2009年6月30日，中化方興40.6億元拿下廣渠路15號(hào)地塊，拉開了土地市場“地王”爭奪的狂潮。各地頻出地王的消息不斷出現(xiàn)在各大媒體的重要版面。9月14日中海70.6億元拿下長風(fēng)地塊，成為中國“地王”。僅過了半個(gè)月綠地就以72.45億拿下上海徐匯區(qū)1960地塊，再次刷新“地王”記錄。媒體和公眾輿論嘩然：是“地王時(shí)代”到來？還是市場泡沫的開始？

　　讓我們從媒體和公眾的質(zhì)疑聲中冷靜下來。單從企業(yè)來看，中海、綠城等獲取“地王”的企業(yè)，均具有豐富的開發(fā)經(jīng)驗(yàn)和合理的決策體系，不會(huì)放任市場泡沫和風(fēng)險(xiǎn)損害企業(yè)的經(jīng)濟(jì)利益。因此，在我們看來，獲取地王既是他們按照自己的產(chǎn)品體系理性思考的結(jié)果，也是市場細(xì)分的必然。“地王”對現(xiàn)有的市場會(huì)有一定的影響，但不會(huì)出現(xiàn)過于劇烈的沖擊，反過來我們認(rèn)為會(huì)有一個(gè)額外存量土地的倒逼效應(yīng)。

　　企業(yè)的實(shí)力和能力決定了“地王”的出現(xiàn)

　　回顧每次“地王”交易的過程中，參與的都是業(yè)內(nèi)知名企業(yè)，且積極參與競拍的都是在高檔住宅開發(fā)中具有相當(dāng)影響力的企業(yè)。這些企業(yè)開發(fā)城市高檔住宅具有明顯的經(jīng)驗(yàn)優(yōu)勢和品牌效應(yīng)，只有這些企業(yè)能做好城市優(yōu)質(zhì)地塊，綠城玫瑰系列、保利國際廣場、中海國際社區(qū)等都是這些企業(yè)中高檔住宅開發(fā)的典型案例。同時(shí)企業(yè)前三季度銷售業(yè)績出色，也具有獲取地王的資金實(shí)力。

　　城市價(jià)差體系及小眾市場需求推動(dòng)各地“地王”的出現(xiàn)

　　中國房地產(chǎn)市場尤其是一線及二線城市出現(xiàn)了明顯的結(jié)構(gòu)性分化，隨著城市規(guī)模的擴(kuò)大和級(jí)差地租體系逐漸形成，城市內(nèi)部必然出現(xiàn)價(jià)差體系，高端、中端、低端等不同產(chǎn)品對應(yīng)不同的價(jià)格體系。以上海為例，2009年前三季度，20000元/平方米以上的中高檔商品房的成交面積占市場總成交面積的20%，而成交金額占市場總成交金額的42%。這么大的市場容量為企業(yè)的高檔住宅開發(fā)提供了發(fā)展空間。這種空間不僅體現(xiàn)在市場容量和價(jià)格空間，同時(shí)也體現(xiàn)在更多有購買力的高端消費(fèi)群體。高檔住宅小眾消費(fèi)群體對于高端項(xiàng)目的需求推動(dòng)了企業(yè)對優(yōu)質(zhì)地塊的追逐，從而推動(dòng)了城市地王的出現(xiàn)。

　　“地王”的出現(xiàn)不會(huì)對市場產(chǎn)生劇烈影響

　　我們判斷“地王”的出現(xiàn)對于市場不會(huì)出現(xiàn)劇烈的影響。判斷的出發(fā)點(diǎn)來自以下理由：第一，不是所有的城市都出現(xiàn)過“地王”，“地王”僅出現(xiàn)在市場發(fā)展成熟、成長空間大的一線城市和部分二線城市，企業(yè)為了爭取這些城市的投資機(jī)會(huì)不惜成本。第二，不是所有的企業(yè)都愿意采用高溢價(jià)的方式在公開市場拍地，這也決定了“地王”不是土地市場的主流，土地市場沒有脫離整個(gè)地產(chǎn)市場的發(fā)展大勢。第三，“地王”本身就是城市內(nèi)部出讓的最優(yōu)質(zhì)土地，而這些項(xiàng)目面對的是小眾市場，即使暫時(shí)對周邊的市場價(jià)格會(huì)形成一定的拉動(dòng)作用，也不會(huì)從根本上影響整體市場的走勢。

　　“地王”出現(xiàn)對閑置優(yōu)質(zhì)土地有“倒逼效應(yīng)”

　　地王的出現(xiàn)為解決歷史遺留的一些閑置土地問題提供了契機(jī)�，F(xiàn)在的地王都落入了主要的企業(yè)手中，他們代表了市場發(fā)展的主流方向�！暗赝酢钡某霈F(xiàn)有利于倒逼歷史上在這些城市拿到優(yōu)質(zhì)地塊但沒有動(dòng)工的企業(yè)加快動(dòng)作。一方面地王的出現(xiàn)代表了業(yè)界對于市場發(fā)展的信心，傳遞了市場健康上行的信號(hào)，為閑置土地的開工建設(shè)創(chuàng)造了信心和輿論環(huán)境；另一方面，地王的出現(xiàn)給閑置土地留出了價(jià)格想像空間，讓土地?fù)碛蟹揭庾R(shí)到開工建設(shè)的利潤保障，這樣也能促使土地?fù)碛蟹郊涌焱恋氐拈_工建設(shè)。

　　“地王”的故事還將繼續(xù)，面對“地王”，少一些“泡沫”的質(zhì)疑，多一些理性的思考，為市場健康、平穩(wěn)發(fā)展?fàn)I造一個(gè)理性的輿論環(huán)境。