10月份的國房景氣指數(shù)顯示出房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)向好的穩(wěn)定局面，這也和目前國家經(jīng)濟的穩(wěn)定復蘇呈現(xiàn)同樣趨勢。而在優(yōu)惠政策有可能終止的傳聞下，二手房市場交易的火爆更是顯示出市場對政策調(diào)整的敏感。房地產(chǎn)后市還有機會嗎？

　　房地產(chǎn)總體態(tài)勢向上

　　據(jù)國家發(fā)改委和國家統(tǒng)計局日前聯(lián)合發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，10月份，國房景氣指數(shù)為102.03，比9月份提高0.95點，這是繼今年4月出現(xiàn)轉(zhuǎn)升“拐點”以來，連續(xù)第7個月上漲，房地產(chǎn)行業(yè)連續(xù)3個月運行于景氣區(qū)間。

　　與此同時，今年前10個月，全國完成房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增長18.9%。全國商品房銷售同比增長79.2%，其中商品住宅銷售額增長84.3%。 據(jù)記者統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，今年前10個月，全國商品房銷售面積超過去年全年，并接近2007年的歷史峰值。

　　去年年底，為了刺激樓市需求，國家先后出臺包括首套住房貸款利率七折、二手房契稅、營業(yè)稅減免等救市政策，這些政策在過去一年的市場變化中起到了決定性作用。樓市由政策向好轉(zhuǎn)化為成交量價波動再到全面復蘇的發(fā)展軌跡清晰可見。即使近期出現(xiàn)“地產(chǎn)優(yōu)惠政策將到期”的傳聞，房地產(chǎn)市場仍然保持上揚態(tài)勢。

　　有所謂“接近住建部的一位權(quán)威人士”表態(tài)，稱去年底大部分優(yōu)惠政策條款并無截止日期，僅有轉(zhuǎn)讓住房的營業(yè)稅優(yōu)惠一項年底到期。但對于營業(yè)稅優(yōu)惠政策是否延期，財政部稅政司依然表示“在相關政策未正式出臺前，不便回答”。

　　但是，對于政府明年是否還會繼續(xù)執(zhí)行優(yōu)惠利率的判斷，已經(jīng)成為購房者決定出手的最終指標。

　　住房信貸政策或結(jié)構(gòu)性微調(diào)

　　近期北京等一線城市出現(xiàn)二手房搶購熱潮，將給繼續(xù)實施優(yōu)惠政策增加壓力。這可能導致偏向泡沫型的房地產(chǎn)市場將首先終結(jié)優(yōu)惠政策，而對于部分房地產(chǎn)行業(yè)復蘇欠佳的地方，將很有可能繼續(xù)延續(xù)優(yōu)惠利率的刺激。

　　住房和城鄉(xiāng)建設部政策研究中心副主任王玨林也認為，2010年各省房地產(chǎn)調(diào)控可能出現(xiàn)兩種情況：北京等房價比較高的城市，可能會對穩(wěn)定房地產(chǎn)的政策進行微調(diào)，鼓勵提高房地產(chǎn)投資和自住型消費；湖南等二、三線城市由于房地產(chǎn)市場復蘇周期慢于一線城市，可能會順延2008年底的優(yōu)惠政策，或采取更為激進的扶植性措施。

　　實際上，在優(yōu)惠期內(nèi)，樓價相對較低的階段是成交量攀升的時期，而在房價快速上漲后的近幾個月價升量跌的現(xiàn)象已經(jīng)非常明顯，年末的瘋狂則是基于對政策的判斷呈現(xiàn)出的非正�，F(xiàn)象，這說明目前市場成交量的急劇攀升已經(jīng)透支了未來的需求。

　　“不論房市優(yōu)惠政策是否持續(xù)，只要房價依然維持在現(xiàn)在的水平上，價升量跌就不可避免�！睎|興證券房地產(chǎn)行業(yè)分析師鄭閔剛對記者表示。在中央經(jīng)濟會議定調(diào)未來房市之后，明年一季度樓市成交量會有一個下坡，接下來或許會有價格小幅盤整。

　　由中國社會科學院發(fā)布的住房綠皮書《中國住房發(fā)展報告(2009-2010)》指出，住房間接金融市場(即信貸市場)相對于直接住房金融市場強勢地位將依然延續(xù)，但結(jié)構(gòu)占比可能會有所下降，2009年四季度或進行結(jié)構(gòu)性微調(diào)。

　　區(qū)域經(jīng)濟成為房地產(chǎn)投資熱點

　　從非常規(guī)的信貸手段回歸到常態(tài)信貸，這也是經(jīng)濟發(fā)展的大勢所趨。但是，現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場實際上是喜憂參半，其中利好因素也不少。

　　上海迪斯尼項目落地，海南申請規(guī)劃國際旅游島，天津濱海新區(qū)調(diào)整行政規(guī)劃獲批，三大城市發(fā)展規(guī)劃與項目消息發(fā)布之日，也成了當?shù)氐貎r、房價和股價暴漲之時。除此之外，北京宣布2900億元投入規(guī)劃新南城，廣西的中國東盟自由貿(mào)易區(qū)落定，也都在近期引發(fā)了當?shù)胤康禺a(chǎn)市場的漲價潮或強烈的漲價預期。

　　由于地方政府追求土地收入，寄希望于通過房地產(chǎn)業(yè)拉動本地經(jīng)濟增長，以及完成土地供給計劃的壓力，下一階段各地土地供給的力度應會進一步加大。在這兩方面力量共同作用下，土地市場的交易面積會有所增加，這將促使開發(fā)商加速拿地進程，從而使整個開發(fā)周期縮短。

　　高盛亞洲經(jīng)濟學家喬虹亦表示，明年拉動內(nèi)需的很大一部分動力將是私人的投資，而非政府主導投資。在私人投資中，房地產(chǎn)投資是很重要的一部分，相信房地產(chǎn)的價格會有所保證，投資也會跟進。

　　國泰君安認為，短期看二線城市的房價有望緊跟一線城市上漲，尤其在未來中國出口導向型經(jīng)濟模式逐步轉(zhuǎn)向內(nèi)需拉動型的過程中，中部地區(qū)中心城市的房地產(chǎn)將可能具有更大的躍升潛力。

　　上述社科院的報告預測，在沒有出現(xiàn)新的重大外部沖擊的條件下，受前三季度銷售量與價格增長過快及開發(fā)企業(yè)資金壓力較小的綜合作用，2009年第四季度住房市場可能有一個銷售量回落和價格小幅調(diào)整的過程，投資開發(fā)則將繼續(xù)保持上升。

　　2010年第一季度銷售量可能出現(xiàn)緩降，而價格基本保持平穩(wěn)；第二季度受通貨膨脹預期或政府可能出臺新政策的影響，銷售量回升、價格上漲及開發(fā)投資上升的概率較大；第三、四季度價格與銷售量可能穩(wěn)定或出現(xiàn)下降，開發(fā)投資上升或保持穩(wěn)定。

　　而投機需求旺盛造成市場供不應求和房價上漲過快，銷售增長和投資增長難以實現(xiàn)預期目標，也是2010年住房市場將面臨的壓力與風險。(蘇慧)