美國(guó)首位非洲裔總統(tǒng)奧巴馬訪華，帶來了他的“美國(guó)夢(mèng)”。這位在金融海嘯中上任的總統(tǒng)，在2009年1月20日就職后的第29天，便宣布了政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的救助計(jì)劃，這個(gè)耗資最高可達(dá)2750億美元的《屋主可負(fù)擔(dān)能力和穩(wěn)定計(jì)劃》渴望能夠幫助900萬(wàn)房奴來保住自己的房產(chǎn)，這位“非主流”身份的總統(tǒng)用他自身的經(jīng)歷來訴說著“美國(guó)夢(mèng)”，美國(guó)人民也希望通過這位總統(tǒng)能夠?qū)⒆约旱摹白》繅?mèng)”繼續(xù)做下去。

　　這個(gè)耗資巨大的計(jì)劃是奧巴馬上任的第一戰(zhàn)，關(guān)乎著金融危機(jī)是否能夠得以很好地平抑，也關(guān)乎著所有美國(guó)民眾的未來生活，其實(shí)也就是關(guān)乎著整個(gè)國(guó)家的未來命運(yùn)。那么，這個(gè)計(jì)劃帶給我們中國(guó)樓市什么樣的啟示呢?

    首先，奧巴馬政府在救市時(shí)主要以“增強(qiáng)家庭清償能力”為基礎(chǔ)。

　　一方面幫助信譽(yù)良好的家庭完成“再融資”，以減少家庭支出;另一方面是鼓勵(lì)房貸機(jī)構(gòu)降低“利息”，以穩(wěn)定業(yè)主的還款壓力，這兩項(xiàng)政策惠及的業(yè)主有500萬(wàn)人左右，既保住了大部分人的房屋，又防止了一些機(jī)構(gòu)在金融危機(jī)中牟取暴利。

　　中國(guó)在救市時(shí)，也采用了銀行房貸打折的辦法。然而，門檻過高，手續(xù)繁瑣，很多購(gòu)房者并未享受到此優(yōu)惠。盡管中國(guó)的銀行貸款泡沫并未有美國(guó)那么大，但是，降低購(gòu)房者的日常支出，保證其具備良好的還款能力是降低金融風(fēng)險(xiǎn)的最佳辦法。到年底，我國(guó)的銀行7折貸款利率的優(yōu)惠政策就要結(jié)束，購(gòu)房者的購(gòu)房成本增大，還款壓力增加。銀行貌似因此而增加了利潤(rùn)，其實(shí)卻是一種金融隱患的苗頭。

　　其次，鼓勵(lì)中產(chǎn)階級(jí)繼續(xù)購(gòu)房，提振房地產(chǎn)市場(chǎng)信心。

　　房地產(chǎn)泡沫的破裂最難以恢復(fù)的與其說是資金的流通，倒不如說是投資者和購(gòu)房者信心的恢復(fù)。所以，該計(jì)劃大力保持較低的按揭貸款利率，促進(jìn)樓市的成交量，以便提振購(gòu)房者的信心，從根源上得到恢復(fù)。

　　此救市計(jì)劃一出臺(tái)，市場(chǎng)就回饋了不錯(cuò)的反應(yīng)。據(jù)美國(guó)全國(guó)不動(dòng)產(chǎn)中介協(xié)會(huì)3月公布的數(shù)據(jù)，全美國(guó)各類房屋2月份的銷售增長(zhǎng)了4.2%，成交量為472萬(wàn)戶，房屋均價(jià)超過17萬(wàn)美元。四大區(qū)都呈現(xiàn)漲勢(shì)，其中以東北區(qū)增長(zhǎng)15.6%為最。華盛頓地區(qū)尤為突出，房屋成交量達(dá)到8439套，與去年同期相比增長(zhǎng)了30%，被地產(chǎn)界稱為2006年以來最好的光景。

　　其實(shí)，中國(guó)購(gòu)房者的信心也需要一定的恢復(fù)。上半年樓市成交量的上漲是剛性需求積壓過多，在一個(gè)時(shí)間內(nèi)得以爆發(fā)的結(jié)果。而下半年之所以再次進(jìn)入觀望，與購(gòu)房者對(duì)樓市是否能夠繼續(xù)穩(wěn)定向前發(fā)展的信心有關(guān)。一個(gè)行業(yè)在經(jīng)受“寒冬”之后，投資者和消費(fèi)者都會(huì)對(duì)其進(jìn)行一定的觀望，政府應(yīng)該有一個(gè)相對(duì)完善并且長(zhǎng)期的信心恢復(fù)政策，來保證行業(yè)長(zhǎng)期穩(wěn)定的發(fā)展不受太大的挫折。

　　再次，對(duì)于不良機(jī)構(gòu)、投機(jī)者和信譽(yù)差的貸款者不給予幫助。

　　在此次救市計(jì)劃中，信譽(yù)度差的貸款者、借機(jī)牟利的投機(jī)者和一些不良的貸款機(jī)構(gòu)都排除在外。這是奧巴馬政府為了徹底肅清房產(chǎn)市場(chǎng)中的“毒瘤”，同時(shí)也是對(duì)華爾街的一些只求短暫利益的金融機(jī)構(gòu)的一個(gè)警示。

　　在這方面，我們似乎有些欠缺。因?yàn)榉康禺a(chǎn)市場(chǎng)投機(jī)行為在我國(guó)還十分猖獗，而且很難界定。所以，房?jī)r(jià)依舊很容易就再次上漲，普通居民也被逼無(wú)奈地進(jìn)入市場(chǎng)，有錢人就越來越有錢，而房奴的日子卻越來越難過。

　　可以說，我國(guó)的金融危機(jī)和樓市危機(jī)都遠(yuǎn)不如美國(guó)嚴(yán)重，但其泡沫破裂所帶給我們的啟示是深刻的。 （賈臥龍/房地產(chǎn)投資專家）