歷史循環(huán)論當(dāng)然不能代替經(jīng)濟(jì)周期，我們也可以看到，房價確實還在屢創(chuàng)新高，8月份由于星河灣黃浦灣等大體量豪宅入市，市場均價環(huán)比肯定會比7月份有更大幅度的上漲。而與房價相比，我更加關(guān)心一個成交量。我認(rèn)為無論是回暖還是拐點，最重要的指標(biāo)不是房價而是成交量。只要成交量上去了，跌價就是底部，成交量下來了，漲價也是強(qiáng)弩之末。

　　而最近的這個數(shù)字卻不怎么讓人興奮，上海7月全市商品住宅成交面積為194萬平方米，相比上月減少了5.37%；成交量從2009年開始持續(xù)了6個月的上漲后，首次出現(xiàn)下跌。繼一手商品住宅成交量7月現(xiàn)今年來首次環(huán)比下跌后，上海二手房成交量也在連漲6個月后首現(xiàn)環(huán)比下滑。如果說一手房下跌時因為供應(yīng)不足，那又怎樣解釋二手房呢？

　　我不迷信數(shù)字，但有時數(shù)字還是觸目驚心，與上海如出一轍，北京、深圳、廣州四個一線城市7月一手房，在房價繼續(xù)高漲的時候，成交量均出現(xiàn)環(huán)比下降。

　　價增量跌，就是拐點的前兆。這四個都屬于移民城市，說明這幾個城市的住宅需求可以假定為無限量。成交量下跌的唯一理由是說明現(xiàn)在的房價已經(jīng)超過購買主體的承受力了，再往下走，走不了多遠(yuǎn)了，一旦掉頭向下，就明確表示這一輪行情的終結(jié)。

　　8月8日和9日兩天，星河灣和黃浦灣的開盤售罄讓月初原­本有些對市場懷疑的聲音徹底偃旗息鼓，在這種巨大無比的消費力面前，只能用錯愕來表達(dá)。

　　未曾想到的是，豪宅消費已經(jīng)從上兩個月的通脹預(yù)期轉(zhuǎn)向產(chǎn)品吸引。

　　在7月底紛紛開始公布CPI、PPI指數(shù)的過程中，我們的通脹擔(dān)憂逐漸消退。我在上一期的前言中說到，這次對通脹的恐慌性購房，激發(fā)了中國本土富豪對豪宅的需求，以前還羞羞答答自以為配不上住這房子，而現(xiàn)在卻大膽地見好就“收”了，而這段時間，原本藏著捂著的豪宅也紛紛入市，在星河灣、黃浦灣之后，還有御華山、四季雅苑、接下來可能還有鵬利海景等等，富豪們買豪宅的欲望就如買過第一個LV包包的女人。

　　現(xiàn)在豪宅的客戶是經(jīng)­過了多年的積累，在接下來的幾個月中，富豪的生產(chǎn)速度是否趕得上豪宅入市的速度？在黃浦灣開盤當(dāng)天，遇到一個客戶，他說自己這幾個月像發(fā)瘋一樣買房，6月買了綠城玫瑰園，7月買了湯臣一品，8月8日買了星河灣，9日就來買黃浦灣。問他還有想買的嗎？他說，先就這樣了，太多了，不買了。

　　8月是上海豪宅的盛宴，佳肴激發(fā)了賓客的食欲，但后上的菜是否想過客人已經(jīng)沒有了胃口。

　　市場每一輪都是從底部開始消退，而當(dāng)時卻是豪宅的狂歡，如果回憶一下，08年初，低端已經(jīng)開始退潮，而當(dāng)時誰都沒有懷疑高端市場基業(yè)長青。同樣這一輪從市場本身來說，已經(jīng)走到頭了，更何況下半年要加上調(diào)控措施。

　　在07年之前，我們的調(diào)控措施都是針對需求來的，加稅、提高按揭門檻等。事實證明這些措施的效率是不高的。

　　而這一輪將轉(zhuǎn)向到供給上。

　　如何平抑房價？增加市場供應(yīng)量。

　　如何增加市場供應(yīng)量？1.保障性住房入市，2.多賣地。 （羅淵）