“原來(lái)不屬于CBD，現(xiàn)在屬于CBD了。”日前，準(zhǔn)備把朝陽(yáng)公園附近一套住房出售的王先生到中介調(diào)高了房?jī)r(jià)，對(duì)于調(diào)價(jià)的原因，王先生給出了前面的回答。根據(jù)《廣廈時(shí)代》從中介機(jī)構(gòu)了解到的情況，CBD東擴(kuò)方案出臺(tái)后，在西大望路外側(cè)、團(tuán)結(jié)湖附近的不少二手房房主，都把報(bào)價(jià)往上提了幾百塊錢乃至上千元不等。感受到CBD東擴(kuò)利好的，還包括萬(wàn)科公園五號(hào)、公園1872、萬(wàn)科藍(lán)山、時(shí)代帝景等在CBD東擴(kuò)范圍內(nèi)和周邊的新盤。據(jù)了解，不少樓盤都將加快推盤節(jié)奏，房?jī)r(jià)也有不同程度的上調(diào)。

　　CBD東擴(kuò)真的這么樂(lè)觀嗎？

　　●近水樓臺(tái)先得月 CBD東擴(kuò)更利好周邊樓市

　　“CBD規(guī)劃需要的，應(yīng)該是與商務(wù)區(qū)相配套的公寓類產(chǎn)品，而不太可能是家庭型的普通住宅�！备卟叩禺a(chǎn)顧問(wèn)機(jī)構(gòu)董事長(zhǎng)李國(guó)平對(duì)《廣廈時(shí)代》表示，CBD東擴(kuò)帶來(lái)周邊房?jī)r(jià)、地價(jià)的上漲都是自然的�！案�成熟的商業(yè)配套、更多CBD人士的置業(yè)需求、可以預(yù)見的投資回報(bào)空間，在不少開發(fā)商和二手房主的眼里，CBD東擴(kuò)帶來(lái)一片形勢(shì)大好。即使在不少買房人心中，也已經(jīng)有了CBD東擴(kuò)帶來(lái)房?jī)r(jià)上漲的心理準(zhǔn)備�！�

　　根據(jù)CBD規(guī)劃方案，CBD東擴(kuò)區(qū)域內(nèi)50%是寫字樓，25%是住宅，還有25%是其他的商業(yè)和文化設(shè)施的配套。對(duì)于這部分新規(guī)劃住宅，亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅表示，這25%的住宅面積，應(yīng)是豪宅產(chǎn)品，并不能滿足在CBD從業(yè)人員的置業(yè)需求，東擴(kuò)吸納的大量購(gòu)房人肯定要找一個(gè)“置業(yè)出口”，這對(duì)于相臨近的東部地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)都是利好，包括東北的望京、麗都區(qū)域，東部的朝青板塊和通州，東南的百子灣、四方橋板塊都將從CBD東擴(kuò)中受惠。

　　●居住外延 功能掣肘讓CBD置業(yè)難以高枕無(wú)憂

　　“北京城市建設(shè)的擴(kuò)張發(fā)展不只是一個(gè)CBD，CBD只是一個(gè)商業(yè)集中區(qū)�！�10月15日，在第五屆中國(guó)地產(chǎn)金融年會(huì)上，中國(guó)城鄉(xiāng)建設(shè)經(jīng)濟(jì)研究所所長(zhǎng)陳淮這樣表示，北京的地鐵延長(zhǎng)線將衍生出許多衛(wèi)星城，“全世界像北京這樣的大城市都是在放射性的衛(wèi)星城居住，中產(chǎn)階級(jí)可能以后也要在離市中心30-50公里的半徑內(nèi)生活�！�

　　而除了類似CBD并非居住趨勢(shì)發(fā)展“落點(diǎn)”的判斷，還有業(yè)內(nèi)人士對(duì)CBD區(qū)域長(zhǎng)遠(yuǎn)的投資價(jià)值表示了謹(jǐn)慎的擔(dān)心。而這種擔(dān)心一方面來(lái)自金融街、中關(guān)村等商務(wù)區(qū)崛起后，將分流CBD的入住企業(yè)，分流未來(lái)的購(gòu)房和租房人群；另一方面也來(lái)自CBD自身區(qū)域功能的制約。李國(guó)平在接受采訪時(shí)說(shuō)，在目前CBD區(qū)域，從東三環(huán)到東四環(huán)，交通堵塞問(wèn)題已經(jīng)顯現(xiàn)，如果未來(lái)沒(méi)有良好的解決方案，交通堵塞愈演愈烈，將可能導(dǎo)致企業(yè)望而卻步，導(dǎo)致入住企業(yè)逃離CBD，勢(shì)必連帶住宅市場(chǎng)的價(jià)值衰退。

　　“攤子很大，投資密度很小，城市效率極低，商務(wù)成本極高�！比f(wàn)通集團(tuán)董事局主席馮侖也在地產(chǎn)金融年會(huì)上表示，現(xiàn)在大部分的城市擴(kuò)張都不是市場(chǎng)導(dǎo)向的。他舉例說(shuō)，在紐約，從上午到下午可以開十個(gè)會(huì)議，但在北京，商務(wù)區(qū)分散，“一天能跑幾個(gè)？”對(duì)于CBD東擴(kuò)效果，包括帶給樓市的進(jìn)一步影響，新建眾多寫字樓對(duì)市場(chǎng)的影響，馮侖表示有待觀察。

　　文/張旭