較大的農(nóng)民工持有如此觀點，當(dāng)他們老了的時候，會回家鄉(xiāng)去養(yǎng)老。該進(jìn)城的都進(jìn)來了，只是城里的人還想出去呢。

　　此外，中國的人口總量也已經(jīng)達(dá)到相當(dāng)高的水平了，不可能有太大的增加。

　　一般居民收入水平的增長，大家也是可以看得到的，短短數(shù)年內(nèi)也不應(yīng)該抱有太大的幻想。

　　因而，當(dāng)前國內(nèi)的房價已經(jīng)漲到它的極限水平了，具體表現(xiàn)就是：價升量跌。

　　“地王價”促使開發(fā)商利潤率降低

　　據(jù)國泰君安研究，一些房地產(chǎn)上市公司1H09加權(quán)平均毛利率達(dá)50%。這種高毛利率其實就是以往協(xié)議買地的一種結(jié)果，或者說房價過快上漲導(dǎo)致的結(jié)果。

　　房市超額利潤的存在必然會誘使更多的資本進(jìn)入房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)，而中國內(nèi)地的樓市相對還是比較開放的。大量資本的巨額涌入，勢必會增加樓市供應(yīng)，強(qiáng)化開發(fā)商之間的激烈競爭，今天“地王價”的井噴則是開發(fā)商之間競爭激烈的另一注腳。

　　2006-2007年，滬深兩地?zé)o數(shù)上市公司紛紛攜巨資闖入樓市充分顯示了自由競爭的好處，現(xiàn)在房市的回暖也側(cè)面印證了他們當(dāng)初的入市判斷，前途一片光明，只不過道路比較曲折。

　　房價已達(dá)天花板，地王價頻出，二者充滿對立的現(xiàn)象說明，房地產(chǎn)開發(fā)商的“暴利”必將得到終結(jié)，這是市場供求關(guān)系發(fā)生變化的必然結(jié)果。

　　“地王”不斷涌現(xiàn)，面粉貴過面包，還只望盈利，說白了就是開發(fā)商幻想房價還能不斷的上揚(yáng)，就像股價一樣不斷創(chuàng)出新高�？筛叻績r始終是一把雙刃劍，既可能砍傷消費者，也可能砍到開發(fā)商自己。

　　當(dāng)前的內(nèi)地，遍布是開發(fā)商大興土木的場景。如果一國國民經(jīng)濟(jì)中，只有房地產(chǎn)業(yè)大發(fā)其財，而“房奴”遍地皆是，那這種經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)完全不正常，也無法支撐國民經(jīng)濟(jì)的正常、持續(xù)發(fā)展，有賺有賠才是商界正道。

　　或許，“地王”的頻頻出現(xiàn)就是改變中國房地產(chǎn)企業(yè)超額利潤的一個重要因素，昭示著內(nèi)地開發(fā)商暴利的日子恐怕一去不復(fù)返了，正常利潤或許還是有的。